Chênh lệch địa tô: Thiệt cả dân và Nhà nước

>>Luật Đất đai 2003: Chồng chéo và bất hợp lý/Luật khó hiểu, doanh nghiệp địa ốc đau đầu

Hiện ngân sách Nhà nước và người có đất bị thu hồi hầu như không được thụ hưởng sự gia tăng về giá đất sau khi quy hoạch hoặc đầu tư hạ tầng... để hình thành nên các khu đô thị mới.

Một dự án bất động sản trên địa bàn quận 2, giá đất vài chục triệu đồng/m2.

Không có quy hoạch, đầu tư hạ tầng đất làm sao tăng giá

Một vấn đề lớn được tập trung mổ xẻ nhiều, đó là vấn đề chênh lệch địa tô trong quá trình quy hoạch phát triển đô thị. Theo ông Lê Hoàng Châu – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản (BĐS) TPHCM - hiện nay có một thực tế đó là người dân ép doanh nghiệp. Đất nông nghiệp, nhưng người dân đòi bồi thường từ 5 đến 10 triệu đồng/m2 là chuyện bình thường ở TPHCM. Việc này có cái lý của nó, người dân thấy sau khi đền bù, xây dựng đô thị đất được bán vài chục triệu đồng/m2 thì tội gì không đòi giá cao.

Cũng theo ông Châu, nếu Nhà nước không đầu tư làm đường, làm cầu để biến cả khu Nam Sài Gòn thành đô thị sầm uất, giá đất vài chục triệu đồng/m2 thì đất đai ở đây vẫn là đất nông nghiệp. Lẽ ra, chênh lệch địa tô này phải chảy vào ngân sách nhà nước để bù lại chi phí đầu tư hạ tầng. Thế nhưng trên thực tế, chênh lệch địa tô đã chảy vào túi của các doanh nghiệp và các nhà đầu cơ.

Đối với khu đô thị mới Thủ Thiêm, nếu ngân sách thành phố không đầu tư xây dựng mới một loạt các cây cầu, đường hầm nối quận 2 với quận Bình Thạnh, quận 1, quận 7 thì dễ gì đất ở trong các dự án lân cận khu đô thị mới Thủ Thiêm tăng giá hơn 10 lần kể từ năm 2000 đến nay (hiện nay là 40-50 triệu đồng/m2). Điều này thấy rõ ở sự chênh lệch giá đất giữa các khu vực phát triển và chưa phát triển do chưa kết nối hạ tầng.

Chẳng hạn, giá đất ở quận 2, TPHCM vài chục triệu đồng/m2, thế nhưng chỉ cách một con sông, bờ bên kia là huyện Nhơn Trạch, tỉnh Đồng Nai giá đất chỉ vài triệu đồng/m2. Giả sử ngân sách nhà nước đầu tư xây dựng một cây cầu nối liền quận 2 và Nhơn Trạch, chắc chắn giá đất sẽ tăng vài lần. Những người được hưởng lợi từ sự đầu tư hạ tầng, ý tưởng quy hoạch là chủ đầu tư của các dự án BĐS, những người có tiền mua đất để đó chờ quy hoạch, đường sá của Nhà nước... rồi bán lại hưởng chênh lệch.

Gánh trách nhiệm

Trong khi các nhà đầu tư, chủ các dự án BĐS hưởng lợi từ việc gia tăng giá BĐS gấp 3-4 lần, thậm chí là 10 lần sau khi ngân sách nhà nước đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội... thì bản thân chính quyền lại phải đi giải quyết những bức xúc của người dân có đất bị thu hồi. Đến khi Nhà nước triển khai làm quy hoạch, bắt đầu một quá trình gian nan của đội ngũ cán bộ công chức làm công tác giải phóng mặt bằng.

Khi Nhà nước triển khai thu hồi đất để thực hiện các dự án công ích, giá đất đã tăng 3-4 lần, trong khi nguồn lực nhà nước có hạn, chẳng thể nào chạy theo giá đất cứ tăng theo tiến độ quy hoạch và đầu tư hạ tầng. Cuối cùng, Nhà nước là nơi gánh hậu quả và trách nhiệm giải quyết khiếu nại của người dân, công tác giải phóng mặt bằng chẳng thể nào tiến triển bởi giá bồi thường chỉ bằng 1/3 đến 1/2 giá thị trường. Hầu như các dự án trọng điểm của thành phố đều vướng khâu giải phóng mặt bằng, ách tắc kéo dài nhiều năm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, trong các quy định hiện hành đều đề cập đến vai trò của trung tâm thu hồi và phát triển quỹ đất. Theo đó, tiến hành thu hồi đất theo quy hoạch, giải phóng mặt bằng bằng ngân sách nhà nước. Sau đó, đất sạch được đem ra đấu giá, đấu thầu từng dự án. Phần tiền thu được sẽ dùng để đầu tư hạ tầng và điều tiết lại cho những người bị thu hồi đất...

Được xem là lối thoát cho khó khăn trong bồi thường giải phóng mặt bằng nhưng việc phát triển mô hình trung tâm thu hồi và phát triển quỹ đất đã không phát huy được tác dụng do thiếu cơ chế, thiếu vốn. Chỉ khi nào trung tâm thu hồi và phát triển quỹ đất phát huy được tác dụng thì toàn bộ chênh lệch địa tô mới có thể chảy vào ngân sách Nhà nước, đồng thời quyền lợi của người dân cũng được điều tiết một phần.

(Theo Laodong)