Bị chôn vốn hàng tỷ đồng do mua đất bằng hợp đồng góp vốn

Diễn ra từ gần một năm trước nhưng giao dịch bị treo lại vì vướng pháp lý. Thời điểm đó, vì nghĩ chắc chắn sẽ lãi lớn nên ông Minh rút hết tiền tiết kiệm, tích cóp của gia đình để đầu tư đất. Ông Minh nhớ lại: "Vì thấy rẻ nên tôi mua luôn 2 nền từ khi chủ đất đang chuẩn bị các thủ tục tách thửa. Hợp đồng góp vốn hứa hẹn nếu dự án được hoàn thành, tôi sẽ được giao 2 nền với diện tích mỗi lô là 50-60m2".

Tuy nhiên, việc tách thửa không thuận lợi như kế hoạch đề ra. Theo hợp đồng góp vốn, nếu hạ tầng và pháp lý hoàn thiện, cuối năm 2016, chủ đất sẽ bàn giao nền cho ông Minh. Tuy nhiên đến tháng 7/2017, bên bán đã khất lại vì chính sách thay đổi, việc tách thửa chưa thể hoàn tất. Song theo hợp đồng góp vốn, trong trường hợp bất khả kháng, pháp lý không thể hoàn thiện thì sau 24 tháng kể từ ngày ký, khách hàng sẽ được hoàn lại toàn bộ số tiền đã góp. Như vậy, khách bị chôn 2 tỷ đồng không lãi suất trong 2 năm, đồng thời mất luôn chi phí cơ hội đầu tư kênh khác.

"Bên bán nói rằng đây là hợp đồng đầu tư, lời cùng ăn, lỗ cùng chịu. Vì cả hai bên đều chịu thiệt hại nên không bồi thường mức lãi suất và không thể hoàn tiền ngay như tôi yêu cầu. Khi tôi nhận ra kẽ hở của loại hợp đồng này thì việc đã rồi", ông Minh nói.

Đáng buồn hơn là trường hợp của bà Hồng. Bằng hợp đồng thỏa thuận góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất từ một đơn vị môi giới, bà Hồng đã đóng 1,25 tỷ đồng mua 5 nền đất tại Nhơn Trạch. Sau khi nộp tiền, bà Hồng biết đơn vị môi giới còn thông qua một đơn vị trung gian chứ không ký hợp đồng phân phối trực tiếp với chủ đầu tư và số tiền bà đã đóng vẫn chưa được chuyển đến chủ đầu tư.

Không ít người phải chôn tiền tỷ vì bất cẩn khi mua nhà đất bằng hợp đồng góp vốn. Ảnh: Vũ Lê

Gặp khó khăn về tài chính và quá hoang mang, bà Hồng đã đề nghị lấy lại tiền, thậm chí khởi kiện ra tòa. Nhưng khi tòa triệu tập các bên lên hòa giải, bên bán vẫn luôn vắng mặt. Nếu thanh lý hợp đồng góp vốn này, bà Hồng sẽ mất tiền cọc. Hơn nữa, nếu không đóng tiền theo tiến độ trong hợp đồng thỏa thuận điều kiện góp vốn chuyển nhượng quyền sử dụng đất, khách hàng còn bị mất toàn bộ số tiền đã nộp.

Một trường hợp tương tự, ông Dũng cũng rơi vào cái vòng lẩn quẩn của hợp đồng góp vốn. Ông mua nền đất thuộc một dự án tại huyện Nhà Bè (Tp.HCM) đã gần 10 năm. Số tiền mà ông chôn trong đó là hơn 700 triệu đồng. Đến tháng 6/2017, vì mãi không được giao nền nên ông Dũng đã lặn lội tìm đến chủ đầu tư. Chủ đầu tư giải thích với ông rằng dự án chưa thể đền bù giải phóng mặt bằng được, hơn nữa, dự án bị đình trệ do tiền sử dụng đất quá cao và bất hợp lý.

