Bất động sản Việt Nam trên bản đồ đầu tư Thế giới

Năm 2007 chứng kiến luồng đầu tư trực tiếp vào BĐS lớn chưa từng có, 5 tỷ USD, chiếm khoảng 30% tổng FDI vào Việt Nam. Vốn FDI vào BĐS tiếp tục tăng trong suốt nửa đầu năm 2008 và riêng 6 tháng đầu năm đã đạt khoảng 9 tỷ USD.

Có nhiều câu hỏi về ảnh hưởng của sự mất cân đối trong đầu tư nước ngoài đến nền kinh tế nội địa nói chung, cũng như đến thị trường BĐS Việt Nam nói riêng. Nhìn từ phía những nhà đầu tư nước ngoài, họ thấy sức hút gì ở Việt Nam và Việt Nam cần phải làm gì để duy trì sức hút đấy?

Cần phải thấy ngay rằng không chỉ thị trường BĐS Việt Nam mà cả châu Á đang thu hút vốn đầu tư của Phương Tây. Khi kinh tế Mỹ và châu Âu có dấu hiệu xấu đi, thì những luồng vốn đói lợi nhuận lùng sục săn lùng những điểm đến mới.

Tại châu Á, Nhật Bản, Australia và những thị trường phát triển, phải nói rằng BĐS đã trở nên đắt đỏ, do đó khó có chỗ chen chân. Trung Quốc thì  trở nên quá nóng và sự kế hoạch hóa phát triển của chính phủ TQ cũng làm nhà đầu tư lo ngại.

Đơn cử như thị trường BĐS Thượng Hải, một trong những thị trường có tốc độ và quy mô mở rộng lớn nhất, được sự hỗ trợ lớn về hoạch định vĩ mô của Chính phủ.  Trung Quốc muốn phát triển Thượng Hải thành một trung tâm tài chính như Tokyo, London hay New York.

Tuy nhiên, điều này đã biến thị trường Thượng Hải trở nên quá nóng. Người ta đầu tư xây dựng những cao ốc văn phòng mà không hề quan tâm đến việc liệu cầu có theo nổi lượng cung khổng lồ đó.

Thị trường chứng khoán Trung Quốc cũng đang trở nên quá nóng, và Thượng Hải trở thành thị trường sụt giảm mạnh nhất châu Á. Chỉ số Shanghai Composite giảm 49% chỉ trong vòng 3 tháng trở lại đây.

Việt Nam, ngược lại, là một trong những thị trường tiềm năng do xuất phát điểm quá thấp. Sau 20 năm đổi mới, nền kinh tế Việt Nam đang có nhu cầu ngày càng lớn về dịch vụ kinh tế và tài chính. Bên cạnh đó sự phát triển không ngừng của ngành công nghiệp bán lẻ và phân phối dẫn đến lượng cầu về văn phòng, khu mua sắm và kho chứa tăng lên nhanh chóng. Tiềm năng tăng trưởng dài hạn này tạo nên sức hấp dẫn lớn cho những quỹ đầu tư BĐS nước ngoài.

Tuy nhiên, ngoài những yếu tố cơ bản về đầu tư đấy, Việt Nam còn có một sức hấp dẫn khác. Đó là sự “độc lập” một cách tương đối của thị trường Việt Nam so với các thị trường đã phát triển khác. Do sự liên kết về kinh tế, về tổng thể thị trường BĐS của Anh, Mỹ, châu Âu, Australia và Nhật Bản - dù vẫn có những khác biệt riêng đối với từng thị trường - có xu hướng phát triển theo chu kỳ gần sát nhau. Và sự đồng loạt suy thoái của những thị trường này trong 1 năm trở lại đây phản ánh rất rõ điều này.

Việt Nam, trái lại, do sự “non trẻ” của mình tạo ra một thị trường “hoàn hảo” để đa dạng hóa danh mục đầu tư, giảm bớt rủi ro và khai thác lợi nhuận tiềm năng.      

