"Cấm phân lô bán nền": Bộ xây dựng đang "nói một đằng, làm một nẻo"?

Bộ Xây dựng đang nghiên cứu trình Chính phủ quy định việc không cho phép phân lô, bán nền, xây thô mà phải hoàn thiện nhà trước khi bàn giao cho bên mua. Vậy nhưng, cũng chính Bộ này mới đây đã có Công văn cho phép một chủ đầu tư ở TP Hồ Chí Minh chuyển nhượng dự án cho chủ đầu tư cấp II khi… hoàn thành hạ tầng.

Nói một đằng, làm một nẻo

Giá bất động sản cao vô lý vì dự án chuyển giao qua nhiều cấp chủ đầu tư (ảnh chỉ mang tính minh họa). Ảnh: Đ.K

Ngày 16/6, Bộ Xây dựng có Công văn số 65 hướng dẫn về việc chuyển nhượng Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Khu thương mại B1 của Dự án khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng (quận Tân Phú, TP Hồ Chí Minh) của Công ty CP đầu tư bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng. Cụ thể, Công văn hướng dẫn: "Nếu Công ty CP đầu tư bất động sản Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng đã hoàn thành việc đầu tư xây dựng các công trình hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích đất tại Khu thương mại B1 của Dự án khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng, quận Tân Phú và diện tích đất này đã có đủ các điều kiện theo quy định tại khoản 2 Điều 7 của Luật Kinh doanh bất động sản thì Công ty được quyền chuyển nhượng phần diện tích đất này cho chủ đầu tư cấp II".
 
Dự án khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng có quy mô hơn 90 ha, trước đây được giao cho Trung tâm thu hồi và khai thác quỹ đất TP Hồ Chí Minh. Từ năm 2007 được giao lại cho chủ đầu tư là Công ty CP địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal). Theo như văn bản đề nghị hướng dẫn của Công ty Sài Gòn Thương Tín Tân Thắng, Khu thương mại B1 của dự án có thể sẽ được chuyển nhượng cho một chủ đầu tư cấp II khác. Dù tại công văn trả lời, Bộ Xây dựng đã yêu cầu "chủ đầu tư này (chủ đầu tư cấp II- PV) có đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án", nhưng đến đây, người ta có thể đặt câu hỏi về sự không thống nhất quan điểm trong các đề xuất và thực thi của Bộ này.
 
Dự án khu liên hợp thể dục thể thao và dân cư Tân Thắng không phải là trường hợp cá biệt. Công văn số 65 đã hé lộ một hiện thực phổ biến tại các dự án khu đô thị, một dự án có thể cắt lẻ và chuyển cho nhiều cấp đầu tư. Qua mỗi một lần chuyển giao như thế, đương nhiên, giá bất động sản lại được gia tăng thêm một cấp. Từ đó cũng hé lộ thực trạng thứ hai, đó là việc giao dự án cho các chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc không có nhu cầu thực hiện dự án. Trách nhiệm này thuộc về ai?

Không thể “đốn cây từ ngọn”!

Sẽ rất khó trả lời cho "câu hỏi trách nhiệm" về việc giao dự án cho chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính, dẫn đến tình trạng dự án treo - "đất vàng" bị bỏ hoang, hay chuyển nhượng qua nhiều cấp đầu tư. Hiện nay, tại các địa phương, quy trình phê duyệt một dự án ít nhất phải qua 4 đơn vị chức năng là Sở Xây dựng, Sở Kế hoạch - Đầu tư, Sở Tài nguyên - Môi trường và Sở Quy hoạch kiến trúc. Từng trực tiếp cầm hồ sơ dự án đi xin phê duyệt, TS Lê Duy Hiếu (Viện Kinh tế Việt Nam) đã phải kêu trời về thủ tục với nhiều cấp, thẩm định lòng vòng.
 
Theo ông Hiếu, chính vì phân cấp lòng vòng, phức tạp, nặng tính xin - cho như thế mà dẫn đến dự án chậm, dự án treo. Cũng chính vì sự lòng vòng rắc rối này mà đến khi dự án cấp cho chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính hoặc không thực sự có nhu cầu thực hiện dự án thì cũng khó truy trách nhiệm. Bất động sản tại các đô thị lớn, giá đang cao một cách vô lý so với thu nhập bình quân của người dân có nguyên nhân từ chính các loại dự án chuyển nhượng qua nhiều cấp đầu tư, dự án chậm tiến độ, quy hoạch treo...
 
Mới đây, Vụ Chính sách thuế (Bộ Tài chính) đã kiến nghị, quy định đất nền, đất xây dựng nhà biệt thự, nhà liền kề, nhà phân lô chưa đưa vào sử dụng là đất chưa sử dụng theo đúng quy định và phải chịu thuế suất cao, thuế suất 0,15% theo quy định của Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp. Vụ Chính sách thuế đề nghị đưa luôn phương án này vào Nghị định và Thông tư hướng dẫn thi hành Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, thực hiện từ 1/1/2012.
 
Bộ Xây dựng cũng đang nghiên cứu phương án cấm phân lô, bán nền, bán biệt thự thô cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng. Tuy nhiên, việc xử lý các trường hợp như trên chỉ là "cắt ngọn" mang tính chất tình thế, còn gốc rễ vấn đề nằm ngay từ khâu đấu thầu, giao dự án hay mức thuế sử dụng đất quá thấp đánh vào các dự án để đất trống, chậm tiến độ. Kiểu làm "đốn cây từ ngọn" khó có thể mang lại hiệu quả mong muốn!

Tại Điều 38 Luật Đất đai 2003 có quy định các trường hợp phải thu hồi đất như: Sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất không có hiệu quả; Đất được giao không đúng đối tượng hoặc không đúng thẩm quyền... Tuy nhiên, trong thực tế thì việc thu hồi dự án là rất khó khăn, nhất là các dự án ngự tại các khu "đất vàng".

(Theo giadinh.net)