Ai hưởng lợi khi chênh lệch giá đất tăng cao?

Đây là kiến nghị được ông Đặng Đức Thành, UVBCH của VCCI đưa ra tại Diễn đàn kinh tế mùa xuân đang diễn ra tại Huế. Ông Thành đưa ra những yếu tố khiến giá đất ở Việt Nam cao gấp 25 lần thu nhập, 5 lần trong khu vực, và cao hơn 100 lần so với 20 năm trước.

Trong đó, một trong những nguyên nhân chính làm BĐS tăng giá là do các dự án đầu tư công trình hạ tầng, đầu tư công mà Nhà nước đã bỏ tiền ra đầu. Trong khi đó, sự chêch lệch do phần tăng giá này Nhà nước lại không được lợi, mà do một nhóm sở hữu đất đai trục lợi.

Ai hưởng lợi?

Theo phân tích của ông Thành, hàng năm Nhà nước phải vay vốn từ nhiều nguồn như ODA, phát hành trái phiếu Chính phủ,…để đầu tư công, đầu tư vào cơ sở hạ tầng, nợ công tăng từ 33,8% GDP vào 2007 lên 57,3% vào năm 2010 và có giảm xuống 54,6% vào 2011. Những công trình cơ sở hạ tầng được hoàn thành, đã đẩy giá trị đất, giá cả đất đai xung quanh tăng cao.

Tuy nhiên, phần chênh lệch do tăng giá đất này theo ông Thành không phải là Nhà nước hưởng lợi mà phần siêu lợi nhuận này lại do những người “xí phần” (công ty kinh doanh BĐS) hưởng lợi nhiều nhất. Ông Thành cho rằng, hiện nay nhà nước tổ chức thu các loại thuế trước bạ, thuế giá trị gia tăng, thuế chuyển quyền sử dụng đất, v.v… Riêng phần thuế để thu thêm trong phần chênh lệch siêu lợi nhuận hiện nay chưa ban hành được. Những người “xí phần” gọi là nhà đầu tư nhưng thực chất lại là nhà đầu cơ đất.

Ảnh minh họa

Để minh chứng cho việc này, ông Thành lấy ví dụ trường hợp KĐT Phú Mỹ Hưng. Với năng lực tài chính và kinh nghiệm đầu tư quốc tế nhưng phải mất đến 18 năm, nhà đầu tư mới chỉ đầu tư xây dựng được 2/3 khu đô thị mới Phú Mỹ Hưng (quy mô khoảng 600 ha đất).

Kiến nghị đánh thuế tài sản người sở hữu từ căn nhà thứ 3 trở lên

Trong khá nhiều kiến nghị mà ông Đặng Đức Thành đưa ra tại diễn đàn, đáng chú ý là việc cần phải thu “lệ phí cơ sở hạ tầng”, thuế này chỉ những người đầu tư kinh doanh dự án bất động sản mới phải nộp. Lý do là vì nhờ cơ sở hạ tầng mà nhà nước đầu tư nên giá đất các dự án BĐS tăng cao, nên cần quy định để lấy lại một phần nhỏ địa tô chênh lệch) đối với dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được thụ hưởng từ đầu tư hạ tầng này.

Tiến hành đấu thầu công khai “đất đai” dự án đầu tư tại những vị trí đắc địa, công khai đấu thầu “đầu tư” trên từng hạng mục công trình căn cứ theo quy hoạch đã được cấp thẩm quyền duyệt thông qua.

Toàn bộ số tiền chênh lệch (siêu lợi nhuận) do việc tăng giá trị đất sẽ thu cho ngân sách. Một phần trong nguồn thu đặc biệt này, kiến nghị sẽ dùng để đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp “thuê”, xây dựng nhà ở cho người tái định cư, đảm bảo thực hiện tốt chính sách an sinh xã hội của Đảng và Nhà nước.

Bên cạnh kiến nghị này, ông Đặng Đức Thành còn kiến nghị không xét cấp duyệt cho dự án BĐS có quy mô trên 100ha, trừ trường hợp đặc biệt do Thủ tướng và Quốc hội thông qua. Bởi theo ông Thành, do kinh tế khó khăn nên tài chính của nhà đầu tư vì thế cũng rất khó khăn. Bên cạnh đó, quy định chủ đầu tư phải ký quỹ (phí đặt cọc) để thực hiện dự án, nhằm hạn chế đầu tư cơ hội như trước đây, và chứng minh năng lực tài chính của nhà đầu tư.

Cũng theo ông Thành, dòng tiền cho vay cũng cần được định hướng, tập trung vào các công ty chuyên ngành, chứ không nên cho vay ngoài ngành, cần cho vay đầu tư dứt điểm từng dự án.

Ngoài ra, một kiến nghị đáng chú ý khác của ông Thành là thu thuế 6%/năm trên tổng vốn đơn vị nhà nước sử dụng nếu “vốn” là tài sản (ví dụ: như đất đai, kho bãi, v.v…), và cần quy định thành luật. Đối với trường hợp là cá nhân, ông Thành kiến nghị đánh thuế lũy tiền đối với tài sản (cá nhân sở hữu 1000m2 trở lên, nhà từ căn thứ 3 trở lên).