Giải pháp được đưa ra là chủ đầu tư cho khách đổi sang nền đất nằm tại vị trí khác, trong một dự án kém hấp dẫn hơn. Nếu không, công ty sẽ hoàn lại 700 triệu đồng, không bồi thường thêm vì đây là hợp đồng góp vốn, các bên cùng chịu rủi ro. Trước giải pháp được đưa ra, ông Dũng bức xúc: "Nếu nhận lại đúng 700 triệu đồng sau 10 năm thì chẳng khác nào chủ đầu tư đã chiếm dụng và xài miễn phí vốn của tôi".

Quan sát nhiều vụ chôn vốn và mất tiền vì hợp đồng góp vốn trong những năm qua, ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty CP Tư vấn Đầu tư Phú Vinh cho biết, bản chất của hợp đồng góp vốn hay hợp đồng thỏa thuận hợp tác đầu tư là hình thức huy động vốn tinh vi để thực hiện dự án. Nếu không cẩn thận, khách hàng có thể bị chiếm dụng vốn mà không thể ngờ tới.

Chẳng hạn: công ty A đang triển khai dự án nhà phố hoặc nền đất. Do chi phí lớn hoặc thiếu tiền triển khai, doanh nghiệp đã huy động vốn từ chính khách hàng vào thời điểm dự án đang chuẩn bị các thủ tục pháp lý. Hình thức góp vốn này sử dụng con át chủ bài là giá trị tài sản được chào mời khá hời hoặc cực rẻ. Nếu thấy đây là cơ hội đầu tư hấp dẫn, khách hàng sẽ ký hợp đồng góp vốn, trở thành đối tác của chủ đầu tư.

Tuy nhiên, vì không phải là hợp đồng mua bán nên sản phẩm mà khách hàng nhận được thường không hoàn chỉnh và phụ thuộc rất nhiều vào sự may rủi của thời cuộc, pháp lý, chính sách thay đổi. Hợp đồng góp vốn có cam kết bồi thường không cao như hợp đồng mua bán, thường chỉ ở mức tượng trưng và hoàn vốn, thậm chí không được bồi thường. Ông Chánh đưa ra 3 khuyến cáo liên quan đến loại hợp đồng này.

Thứ nhất: khách hàng nên yêu cầu chủ đầu tư trình bày các bước tiến hành thủ tục pháp lý, hồ sơ của sản phẩm khi ký hợp đồng góp vốn. Quan trọng nhất, chủ đầu tư cần đưa ra tất cả các tình huống có thể xảy ra với dự án. Chẳng hạn: kịch bản tốt nhất, trung bình và kịch bản xấu nhất. Việc liệt kê các tình huống nhằm vạch rõ lộ trình mà khách hàng có thể trải qua trong toàn bộ thời gian góp vốn. Từ đó, việc rót vốn đầu tư có sự tỉnh táo, cân nhắc trước sự lôi kéo của những cơ hội hấp dẫn.

Thứ hai: khi ký hợp đồng góp vốn, khách hàng không nên đặt kỳ vọng quá khủng. Một nguyên tắc vàng khi đầu tư là lợi nhuận cao sẽ đi kèm với rủi ro lớn. Hàng rẻ thường có vấn đề hoặc ẩn số gì đó. Do đó, sản phẩm càng hấp dẫn thì càng cần phải thận trọng.

Thứ ba: khách hàng cần chủ động đàm phán các điều khoản bồi thường, phụ lục trong trường hợp bất khả kháng với hợp đồng góp vốn. Không ai mong dự án mình đầu tư bị đình trệ, thất bại. Thực tế, hiếm có ai bàn vấn đề này vì kiêng kỵ điềm xấu. Tuy nhiên, chuẩn bị chu đáo cho tình huống thất bại chính là cách tốt nhất để đảm bảo an toàn cho suất đầu tư.