Ba hình thức thâm nhập thị trường BĐS công nghiệp Việt Nam

Trong 20 năm qua, Việt Nam từng bước trở thành một trong những điểm sáng công nghiệp của Đông Nam Á. Theo báo cáo về thị trường bất động sản công nghiệp của JLL, năm 1986, Việt Nam mới chỉ có 335 ha đất dành cho hoạt động sản xuất công nghiệp thì đến năm 2018, con số này đạt hơn 80.000 ha. Sự tăng trưởng ngoạn mục là nhờ vào tốc độ phát triển kinh tế mạnh mẽ, định hướng xuất khẩu, các Hiệp định thương mại tự do được ký kết và các vùng kinh tế trọng điểm được thành lập.

Gần đây, căng thẳng thương mại Mỹ - Trung khiến các chuyên gia tin rằng Việt Nam sẽ hưởng lợi bởi các nhà sản xuất sẽ dịch chuyển chuỗi cung ứng từ Trung Quốc sang các quốc gia Đông Nam Á có chi phí thấp hơn. Hiện chi phí lao động ở Việt Nam chỉ bằng khoảng một phần ba Trung Quốc, càng khuyến khích các công ty chuyển dịch về Việt Nam trong các năm qua. Cuộc chiến thương mại là chất xúc tác, đẩy nhanh quá trình di dời. 

Trong bối cảnh hiện tại, theo JLL, các nhà đầu tư nước ngoài đang tích cực tìm kiếm cơ hội đầu tư vào thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam. Các nhà đầu tư này đặc biệt quan tâm đến ba hình thức sau để thâm nhập thị trường:

1. Thu mua đất trực tiếp từ các công ty điều hành KCN

Đây là phương thức truyền thống để mua được tài sản công nghiệp ở Việt Nam. Ngoài ra, các nhà đầu tư còn có thể mua tài sản trực tiếp từ chính phủ. Đơn cử, tập đoàn Amata Corporation - nhà cung cấp bất động sản công nghiệp từ Thái Lan đã mua đất từ chính phủ vào năm 1994, thành lập nên khu công nghiệp Amata rộng 342 ha, tọa lạc tại Biên Hòa (Đồng Nai).

2. Liên doanh chiến lược với các đối tác địa phương uy tín

Đối tác là những doanh nghiệp có quyền sử dụng quỹ đất và có thể hỗ trợ các nhà đầu tư nước ngoài trong quá trình hoàn tất các thủ tục và giấy phép kinh doanh. Vào năm 1996, với sự hỗ trợ từ phía chính phủ hai nước, một liên doanh đầu tư giữa các đối tác trong và ngoài nước là công ty Becamex IDC (Việt Nam) và các công ty thuộc tập đoàn Sembcorp Development (Singapore) được thành lập để thực hiện dự án khu công nghiệp Việt Nam Singapore (VSIP). Liên doanh này đã và đang phát triển tổng cộng 9 dự án trên khắp cả nước với tổng quỹ đất hơn 8.600 ha, cung ứng hạ tầng sản xuất cho gần 900 doanh nghiệp với tổng vốn đầu tư 14 tỉ USD.

Trong 20 năm qua, Việt Nam từng bước trở thành một trong những điểm sáng
công nghiệp của Đông Nam Á. Ảnh minh họa

Gần đây nhất vào tháng 5/2018, công ty phát triển công nghiệp BW Industrial đã ra mắt với tư cách là liên doanh giữa quỹ đầu tư tư nhân toàn cầu Warburg Pincus và Becamex IDC Corp. Theo thông cáo báo chí, BW Industrial là nhà phát triển công nghiệp và cho thuê hậu cần lớn nhất Việt Nam, với hơn 200 ha đất công nghiệp đang được phát triển cho đợt đầu tư hơn 200 triệu USD.

3. Bán và cho thuê lại các BĐS công nghiệp đang hoạt động ổn định

Quý 4/2018 ghi nhận thương vụ bán và cho thuê lại kho bãi tại VSIP 1, tỉnh Bình Dương. Mapletree Logistics Trust đã chi 725,1 tỷ đồng (tương đương 31,5 triệu USD) nhằm thâu tóm kho bãi thuộc Công ty TNHH Quốc tế Unilever. Sau khi hoàn tất việc mua lại, tài sản này sẽ được Unilever Vietnam thuê lại trong 10 năm với mức tiền thuê tăng hàng năm.

Dù là một trong những điểm đến hấp dẫn nhất của bất động sản công nghiệp khu vực Đông Nam Á, nhưng các nhà đầu tư vẫn sẽ gặp thách thức trong quá trình tìm kiếm cơ hội đầu tư thích hợp tại Việt Nam. Ông Stephen Wyatt, Tổng giám đốc JLL Việt Nam cho biết, giá đất đang thiết lập mặt bằng giá mới. Vào quý 2/2019, giá đất trung bình ở thị trường khu công nghiệp phía Nam xấp xỉ 95 USD/m2/chu kỳ thuê, tăng 15,8% so với cùng kỳ năm trước. 

Việc tìm kiếm đối tác liên doanh đáng tin cậy cũng không dễ dàng bởi đối tác không chỉ là người nắm trong tay quỹ đất ở các vị trí chiến lược và các dự án khả thi mà còn phải có chuyên môn về thị trường địa phương và có cam kết hợp tác lâu dài, đáng tin cậy. Chính vì thế, xây dựng lòng tin là quan trọng hơn cả. Nhà đầu tư phụ thuộc vào những thông tin sơ bộ cùng với những thỏa thuận từ nhà cung cấp, trong khi đó nhà cung cấp lại phụ thuộc vào hồ sơ năng lực, khả năng tài chính và chuyên môn của chủ đầu tư. Do thiếu tính minh bạch trên thị trường, các công ty niêm yết được ưu tiên đối với cả hai bên vì mọi thông tin về công ty như thông tin tài chính và pháp lý được công khai minh bạch.

Một vài thách thức quan trọng khác mà Việt Nam đang đối mặt là sự thiếu hụt cơ sở hạ tầng, mặc dù ngân sách dành cho cơ sở hạ tầng khá cao khi so sánh với các nước khác. JLL ghi nhận nhiều dự án cơ sở hạ tầng ở Việt Nam phải bị hoãn do quá trình bồi thường giải phóng mặt bằng và thu hút vốn. Thời gian và chi phí thủ tục hành chính tại Việt Nam, bao gồm chi phí tài liệu cao và thủ tục hải quan kém hiệu quả khi so sánh với các nước lân cận trong khu vực. 

“Để thu hút đầu tư nước ngoài và luôn đón đầu xu hướng, đặc biệt trong bối cảnh nền công nghiệp 4.0, Việt Nam cần phải cải thiện mạng lưới cơ sở hạ tầng và thủ tục hành chính. Ngoài ra, chúng ta cần quan tâm hơn đến nguồn nhân lực có chuyên môn tay nghề và khuyến khích đổi mới truyền thông và công nghệ”, ông Stephen nhấn mạnh.

Thúy An