Cải tạo chung cư cũ: "Chờ 100% dân đồng ý mới thực hiện thì rất khó"

Thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, hiện trên địa bàn Tp.HCM có 474 chung cư cũ xây dựng từ trước năm 1975, tập trung ở các quận 1, 3, 4, 5 và 10. Phần lớn các chung cư này được kiểm định đã xuống cấp và hư hỏng. Trong đó, có 13 chung cư thuộc nhóm D - loại xuống cấp trầm trọng, nguy hiểm phải di dời khẩn cấp người dân ra khỏi chung cư và đơn vị này đã có kế hoạch phá dỡ, xây mới các chung cư cũ, xuống cấp nghiêm trọng trên địa bàn.

Trong năm 2018, Sở Xây dựng Tp.HCM sẽ tháo dỡ 7 chung cư hư hỏng nặng, nguy hiểm được kiểm định cấp độ D như: Chung cư 11 Võ Văn Tần (quận 3); chung cư 128 Hai Bà Trưng (quận 1); chung cư 440 Trần Hưng Đạo B (quận 5); chung cư 6Bis Nguyễn Tất Thành (quận 4),… Tổng diện tích sàn tháo dỡ khoảng hơn 22.000m2. Bên cạnh đó, Sở cũng sẽ hoàn thành tháo dỡ 3 chung cư khác với diện tích 19.400m2 sàn xây dựng…

Năm 2018 đã đi được một nửa chặng đường, song tiến độ công việc vẫn rất chậm. Một trong những nguyên nhân khiến kế hoạch này chưa được khởi động là do hầu hết các chung cư cũ có diện tích đất nhỏ, dân số lại đông, nên không thu hút được các nhà đầu tư.

Quy định phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại là một trở ngại cho chỉnh trang đô thị

Tiêu biểu, chung cư 440 Trần Hưng Đạo (quận 5) có diện tích 170m2, nhưng có 32 hộ sinh sống, một số chung cư khác diện tích cũng chỉ vài trăm m2, nhưng có đến hơn 100 hộ sinh sống…

Hơn nữa, với những dự án đã có chủ, nhà đầu tư cũng gặp nhiều vướng mắc trong quá trình triển khai, chủ yếu liên quan đến thỏa thuận đền bù, tái định cư giữa chủ dự án và người dân đang sinh sống.

Theo ông Trần Vĩnh Tuyến, Phó chủ tịch UBND Tp.HCM, để tháo gỡ khó khăn này, các quận, huyện phải vượt ra khỏi sự ràng buộc của từng dự án, rộng hơn nữa là thoát ra khỏi địa giới hành chính của các quận, huyện để liên kết, tạo quỹ đất đủ lớn, thu hút doanh nghiệp tham gia vào chương trình này.

Ông Tuyến dẫn chứng: "Đơn cử tại quận 3 có 10 chung cư cũ cần xây mới, có chung cư có diện tích quá nhỏ, nhưng cũng có chung cư có diện tích lớn, do đó cần tập trung xây dựng nhà tái định cư tại những chung cư có quỹ đất lớn, còn các chung cư nhỏ dành đất cho doanh nghiệp; giữa các quận, huyện cũng có thể làm theo cách này”.

Về những vướng mắc trong việc lấy ý kiến người dân để tiến hành phá dỡ và cải tạo, GS.TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên - Môi trường cho rằng, cứ chờ 100% dân đồng ý mới thực hiện thì rất khó. Chỉ cần 70 - 80% người dân đồng thuận là có thể triển khai dự án cải tạo được.

Tương tự, đại diện Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho rằng, việc quy định phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại là một trở ngại cho chỉnh trang đô thị. Vì vậy, nội dung này cần sửa đổi theo hướng chung cư sẽ được xây dựng lại khi có tối thiểu 4/5 (khoảng 80%) các chủ sở hữu tại đây thống nhất tại hội nghị nhà chung cư.

Tuy nhiên một chuyên gia pháp lý lại cho rằng, luật đã quy định “phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà thì chung cư cũ mới được phá dỡ để xây dựng lại” cũng có lý. Chế định sở hữu chung cư là sở hữu chung và quyền sử dụng đất là quyền của tất cả chủ các căn hộ nhỏ ở đây, vì vậy việc quy định phải có sự đồng ý của 100% chủ nhà là có cơ sở, dựa trên chế định sở hữu tài sản đã được quy định trong Bộ luật Dân sự.

Thế nên, công tác cải tạo, sửa chữa, xây dựng mới phải làm thế nào đảm bảo hài hòa lợi ích: Người dân có nơi ở mới, doanh nghiệp có lợi nhuận, Nhà nước bớt đi nỗi lo cháy nổ thường trực. Đặc biệt là chủ đầu tư và cư dân cần nhìn về lợi ích chung.