"Cho vay BĐS nhiều rủi ro nhưng không đáng lo"

Giám gốc điều hành Ngân hàng quốc tế (VIB) Chi nhánh Tp. HCM, ông Ngô Xuân Dũng cho biết, trong bối cảnh hiện nay rủi ro trong việc triển khai cho vay vào lĩnh vực bất động sản (BĐS) là khó tránh, song nếu có biện pháp quản ly rủi ro tốt để tìm được độ an toàn thì cơ hội lợi nhuận vẫn rất tốt.


Trong bối cảnh NHNN điều chỉnh giám mục tiêu tăng trưởng tín dụng, xin ông cho biết, tại VIB việc hoạt động cho vay BĐS như thế nào?

Đối với tín dụng BĐS tiêu dùng, chúng tôi vẫn triển khai bình thường. Khách hàng chúng tôi nhắm đến những người có nhu cầu thực sự gồm hai dạng. Thứ nhất là những khách hàng muốn được an cư lạc nghiệp, có nhu cầu về nhà ở. Thứ hai là những đối tượng đã có nhà, những muốn mua để tích lũy cho con cái, chứ không phải mua đi bán lại.

Bên cạnh đó, nhiều khách hàng có tài sản thế chấp đảm bảo và muốn vay vốn ngân hàng để trên cơ hội khi giá BĐS xuống thấp sẽ mua vào sau đó chờ giá lên bán ra. Đối tượng này hoàn toàn khác với việc vay vốn của các nhà đầu cơ kinh doanh BĐS, vì họ có nguồn thu nhập ổn định và sử dụng nguồn tiền tích lũy để mua BĐS.

Còn với khách hàng kinh doanh BĐS, Ngân hàng có cho vay hay không, thưa ông?

Đối với kinh doanh BĐS, hiện chúng tôi vẫn xem xét các khách hàng khả thi và có sự chọn lọc kỹ càng. Chẳng hạn như tài sản thế chấp của khách hàng phải được đảm bảo, hay nói cách khác là người vay phải có tài sản tích lũy tư kèm. Mặt khác, tỷ lệ cho vay cũng áp dụng từng mức khác nhau và phụ thuộc vào mục đích vay.

Cụ thể đối với tín dụng BĐS tiêu dùng, hạn mức vốn cấp tối đa có thể tới 90% trên tổng giá trị tài sản đảm bảo, nhưng hạn mức vốn cấp cho các khách hàng vay kinh doanh BĐS chỉ được tối đa 70%.

Nhưng thưa ông, để phân biệt được giữa khách hàng mua BĐS tích lũy và kinh doanh hoàn toàn không dễ dàng?

Tôi thừa nhận, cho vay kinh doanh BĐS là một loại hình tín dụng rủi ro. Song thực chất hoạt động của ngành ngân hàng là kinh doanh rủi ro và nếu trong rủi ro chúng ta tìm ra được độ an toàn cho hoạt động tín dụng mới là cơ hội để thu lợi nhuận. Bởi đối với khách hàng tích luỹ BĐS cũng chính là đầu tư, nhưng đầu tư của họ ở đây là dài hạn, không mua “ăn xổi ở thì”, như một số nhà đầu cơ. Đồng thời, thu nhập của những khách hàng này cũng tương đối ổn định.

Mặt khác, điều quan trọng là ngân hàng có những biện pháp quản lý rủi ro để biến rủi ro biến thành an toàn và lựa chọn được khách hàng tiềm năng thì mới hiệu quả. Chẳng hạn, nếu giá BĐS giảm, ngân hàng yêu cầu khách hàng phải bổ sung thêm tài sản thế chấp; bổ sung thêm tiền tương ứng với mức độ giảm... hoặc giải chấp tài sản đảm bảo như đã cam kết trong hợp đồng đã ký.

Nhu cầu khách hàng vay vốn tính doanh BĐS cũng như vay tiền mua nhà, đất trả góp thời gian gần đây có tăng trưởng so với đầu năm 2009 không, thưa ông?

Đối với nhu cầu tín dụng BĐS tiêu dùng thì luôn tồn tại và rất tiềm năng, bởi với phân khúc khách hàng cần nhà ở là rất lớn. Riêng với nhu cầu tích lũy và kinh doanh BĐS luôn phụ thuộc vào sự biến động của thị trường.

Nếu thị trường tốt, thanh khoản cao, giá cả hợp lý nhà đầu tư sẽ mua. Hiện nhu cầu vốn đối kinh doanh BĐS đang có xu hướng tăng chậm lại so với 6 tháng đầu năm 2009. Thứ nhất, do thị trường nhà, đất ấm lên một cách tương đối trong 6 tháng đầu năm và làm cho giá BĐS ở một số nơi bắt đầu bất hợp lý. Thứ hai, sau một giai đoạn đẩy mạnh phát triển tín dụng hiện các ngân hàng thận trọng hơn với tín dụng BĐS.