Chưa đến lúc lạc quan với thị trường nhà đất Mỹ

Sau một mùa đông dài, mùa xuân mang đến một số tin tốt về thị trường nhà đất Mỹ. Chỉ số giá nhà đất Mỹ Case-Shiller được công bố ngày 30/06 cho thấy giá nhà đất Mỹ vẫn tiếp tục hạ trong tháng 4/2009. Giá nhà đất tại 10 thành phố vẫn thấp hơn 0,7% so với tháng trước đó, chỉ số giá nhà đất của 20 thành phố giảm 0,6%.

Thế nhưng mức hạ của giá nhà như vậy thấp nhất từ tháng 6/2008. Như vậy, dù giá nhà đất Mỹ vẫn thấp hơn 18% so với 1 năm trước, nhiều người kỳ vọng thời kỳ tệ hại nhất đã qua.


Sự lạc quan đó vẫn còn quá sớm. Ngày 30/06, Cơ quan giám sát tiền tệ Mỹ (OCC) công bố tỷ lệ thu hồi nhà đất tăng 22% trong quý I/2009, số lượng các vụ vay tiền mua nhà và trả chậm hơn 60 ngày tăng 20%. Chính phủ đang đẩy mạnh nỗ lực khuyến khích người dân tham gia vào các chương trình ngăn thu hồi nhà đất.

Chính phủ chú trọng vào thị trường nhà đất cũng là điều dễ hiểu, không phải chỉ bởi thị trường này có mối liên hệ trực tiếp với nhiều ngành khác. Thế nhưng những ai chờ đợi thị trường nhà đất là yếu tố chủ chốt giúp kinh tế hồi phục tin rằng giá nhà đất gián tiếp ảnh hưởng đến tiêu dùng, giúp người ta có thể vay được tiền, giá nhà đất tác động đến tiêu dùng thông qua cái gọi là hiệu ứng giàu có từ nhà đất.

Lý thuyết đằng sau hiệu ứng này như sau: nhà là một trong những tài sản chính mà người dân nắm giữ. Giá nhà đất tăng cao, người ta trở nên giàu có và có thêm tiền để chi tiêu. Và một phần trong số tiền đó sẽ được chi tiêu ở thời điểm hiện tại và trong suốt cuộc đời họ.

Suy nghĩ này đã định hình nên chính sách kinh tế. Ví dụ như FED đã sử dụng mô hình nền kinh tế trong đó tài sản nhà đất ảnh hưởng đến tiêu dùng với mức độ giống như tài sản tài chính. Cho đến nay, những nỗ lực đo lường ảnh hưởng đã cho thấy quan điểm đó không chỉ tồn tại mà còn phát triển rất mạnh.

Không phải ai cũng bị thuyết phục bởi quan điểm này. Chuyên gia kinh tế Willem Buiter của trường kinh doanh London đã tranh luận rằng khi giá nhà biến động mạnh, có cả người thắng lẫn kẻ thua thế, nhưng không hề có ảnh hưởng nào đến sự giàu có. Chuyên gia kinh tế học Charles Calomiris, Stanley Longhofer và William Miles cũng nghi ngờ về vấn đề trên.

Trong nghiên cứu mới nhất từ Cơ quan nghiên cứu kinh tế, ba chuyên gia kinh tế này cho rằng các phân tích đã nói quá lên ảnh hưởng về tài sản bởi các nghiên cứu đó không hề tính đến sự thật rằng những người kỳ vọng kiếm nhiều tiền hơn trong tương lai sẽ đẩy cao giá nhà.

Họ có thể sẽ chi tiêu nhiều hơn nhưng việc này không phải có nguyên nhân từ việc tài sản nhà đất của họ lên giá. Các tác giả tìm ra hiệu ứng của sự giàu có từ nhà đất lên tiêu dùng thấp hơn nhiều so với nghiên cứu trước đó.

Dù vậy các nhà hoạch định chính sách kinh tế đã đúng khi nhấn mạnh đến giá nhà đất bởi việc giá nhà hạ cũng có ảnh hưởng đến tiêu dùng người dân. Ngày 1/7, Fannie Mae và Freddie Mac, hai công ty cho vay thế chấp bất động sản lớn nhất của Mỹ sẽ được cấp vốn cho khoản thế chấp có giá trị lên tới 125% giá trị ngôi nhà, cao hơn so với mức 105% trước đó. Giá nhà tăng dù vậy vẫn có thể ảnh hưởng tốt đến tiêu dùng, ít nhất thông qua việc giảm bớt hạn chế tín dụng hơn là thông qua hiệu ứng giàu có nhờ bất động sản.