Cảnh báo "cơn sốt lạ" BĐS Cầu Giấy, ăn chênh 30 tỷ/căn

Mập mờ tiền chênh

“Cơn sốt” nhà phố thương mại - shophouse tại Nam Trung Yên ngày càng dâng cao khi mỗi căn liền kề ở đây được chào bán với số tiền chênh hàng chục tỷ đồng. Nhiều chủ đầu tư và đơn vị phân phối lợi dụng tâm lý chuộng nhà phố thương mại trong bối cảnh nguồn cung hạn chế đã đưa ra mức giá chênh bất hợp lý trong các đợt chào bán dự án.

Đơn cử, tại một dự án shophouse nằm Khu đô thị Nam Trung Yên (quận Cầu Giấy, Hà Nội), theo khảo sát trên thị trường, khu biệt thự có 66 lô bao gồm 43 lô shophouse và 23 lô liền kề. Dự án này được nhân viên bán hàng giới thiệu có giá trên hợp đồng khoảng 12 tỷ đồng/căn 120m2 - mức giá khá hời với một dự án có vị trí đắc địa.

Tuy nhiên, đó chỉ là giá trên hợp đồng, còn thực tế người mua sẽ phải trả tiền chênh. Theo nhân viên bán hàng, dự án hiện đã bán hết, giờ chỉ còn chuyển nhượng theo hình thức như trên. Do dự án được mua đi bán lại nên khách hàng phải mua giá chênh gấp đôi, gấp ba so với giá ban đầu. Tính ra, mức chênh lệch lên tới hàng chục tỷ đồng.

“Cơn sốt” nhà phố thương mại - shophouse tại Nam Trung Yên ngày càng dâng cao

Mặc dù số tiền chênh gấp nhiều lần giá trong hợp đồng nhưng nhân viên tư vấn cho biết, nhiều căn shophouse mặt phố đã bán hết. Khách hàng khó có thể mua trực tiếp từ chủ đầu tư mà phải thông qua chuyển nhượng từ nhà đầu tư thứ cấp.

Được biết, một căn biệt thự có giá khoảng 23 tỷ sẽ ghi trong hợp đồng là 12 tỷ đồng, còn lại 11 tỷ tiền chênh bên ngoài. Một số căn có vị trí đẹp hoặc diện tích lớn hơn giá khoảng 30-40 tỷ đồng, mức chênh thậm chí lên tới 47 tỷ đồng.

Theo bảng giá mà nhân viên tư vấn này cung cấp, một căn biệt thự giá cao nhất dự án khoảng 47 tỷ đồng, hợp đồng chỉ ghi nhận khoảng 17 tỷ, còn khoảng 30 tỷ tiền chênh hai bên “trao tay” mà không ghi nhận tại hợp đồng, khiến không ít khách hàng cảm thấy hoang mang.

"Shophouse giá từ 35-48 tỷ đồng nhưng không có người bán. Nếu như người mua với tư cách đứng tên công ty, cần các giấy tờ thủ tục chứng minh thì tôi sẽ không thực hiện giao dịch. Bởi mức giá ở đây rất cao, nếu như thực hiện đúng quy trình trên hợp đồng thì sẽ không có lợi cho cả chủ đầu tư và khách mua, mức thuế phải đóng là rất lớn", một môi giới khác cho biết.

Báo cáo của CBRE và Savills cho thấy, trong 5 năm trở lại đây, phân khúc biệt thự, nhà liền kề đã tăng trưởng nóng và sẽ còn tăng mạnh trong thời gian tới. Phân khúc biệt thự, liền kề có nguồn cung và lượng giao dịch tăng.

Cụ thể, nguồn cung đạt 37.787 căn, tăng 4,8% theo quý và tăng 15,8% theo năm. Giao dịch thành công 1.310 căn, tăng 126% so với quý trước và xấp xỉ 4,5 lần so với quý II năm ngoái. Trong đó, giao dịch ở phân khúc liền kề cao gấp 2 lần phân khúc biệt thự.

Cảnh báo rủi ro

Hiện tượng “tiền chênh” không phải là chuyện hiếm, khi khách hàng mua sau phải trả cho người mua trước một khoản lợi nhuận nào đó để giành quyền sở hữu căn hộ mà mình mong muốn. Khoản tiền này không được ghi trong hợp đồng, không phiếu thu và cũng không biết chui vào... túi ai.

Thực tế, chủ đầu tư và đội ngũ môi giới bất động sản đã có sự phối hợp rất bài bản, nhịp nhàng trong việc mở bán các dự án để kiếm thêm “tiền chênh”, nhằm tối đa hóa lợi nhuận cho người bán.

Nguồn cung khan hiếm đẩy giá các dự án lên cao

Ông Nguyễn Thành Nam, giám đốc công ty địa ốc Đại Long cho rằng, tình hình hiện nay không loại trừ tình trạng đầu cơ thổi giá. Vì nhu cầu đầu cơ vẫn luôn luôn tồn tại và là một thành phần tất yếu của thị trường, chỉ là họ có cơ hội hoạt động hay không.

Theo ông Nam, một trong những yếu tố tạo điều kiện cho đầu cơ thổi giá là sự thiếu minh bạch của thị trường địa ốc. Đến nay, những thông tin về thị trường vẫn còn mập mờ, các văn bản quy phạm pháp luật còn chưa chặt chẽ, các số liệu báo cáo chưa phản ánh đúng thực tế.

Nhận xét về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Tp.HCM (HoREA) cho hay, dự án bán theo hình thức như trên có dấu hiệu của việc không minh bạch, trốn thuế. Ban đầu, chủ đầu tư mở bán không công khai, chỉ có một số người thân quen, cán bộ công nhân viên, hoặc một bên thứ cấp nào đó được biết. Sau đó mới mở bán cho khách hàng bình thường. Nhưng lúc này sản phẩm đã không còn, khách hàng bắt buộc phải mua từ một bên thứ cấp hoặc trung gian. Như vậy, giá bán sẽ có sự chênh lệch, mà sự chênh lệch đó công ty không chịu trách nhiệm.

Theo đánh giá của ông Trần Đức Diễn, "tiền chênh" một phần là do chính sách bán hàng của chủ đầu tư, song chủ yếu là do khâu trung gian đẩy lên để ăn chênh lệch. Tình trạng này tái hiện là do những yếu kém trong quản lý.

"Khách hàng cần cẩn trọng và đánh giá triển vọng của dự án trước khi xuống tiền. Trên thực tế, nhiều dự án quảng cáo hoành tráng, giá chênh cao ngất ngưởng nhưng khi đi vào hoạt động thì tỷ suất lợi nhuận lại rất thấp. Đặc biệt, tính pháp lý của dự án là yếu tố cần đặt lên hàng đầu", ông Nam đưa ra lời khuyên.