BĐS cho thuê 2017 (P1): Văn phòng khu trung tâm và mặt bằng tự do chiếm ưu thế

Nhu cầu thuê văn phòng hướng về trung tâm

Nếu 2016 nhu cầu tìm thuê văn phòng có xu hướng dịch chuyển sang các quận huyện vùng ven thì năm 2017 nhu cầu thuê quay trở lại với thị trường trung tâm. Đây là xu hướng chung diễn ra cả ở Tp.HCM và Hà Nội.

Cụ thể, tại các tòa nhà văn phòng cho thuê hạng A và B thuộc khu trung tâm quận 1, quận 3, Tp.HCM và các quận Hoàn Kiếm, Ba Đình, Hà Nội đều có tỷ lệ lấp đầy đạt mức từ 90-97%. Giá thuê khu trung tâm cũng vì vậy mà gia tăng liên tục qua từng quý. Cụ thể, tại khu vực trung tâm Tp.HCM, giá thuê dao động khoảng 38-47 USD/m2 với các tòa nhà hạng A và 23-33 USD/m2 với các tòa nhà hạng B. Trung bình giá thuê mỗi quý đều tăng từ 0,5-1,4%.

Tình trạng tương tự cũng diễn ra trên thị trường Hà Nội khi công suất thuê tại các tòa nhà trung tâm dao động từ 89-93% với giá thuê tăng khoảng 0,3-1,2% so với 2016. Tại khu trung tâm, giá thuê trung bình vào khoảng 29-35USD/m2 còn tại khu ngoài trung tâm là 23-28 USD/m2. Do nguồn cung hiện hữu của Hà Nội tập trung chủ yếu ở trung tâm và phía Tây, nên đây là khu vực có hoạt động thuê mướn sôi động nhất 2017.

Kết quả khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, nhu cầu thuê dịch chuyển mạnh về khu trung tâm kéo theo sự suy giảm tương ứng ở các khu vực vùng ven. Nguồn cung liên tục gia tăng trong khi nhu cầu thuê yếu khiến nhiều tòa nhà văn phòng hạng B và C ở khu vực ngoài trung tâm buộc phải giảm giá thuê.

Cụ thể, tại Tp.HCM một số tòa nhà hạng B, C ngoài trung tâm giá giảm tầm 1-2% so với 2016. Tình hình tương tự diễn ra tại Hà Nội khi có thời điểm giá thuê các tòa nhà hạng A và B ngoài trung tâm giảm từ 3-5% so với 2016. Xu hướng này dự kiến sẽ thay đổi trong năm 2018 khi các khu đô thị mới vùng ven đi vào hoạt động và sức ép hạ tầng giao thông từ trung tâm gia tăng.

Thị trường văn phòng cho thuê tại khu trung tâm Hà Nội và Tp.HCM diễn
biến sôi động trong năm 2017. Ảnh minh họa

Một xu hướng nổi bật của thị trường văn phòng cho thuê trong năm vừa qua là nhu cầu thuê văn phòng diện tích lớn đang dần thay thế cho loại hình văn phòng mini và diện tích nhỏ. Các yêu cầu cho thuê mặt sàn lớn đang ngày càng tăng với diện tích cho thuê được ưa chuộng nhất nằm trong khoảng 300-700m2, trong khi yêu cầu cho các diện tích 700m2 hoặc lớn hơn vẫn ổn định. Hầu hết các tòa văn phòng cho thuê diện tích lớn đi vào hoạt động trong năm 2017 đều có tỷ lệ lấp đầy 90%.

Bùng nổ nhu cầu thuê mặt bằng tự do

Tương tự văn phòng cho thuê, khối mặt bằng bán lẻ cũng gặp nhiều vấn đề trong thu hút người tìm thuê tại các TTTM ngoài trung tâm.

Tại Tp.HCM, trong khi các khu TTTM tại trung tâm như Vincom, Saigon Central luôn trong trạng thái lấp đầy bởi hàng loạt thương hiệu thời trang, dịch vụ, ẩm thực mới đổ vào Việt Nam thì khu vực ngoài trung tâm phải đối mặt với nguy cơ giảm giá thuê mạnh để lôi kéo và giữ chân khách thuê. Giá thuê ở khu vực trung tâm tăng 4,8% so với năm trước nhưng giá thuê ở khu vực ngoài trung tâm lại giảm 1,5%. Ở khu vực ngoài trung tâm, ngoài Crescent Mall, Lotte Mart, nhiều khu còn giảm giá thuê cố định khoảng 3-5% so với năm 2016.

Tại Hà Nội, các quận Thanh Xuân, Long Biên, Hai Bà Trưng tiếp tục là khu vực có hoạt động thuê mướn mặt bằng bán lẻ sôi động nhất, với 70% nguồn cung tập trung tại đây. Tỷ lệ lấp đầy tại các TTTM khu vực này đạt 83%, mức khá cao so với năm 2016. Giá thuê khu trung tâm khá ổn định trong khi ngoài trung tâm giảm từ 0,5-1,4% so với 2016. Bên cạnh đó, việc chào đón các thương hiệu thời trang, ẩm thực mới cũng giúp kéo khách thuê về trung tâm trong khi khu vực ngoài trung tâm vẫn hoạt động ổn định nhờ lượng khách thuê mới gia tăng nhờ nhu cầu mua sắm của người dân cải thiện.

Đặc biệt, năm 2017 ghi nhận sự bùng nổ mặt bằng bán lẻ tự do và cửa hàng tiện lợi. Hàng loạt nhà bán lẻ lớn trong và ngoài nước như Vinmart, Circle K, B’mart, Satrafoods, 7-Eleven đổ vào Việt Nam khiến mặt bằng tự do tại trung tâm khan hiếm và tăng giá. Giá thuê trung bình tại phân khúc bán lẻ của Tp.HCM được ghi nhận ở mức 47-75 USD/m2/tháng, tăng mạnh (khoảng 1,9%) so với năm trước. Tại khu CBD, giá thuê dao động trong khoảng 73,4-120 USD/m2/tháng, còn tại khu vực ngoài trung tâm, giá thuê ở ngưỡng 38-45 USD/m2/tháng.

Hà Nội cũng nở rộ các cửa hàng tiện ích với nhiều thương hiệu bán lẻ trong và ngoài nước. Diện tích thuê ưa chuộng của các loại hình bán lẻ này dao động trung bình từ 40-50m2 tại khu vực trung tâm và 80-120m2 tại khu vực ngoài trung tâm. Giá thuê cũng ổn định ở mức từ 40-80 USD/m2/tháng. So với năm 2016, giá thuê nhìn chung đều tăng bình quân từ 1-1,5% ở cả trong và ngoài khu trung tâm.

Về định vị khách thuê, phần lớn khách thuê tại khu vực trung tâm là ngành F&B, thời trang, mỹ phẩm với những thương hiệu quen thuộc trên thị trường Việt Nam như Tous Les Jours, Baskin Robbins, Highland Coffee, KFC, Lotteria, PizzaHut, Old Navy, Zara, Nars, v.v. Khu vực ngoài trung tâm chủ yếu là khách thuê nội địa từ trung cấp đến bình dân nhằm phục vụ nhu cầu mua sắm của đại đa số người dân tại địa phương.

Phương Uyên