Ba nguyên nhân đẩy giá căn hộ Tp.HCM trong năm 2019

Trong báo cáo thị trường bất động sản Tp.HCM quý IV/2018, JLL đưa ra nhiều nhận định khả quan. Trong đó hãng này dự báo, năm 2019, sẽ có khoảng hơn 45.000 căn hộ gia nhập thị trường, tỷ lệ hấp thụ có thể lên tới 85%. So với năm 2018, mặt bằng giá bán căn hộ trên toàn thị trường được dự báo vượt từ 5-10%.

Giải thích về lý do giá căn hộ tiếp tục leo thang, ông Stephen Wyatt - Tổng giám đốc Việt Nam, đưa ra 3 nguyên nhân chính:

Một là tiến trình phê duyệt chủ trương đầu tư và cấp phép dự án bị chậm lại gây ra sự sụt giảm nguồn cung trên thị trường. Bên cạnh đó, UBND Tp.HCM mới đây đã đồng ý đề xuất xử lý hủy bỏ, thu hồi quyết định đối với 180 dự án không triển khai đúng kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Đây là những diễn biến khiến nguồn cung nhà ở mới tại Tp.HCM bị tác động rất lớn.

Theo dự báo của hãng nghiên cứu, mặc dù thị trường vẫn có hơn 45.000 căn hộ mở bán chính thức, nhưng thực tế phần lớn nguồn cung này là của các dự án đã được phê duyệt xây dựng và triển khai tiền mở bán trong năm 2018.

Hai là người dân tại Tp.HCM vẫn có nhu cầu rất lớn về nhà ở. Số liệu thống kê đến hết quý IV/2018 cho thấy, số lượng căn hộ hoàn thành đạt 160.000 căn ở tất cả các phân khúc. Như vậy, tỷ lệ cung - cầu chỉ đạt 17 căn hộ trên 1.000 dân.

Ba là, sức ép từ việc giá trị đất và giá thành xây dựng tăng liên tục qua các năm khiến các nhà đầu tư buộc phải tính toán giá bán hợp lý trong bài toán lợi nhuận và dòng vốn.

"Chúng tôi kỳ vọng, nhu cầu nhà ở trong năm 2019 sẽ tiếp nối đà tích cực của năm vừa qua. Trong bối cảnh nguồn cầu diễn biến khả quan, nguồn cung bị hạn chế chắc chắn sẽ ảnh hưởng đến giá bán trên thị trường", ông Stephen cho biết.

Năm 2019, thị trường Tp.HCM có sự sụt giảm mạnh về nguồn cung
căn hộ mới. Ảnh: Quỳnh Trần

Trong báo cáo mới đây, CBRE cũng đưa ra các nhận định tương tự, trong đó có việc nhấn mạnh xu hướng tăng giá bán căn hộ tại Tp.HCM là do các chi phí đầu vào để phát triển dự án ngày càng cao.

Theo ghi nhận của đơn vị này, trong các tháng cuối năm vừa qua, giá chào bán lần đầu của các dự án chung cư đạt 1.709 USD/m2, so với quý III/2018 tăng 6% còn so với cùng kỳ năm ngoái tăng tới 10%. Thực tế cũng cho thấy, mặt bằng giá này ngày càng sát với mức giá được dùng để phân hạng căn hộ trong nhiều năm qua.

Đơn cử, các dự án có giá sơ cấp trung bình trên ngưỡng 3.500 USD/m2 trở lên được xếp vào phân khúc hạng sang, nhưng thị trường hiện đã có những dự án công bố giá bán ở vùng mới cao gấp đôi mức giá này. Các dự án chào bán ra thị trường lần đầu với giá trung bình từ 1.500-3.500 USD/m2 được xếp vào phân khúc căn hộ cao cấp, nhưng vùng giá 1.500 hiện rất ít thấy ở phân khúc này. Tương tự, chung cư có giá từ 800-1.500 USD/m2 được xếp vào phân khúc trung cấp nhưng hiện vùng giá này đang nghiêng về mốc 1.500 USD/m2 nhiều hơn.

Kết quả khảo sát của VnExpress cũng cho thấy, tại thời điểm tháng 11/2018, quận 2 ghi nhận mức giá căn hộ rẻ nhất vừa công bố là 1,8 tỷ đồng/căn, so với dự án cũ đã hoàn thiện cùng khu vực, mức giá này đã trội thêm 10-20%. Giá thấp nhất của các dự án căn hộ mới chào bán hoặc công bố ra thị trường tại quận 7, khu Nam cũng đã ở vùng 39-42 triệu đồng/m2. Với vùng giá mới này, các sản phẩm rẻ nhất thuộc phân khúc trung bình khá tại địa bàn này cũng được nâng lên ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Giá bán căn hộ tại quận 7 thấp nhất hiện cũng đã chạm ngưỡng 30 triệu đồng/m2.

Do mức giá mở bán tăng vọt nên giá mua đi bán lại của các nhà đầu tư cũng bị tác động mạnh. Đại diện Hưng Lộc Phát - chủ đầu tư sở hữu quỹ đất 30ha tại khu Nam, cho biết giá bán thứ cấp tại đây liên tục biến động. Đơn cử, tại dự án Green Star Sky Garden, trên thị trường đã xuất hiện vùng giá 37,5 triệu đồng/m2, so với giá mở bán lần đầu của chủ đầu tư đã tăng hơn 17%.

"Chúng tôi dự đoán giá bán sản phẩm sẽ còn tăng cao, cùng với tiến độ hoàn thiện dự án", ông Trần Duy Tiến - Phó tổng giám đốc Công ty Hưng Lộc Phát cho biết.

JLL cũng đưa ra số liệu thống kê cho biết, trong quý IV/2018, có khoảng 8.300 căn hộ mở bán chính thức (tức được phép ký hợp đồng mua bán) tại Tp.HCM. Đáng chú ý, có tới 99% các dự án trong số này đã được chủ đầu tư mở bán từ 2-3 quý trước. Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thành phố đạt 95% (khoảng 8.800 căn).

Hãng nghiên cứu cho rằng, giá bán sơ cấp của các dự án thuộc hai phân khúc cao cấp và bình dân vẫn ổn định theo quý. Riêng phân khúc trung cấp ghi nhận mức tăng giá khá ấn tượng, từ 3-6% theo quý.