BĐS nghỉ dưỡng gặp dấu hỏi lớn về khả năng lấp đầy và sinh lời

Savills Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường BĐS quý I/2017. Trong đó, báo cáo dành nhiều thời lượng để phân tích phân khúc BĐS nghỉ dưỡng vốn đang phát triển rất mạnh mẽ trong thời gian gần đây. Với sự phát triển của du lịch Việt Nam, đây vẫn là phân khúc thu hút được cả chủ đầu tư và người mua. Tuy nhiên, nhiều số liệu cho thấy, với hàng chục nghìn BĐS được đưa ra thị trường, khả năng lấp đầy và sinh lời như kỳ vọng vẫn là dấu hỏi lớn.

Theo Phó Tổng giám đốc điều hành Savills Việt Nam, ông Troy Griffiths, luỹ kế đến cuối năm 2016, hơn 5.000 căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng đã được hoàn thiện và đưa ra thị trường và con số sẽ tăng gấp hơn 4 lần sau 3 năm nữa. Trong giai đoạn 2017-2019, sẽ có khoảng 27.000-29.000 sản phẩm BĐS nghỉ dưỡng được mở bán lũy kế mỗi năm.

Bên cạnh Hà Nội, Tp.HCM, 3 trọng điểm du lịch của Việt Nam là Nha Trang, Đà Nẵng và Phú Quốc đều có tốc độ tăng trưởng khách du lịch quốc tế mạnh, đặc biệt khi phát triển nhiều chuyến bay thẳng quốc tế mới.

Tại Nha Trang, trong 3 năm tới, nguồn cung khách sạn cao cấp ở riêng phân khúc trung, cao cấp vào khoảng 29% mỗi năm, gấp đôi tỷ lệ tăng trưởng về lượng du khách trong giai đoạn 2013-2016. Tại Đà Nẵng, nguồn cung 3 năm tới dự kiến tăng trưởng bình quân khoảng 30%. Trong khi 3 năm vừa qua, lượt du khách đến Đà Nẵng cũng chỉ đạt 21%.

Nếu vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng như trên thì tỷ lệ khai thác số phòng khách sạn 4-5 sao và biệt thự nghỉ dưỡng tại các địa phương này trong những năm tới sẽ không cao và cạnh tranh ngày càng gay gắt.

Phú Quốc cũng là địa phương xảy ra tình trạng này nhưng ở mức chênh lệch thấp hơn. Tuy nhiên, là thị trường mới nổi nên Phú Quốc lại phải chịu áp lực khi lượng cung lớn trong tương lai tập trung vào phân khúc cao cấp. Điều này cũng tạo nên thách thức về khả năng hoạt động của các chủ đầu tư.

Phân khúc BĐS nghỉ dưỡng được cho là sẽ gặp khá nhiều thách thức trong 3 năm tới

Trong khi đó, sau giai đoạn bùng nổ trong 2 năm qua, phân khúc nghỉ dưỡng ghi nhận sự sụt giảm đáng kể về thanh khoản trong quý I/2017. Theo Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), trong 3 tháng đầu năm, tổng nguồn cung thị trường BĐS nghỉ dưỡng tại Đà Nẵng và Nha Trang đạt gần 5.300 căn. Tuy nhiên, lượng giao dịch thành công chỉ đạt hơn một phần tư và chủ yếu là căn hộ khách sạn (condotel).

Nguyên nhân của sự sụt giảm là do đây là giai đoạn thấp điểm trong năm. Dù dự đoán, trong quý II, giao dịch sẽ tăng trở lại với những dự án hàng nghìn căn được chào bán, nhưng VNREA cũng nhận định, các nhà đầu tư hiện khá thận trọng và thường chọn những dự án có đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp. Tính đến cuối năm 2016, số lượng đơn vị điều hành quốc tế tại Việt Nam đã tăng gần gấp đôi so với năm 2010, đó là chưa kể sự ra đời và phát triển mạnh về quy mô của một số thương hiệu trong nước.

Bên cạnh thách thức về cân đối cung - cầu, các chủ đầu tư cần cân nhắc đến tỷ suất cam kết lợi nhuận. Với việc bùng nổ căn hộ, biệt thự nghỉ dưỡng, các chủ đầu tư hiện đang chạy đua cam kết lợi nhuận với mức phổ biến khoảng 10% mỗi năm. Con số này cao hơn mức 7% tại Phuket (Thái Lan) và Bali (Indonesia). Hơn nữa, các chủ đầu tư Việt Nam thường cam kết lợi nhuận trong khoảng 5-10 năm, gấp 2-5 lần so với mức 2-5 năm của các quốc gia trong khu vực.

Theo đơn vị nghiên cứu, nếu áp dụng cam kết lợi nhuận, sau khoảng 3 năm, các chủ đầu tư có thể đạt đến điểm hòa vốn. Tuy nhiên, họ khó có thể duy trì và có thể phải gánh lỗ nếu việc này kéo dài tới 10 năm.

Du lịch phát triển nhanh chóng cũng đòi hỏi phía cơ quan quản lý đầu tư hạ tầng sân bay một cách tương xứng. Theo số liệu của ngành du lịch, năm 2016, hơn 80% tổng lượng khách du lịch quốc tế di chuyển bằng đường hàng không, với khoảng 8,2 triệu lượt. Trong khi đó, dữ liệu của ngành giao thông cho thấy, hiện sân bay tại Nha Trang bị quá tải 320% và Tp.HCM là 130%. Dù đã được nâng cấp vào năm 2011 từ 4,5 đến 6 triệu hành khách mỗi năm nhưng sân bay Đà Nẵng vẫn quá tải 113%.

Do đó, cần có sự nỗ lực từ cơ quan quản lý trong việc giải quyết công suất hạn chế ở sân bay trong những năm tới để có thể khai thác tốt tiềm năng du lịch, nâng cao tỷ lệ khai thác BĐS nghỉ dưỡng.

Savills Việt Nam nhận định: "Nâng cấp hạ tầng là yếu tố then chốt để đánh giá khả năng phát triển du lịch, đặc biệt với sự phát triển của nguồn cung mới tăng 30% hàng năm trong 3 năm trở lại đây tại Đà Nẵng, Nha Trang và Tp.HCM".

Trước đó, theo số liệu từ Tổng cục Du lịch, trong thập niên vừa qua, lượng khách quốc tế tới Việt Nam đã tăng gấp 3 lần. Dù đây là số liệu khá ấn tượng, nhưng theo các đơn vị nghiên cứu, mức này mới bằng một nửa so với những điểm đến nổi tiếng khác trong khu vực ASEAN như Thái Lan và Malaysia. Sự chênh lệch này cùng với lợi thế chi phí thấp hơn so với các điểm đến khác lại thể hiện Việt Nam còn tiềm năng lớn để khai thác. Bên cạnh đó, trong suốt những năm gần đây, du lịch nội địa cũng không ngừng tăng trưởng 2 con số.