Campuchia có nguy cơ bùng nổ "bong bóng" bất động sản

Theo Phnom Penh Post, vài năm gần đây, Campuchia bỗng trở thành một điểm nóng bất động sản (BĐS) mới tại Đông Nam Á khi kinh tế nước này bắt đầu có những tiến triển: GDP đầu người được dự báo tăng 7% trong năm 2016; các nhà đầu tư nước ngoài bắt đầu rót vốn vào thị trường này dẫn đến nhu cầu nhà ở cho các chuyên gia nước ngoài.

Công ty nghiên cứu BĐS Knight Frank dự báo, những yếu tố này khiến Campuchia là một trong những thị trường tiềm năng nhất Đông Nam Á, cao hơn cả Kuala Lumpur và Jakarta do. Nhưng chỉ sau một năm, thị trường nhà ở Campuchia bắt đầu có khuynh hướng nổi bong bóng.

Một nghiên cứu của Knight Frank chỉ ra rằng, tính tới tháng 3/2016, giá ở nhà Phnom Penh tăng 16,8% trong 6 tháng đầu 2016 và giá thuê văn phòng tăng 14,8%. Thậm chí, mức này đã giảm bớt phần nào so với 6 tháng đầu năm 2015 khi giá nhà tăng 26,2%, mức cao nhất khu vực châu Á Thái Bình Dương, cao hơn cả Tokyo.

Đến tháng 8/2016, giá nhà ở thủ đô Phnom Penh bắt đầu trượt dốc dẫn đến những nghi ngại phải chăng một bong bóng BĐS đã vỡ. Po Eavkong, Giám đốc điều hành Công ty Focus Property cho rằng, câu hỏi lớn hiện nay xoay quanh vấn đề trách nhiệm và đạo đức của các nhà phát triển địa ốc.

Po Eavkong cho rằng: “Khi chúng ta nói về trách nhiệm và mức độ chuyên nghiệp thì chúng ta lại không có luật để làm nền tảng. Chúng ta cần hoàn thiện luật về BĐS để thị trường phát triển lành mạnh".

Bong bóng BĐS tại Campuchia gần như được xác nhận bởi Knight Frank trong một báo cáo vào đầu tháng 8/2016. Theo đó, những dự án nhà ở tại thủ đô Phnom Penh nếu giao nhà theo đúng tiến độ thì nguồn cung được dự báo sẽ tăng 723,5% vào năm 2020, trong đó có 30.000 căn hộ condo cho một thành phố chỉ có 2 triệu người. Do nguồn cung quá lớn nên giá nhà đã giảm khoảng 35,8% trên mỗi quý, còn 1.823 USD/m2 vào quý II/2016 thay vì 2.843 USD/m2 vào quý I.

Nguy cơ bong bóng BĐS tại Campuchia. Ảnh minh họa

Chỉ trong vài năm trở lại đây, thị trường BĐS Campuchia đã trở thành một "mớ hỗn độn" và chính phủ chưa có những chính sách định hướng đầu tư, phát triển phù hợp. Touch Samnang, Phó giám đốc Công ty Cambodian Investment Corporation, nhà đầu tư dự án trị giá nhiều triệu đôla Olympia City tại Phnom Penh cho hay, khi thị trường còn ở đỉnh, giá nhiều căn hộ condo được bán với giá 2.000 - 3.000 USD/m2, cao hơn 3 lần mức vốn đầu tư xây dựng.

Touch Samnang nói cho biết thêm, nhà đầu tư chỉ nên bán các căn hộ condo với giá từ 1.500 - 2.000 USD/m2, mức giá phù hợp với đối tượng trung lưu và những người có nhu cầu thật sự. Nhiều dự án được xây nhưng nhu cầu tiêu thụ không có và các nhà phát triển còn thiếu kinh nghiệm. Ông ví von phát triển và xây dựng BĐS ở Campuchia như một “canh bạc” lớn.

Tương tự như Việt Nam, các nhà phát triển địa ốc tại Campuchia vẫn quá tập trung vào phân khúc cao cấp mà bỏ rơi phân khúc nhà giá vừa phải cho giới trung lưu. Tình trạng bán hàng khó khăn và ế ẩm người mua đang là thực trạng chung tại Phnom Penh.

Ross Wheble, Giám đốc của Knight Frank tại Campuchia cho hay, chỉ trong vòng 3 năm qua, thị trường BĐS tại Phnom Penh đã thay đổi chóng mặt. Những nhà phát triển dự án không thể chỉ xây lên rồi để thị trường tự hấp thụ như trước, mà phải có các chiến lược bán hàng sáng tạo khi thị trường BĐS mất giá.

Ông cũng tin rằng trước bức tranh màu xám của thị trường Phnom Penh, các nhà đầu tư nước ngoài đang tìm tới những thành phố khác như Koh Kong, Sihanoukville để phát triển dự án. Hiện nay, các nhà đầu tư BĐS lớn tại Phnom Penh đến từ Đài Loan, Trung Quốc, Malaysia, Singapore và Nhật Bản.

Để bán được sản phẩm, những nhà phát triển đẩy mạnh chiến lược quảng bá về chất lượng thiết kế và công trình và các hạng mục tiêu chuẩn quốc tế được thực hiện trong dự án. Bên cạnh đó, người mua còn nhận được các chiết khấu, khuyến mãi, gói quà tặng nội thất và cam kết tỷ suất sinh lời từ đội ngũ bán hàng.

Đồng thời, nhiều dự án nhà ở chỉ đang tập trung vào địa điểm, trong khi những yếu tố như hạ tầng chưa phát triển tương xứng hay thậm chí chất lượng nội thất các căn hộ bị bỏ qua. Bà Sharon Liew, Giám đốc điều hành Công ty BĐS Huttons CPL hy vọng trước tình trạng giá nhà rớt thê thảm tại Phnom Penh vừa qua thì thị trường sẽ tự điều chỉnh và sàng lọc ra những nhà đầu tư kém chất lượng.

Bà Sharon Liew kết luận, những nhà đầu tư yếu kém và làm ăn theo kiểu 'đánh quả' cần được loại trừ và nhường chỗ cho những nhà đầu tư thật sự uy tín, chất lượng.