Hạn chế của Việt Nam rõ ràng là thị trường đầu tư còn quá nhỏ bé, hầu như không có “hàng hóa” để giao dịch. Do đó hầu hết nguồn vốn đầu tư dồn vào xây dựng, và điều này là giới hạn lớn trong việc thu hút nguồn vốn nóng, nhằm tăng tính thanh khoản cho thị trường.

Về lâu dài, tình hình này sẽ được cải thiện đáng kể khi các dịch vụ về tư vấn giao dịch, số liệu và quy mô thị trường phát triển hơn.

Không phải ngẫu nhiên và chỉ trong vòng 1 năm, hầu hết các công ty tư vấn đầu tư BĐS lớn trên thế giới như Jones Lang Lasalle, CB Richard Ellis, hay Cushman & Wakefields đều đã đặt văn phòng tại Việt Nam. Những báo cáo của các công ty này về tình hình thị trường sẽ tạo ra một hình ảnh rõ nét hơn về những gì Việt Nam đang có và tiềm năng phát triển.

Uy tín của những công ty này sẽ củng cố lòng tin cho các nhà đầu tư, những người mà có thể sẽ rất ngỡ ngàng khi biết rằng Việt Nam có đến 85 triệu dân và có đến 80% dân số đang ở trong độ tuổi lao động. Và họ sẽ còn ngỡ ngàng hơn khi nhìn vào tỷ lệ diện tích khu mua sắm trên đầu người, cũng như diện tích văn phòng trên tổng số lao động dịch vụ.

Tiềm năng cũng như cơ hội phát triển thị trường BĐS của Việt Nam là không thể chối cãi. Tuy nhiên, làm thế nào để biến những cơ hội và tiềm năng này thành hiện thực lại là một câu chuyện khác.

Trong tương lai gần, khoảng 1-2 năm nữa, luồng vốn sẽ tiếp tục đổ vào Việt Nam. Tuy nhiên nhìn ra xa hơn, khi thị trường Anh, Mỹ và châu Âu bước qua khủng hoảng vào giai đoạn phục hồi, nguồn vốn quay lại những thị trường ổn định này sẽ giảm nhiệt cho châu Á, và dĩ nhiên trong đó có cả Việt Nam.

Nguồn vốn đến nhanh, nhưng vốn ra đi sẽ còn nhanh hơn nữa. Việc duy trì sức cạnh tranh với các nước trong khu vực là cực kỳ quan trọng, nhất là khi rủi ro đầu tư tại VN cao hơn so với các thị trường phát triển khác.

Hiện tại, những biến động xấu của kinh tế vĩ mô, lạm phát quá cao, lãi suất ở mức bóp kiệt nguồn vốn đầu tư nội địa có thể đã làm chùn bước không ít nhà đầu tư.

Người ta ví cơn sóng của BĐS lan từ tây sang đông, khủng hoảng bắt đầu từ Mỹ, qua châu Âu, và rồi sẽ đến châu Á, mà khi đó sẽ là sự bắt đầu phục hồi của thị trường Mỹ.

Hiện tại, khi các dấu hiệu kinh tế cho thấy Châu Á có thể sẽ phải hứng chịu sức ép nặng nề hơn từ lạm phát và rủi ro từ hậu quả của phát triển quá nóng, người ta nghe nhiều hơn đến việc “gặt hái” thành quả đầu tư của tư bản vốn đã gieo hạt ở châu Á từ nhiều năm nay.

Điều này có nghĩa rằng Châu Á có thể sẽ trở lại vi trí trung hòa (neutral), hơn là đầu tư trọng điểm (over weighted) trong chiến lược đầu tư toàn cầu, như đã được duy trì trong nhiều năm.

Sự nổi lên của Brazil, Mexico và Nga rõ ràng đang tạo nên sức ép rất lớn.

Nằm trong bối cảnh chung của châu Á như vậy, Việt Nam cần nắm được cơ hội đang có, không phải tiềm năng sau này, mà là ngay bây giờ!

Theo TS Nguyễn Hùng Cường - Cafe F