Cách nào để quản lý chung cư?

Do chưa có quy định cụ thể, thời gian qua đã xảy ra nhiều tranh chấp giữa đơn vị quản lý và cư dân của tòa nhà. Những bất cập này được dự báo sẽ càng phức tạp khi loại hình nhà ở xã hội và chung cư giá thấp ồ ạt được đưa vào sử dụng trong thời gian tới. Nhận thấy những bất cập này, Bộ Xây dựng đã đưa quy định quản lý chung cư thành một chương riêng trong Dự thảo Luật Đầu tư Kinh doanh bất động sản và đang trong thời gian lấy ý kiến góp ý.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Văn Cửu, Tổng giám đốc Tổng công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội (Handico) cho biết, việc quản lý chung cư thuộc dự án nhà ở xã hội không khó và cũng không mấy phức tạp như lo ngại.
 

“Quan điểm của chúng tôi là mức phí cao hay thấp không quá quan trọng, miễn là hợp lý. Hơn nữa, trong quản lý phải minh bạch, rõ ràng thì sẽ không có khiếu kiện nhiều. Việc thu phí phải trên quan điểm phục vụ là chính, chứ không phải lạm thu”, ông Cửu nói và cho biết, tại chung cư tái định cư số 8C, Tạ Quang Bửu (Hà Nội) do Handico quản lý, quy định công khai, mỗi gia đình chỉ được 2 chỗ cho xe máy và cả chung cư chỉ có 4 chỗ cho xe ô tô, nên ai đăng ký chậm sẽ hết chỗ. Mức phí cho mỗi xe máy là 60.000 đồng/tháng, phí ô tô là 1 triệu đồng/tháng.

Dù mô hình chủ đầu tư xây dựng và kiêm luôn quản lý tòa nhà còn nhiều tranh cãi, nhưng trên thực tế, hiện nhiều chung cư, Ban quản trị do cư dân bầu ra hoạt động kém hiệu quả và bộc lộ nhiều bất cập.

Ông Đỗ Tất Chiến, Phó tổng giám đốc Tổng công ty DIC khẳng định, hiện DIC đang vận hành 7 tòa nhà cao từ 17 - 25 tầng, với gần 2.000 căn hộ tại Vũng Tàu, mức phí quản lý là 3.000 đồng/m2. Sau 3 năm hoạt động, đến nay chưa có khiếu kiện gì. Sắp tới, DIC sẽ tăng mức phí để nâng chất lượng dịch vụ và người dân đã đồng ý. Trước đó, DIC cũng để chung cư tự bầu Ban quản trị, tự vận hành, nhưng xuất hiện rất nhiều vấn đề bất cập mà Ban quản trị không giải quyết nổi. Sau gần 6 tháng tự quản, Ban quản trị đã trả lại quyền quản lý cho DIC.

Mới đây, tranh chấp giữ Ban quản trị và cư dân tại dự án nhà ở xã hội đầu tiên của Hà Nội là chung cư CT1 (Hà Đông, Hà Nội) cũng khiến nhiều người phải xem xét lại mô hình Ban quản trị. Chị Nguyễn Thị Hương, cư dân sống tại đây cho biết, CT1 có mức phí rất thấp, như phí xe máy 60.000 đồng/tháng, xe ô tô 1 triệu đồng/tháng, phí quản lý chung cư 90.000 đồng/tháng/1 hộ (không tính theo diện tích căn hộ). Với mức phí này, các hộ dân đều hài lòng. Thế nhưng, điều khiến các hộ dân băn khoăn là Ban quản trị chung cư quản lý thiếu chuyên nghiệp. Một số người trong Ban quản lý muốn đưa công ty quản lý của “người nhà” vào, dù công ty này được đánh giá là không chuyên nghiệp, nên xảy ra tranh chấp. Vì thế, các hộ dân kiến nghị chủ đầu tư phải đứng ra quản lý, hoặc chỉ định một công ty thành viên thuộc chủ đầu tư quản lý, chứ không để Ban quản trị quản lý như hiện nay.

Không riêng gì các dự án nhà ở xã hội, các dự án nhà ở thương mại giá thấp cũng khó tách rời trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc quản lý, vận hành tòa nhà. Chẳng hạn, Chung cư Thái An (Tp.HCM) do Công ty Đất Lành làm chủ đầu tư và quản lý vận hành. Hiện Đất Lành đang thu phí quản lý chung cư từ 4.000 - 5.000 đồng/m2, phí xe máy 60.000 đồng/tháng, phí ô tô 500.000 đồng/tháng. Theo nhiều cư dân sống tại đây, mức phí này không cao, thậm chí là tốt hơn so với các chung cư khác, bởi hoạt động dịch vụ tại đây làm khá tốt.

Tổng kết kinh nghiệm trong quá trình lấy ý kiến Dự thảo Luật Đầu tư Kinh doanh Bất động sản, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó phòng Quản lý nhà (Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản - Bộ Xây dựng) cho biết, phần lớn những khiếu kiện tại các chung cư vừa qua là do Ban quản lý không minh bạch trong thu, chi và không giải thích rõ cho cư dân. Nếu được giải thích rõ và ở mức giá phù hợp, minh bạch, thì hầu hết người dân đều chấp thuận.

“Quản lý chung cư không khó, cái khó là ở chỗ, Ban quản lý phải thực sự minh bạch trong các khoản thu, chi”, ông Khởi khẳng định.