Bí quyết hạn chế rủi ro khi đầu tư nhà phố xây sẵn

Ông Nguyễn Mạc Hoài Nam, Tổng giám đốc Công ty Tư vấn đầu tư Nam Phát cho biết, trong 10 tháng qua, làn sóng mua nhà xây sẵn để ở, làm của để dành, đầu tư đang diễn ra mạnh mẽ tại Tp.HCM (quận 2, 9, 12, Gò Vấp, Thủ Đức) trong tình trạng hàng chưa xây xong đã bán hết. Dòng sản phẩm này cũng lan tỏa sang các tỉnh giáp ranh qua Nhà Bè, Hóc Môn, Bình Chánh, Củ Chi.

Nhưng do trên thị trường có khá nhiều chủng loại nhà phố xây sẵn, trong đó một số dòng sản phẩm còn nhiều điểm hạn chế về pháp lý, chất lượng. Do vậy, kênh đầu tư này bị đánh giá vẫn tiềm ẩn không ít rủi ro. Ông Nam chia sẻ những lưu ý đầu tư an toàn vào loại hình bất động sản này.  

Phân loại nhóm nhà phố

Nhà xây sẵn có nhiều chủng loại, có thể phân làm 4 nhóm cơ bản sau: Nhà xây sẵn trong các dự án được phê duyệt chính thức; nhà có móng và tường riêng; nhà xây trong khu phân lô; nhà móng tường chung.

Nhà xây sẵn trong các dự án chính thức thường là nhà xây thô có hoàn thiện mặt ngoài. Khách hàng mua sẽ hoàn thiện nội thất và điện nước bên trong nhà. Nhà trong các dự án thường được kiểm soát chất lượng tốt hơn, có hồ sơ, bản vẽ, biên bản nghiệm thu các hạng mục công việc đầy đủ do đơn vị tư vấn giám sát xác nhận. Vì vậy, người mua nhà loại này thường yên tâm hơn về mặt chất lượng, tuy nhiên giá thành cũng cao hơn so với mặt bằng chung.

Nhà xây sẵn trong các khu phân lô bán nền thường có chất lượng không đồng đều do việc kiểm soát chất lượng không chặt chẽ. Hơn nữa, do người mua có dòng tiền hạn chế, không có thời gian hoặc kinh nghiệm xây dựng nhưng lại muốn giá thấp nên nhiều căn nhà xây sẵn loại này có giá thành thấp, chất lượng không đảm bảo. Nhà phố có móng và tường riêng pháp lý an toàn hơn móng và tường chung.

Thị trường nhà phố xây sẵn có nhiều chủng loại, chỉ cần chọn sai phân khúc đầu tư có thể thiệt hại tiền tỷ. Ảnh: Hao Bui

Khảo sát nhà xây sẵn ở khu lân cận

Có thể hỏi thăm những người đang sử dụng các nhà lân cận để biết về chất lượng thực tế xây dựng là cách sàng lọc thông tin tích cực. Đây là những thông tin khách quan và chính xác nhất về chất lượng xây dựng thực tế do nhà đầu tư chủ động tiếp cận.

Nắm được hồ sơ xây dựng căn nhà

Bên cạnh giấy phép xây dựng, người mua cần các bản vẽ thiết kế chi tiết phần kiến trúc, kết cấu, điện nước, các bản kê vật liệu thi công. Các bản nghiệm thu hạng mục và các ảnh chụp thực tế khi nghiệm thu.

Biết rõ nhà do ai xây dựng

Nếu đơn vị xây dựng là công ty xây dựng có uy tín trên thị trường thì điều này cũng đảm bảo chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, nếu đơn vị xây dựng là công ty chưa có tiếng tăm hoặc nhà thầu tự do thì cần tiến hành thêm các bước khảo sát tiếp theo.

Đánh giá chất lượng thi công - giá trị xây dựng

Tuy đánh giá này chỉ mang tính sơ bộ nhưng rất cần thiết. Nếu công trình có sử dụng cọc bê tông ép để làm móng thì cần xác định độ sâu cần ép của cọc là bao nhiêu. Có thể hỏi người bán hoặc các nhà lân cận đã xây trước đó để biết. Thông thường, giá bình quân cho một mét cọc khoảng 250.000 đồng. Công ép tầm 20-30 triệu đồng. Móng cho mỗi cột nhà từ 2 đến 3 cọc. Phần đài cọc lấy bằng khoảng 25-20% giá xây thô.

Phần xây dựng hoàn thiện giá khoảng từ 4,5-5,5 triệu đồng/m2. Bạn có thể áp dụng cách tính diện tích hoàn thiện như sau: Tầng trệt và các lầu tính toàn bộ diện tích xung quanh. Phần sân và mái tính bằng 50% diện tích. Giá phần xây thô từ 2,7-3 triệu đồng/m2. Sau khi tính được sơ bộ giá thành của căn nhà, nếu thấy giá thấp hơn giá ước tính nhiều thì cần xem xét kỹ hơn về chất lượng.