Chứng khoán chưa song hành với bất động sản

Một dự án bất động sản triển khai cần vốn từ vài trăm đến hàng ngàn tỉ đồng. Số tiền lớn này lâu nay doanh nghiệp xoay xở bằng vốn tự có, vay ngân hàng, huy động tiền góp mua nhà của khách hàng... Tuy nhiên, các hình thức xoay đồng vốn như trên vẫn không đảm bảo để một dự án triển khai thông suốt. Chính vì thế gần đây nhiều doanh nghiệp bất động sản đua nhau tìm vốn từ kênh chứng khoán.

Tìm lối đi riêng

Ông Bùi Tiến Thắng, Phó Tổng Giám đốc Công ty Bất động sản Sacomreal, cho biết gần như tất cả khách hàng mua trái phiếu dự án Phú Mỹ do doanh nghiệp phát hành năm 2008 đến nay đều sử dụng quyền ưu tiên để đăng ký mua căn hộ.

Đây là thông tin đáng mừng cho doanh nghiệp, vì bước sang tháng 1-2010 mà khách hàng vẫn sử dụng quyền ưu tiên từ việc mua trái phiếu trên để tiếp tục mua căn hộ Belleza (tên mới của dự án căn hộ Phú Mỹ). Mừng ở đây là việc Sacomreal đã hút vốn cho các dự án bất động sản bằng phương thức chứng khoán hóa thành công. Lúc đó nhiều người nghi ngờ tính hiệu quả của công cụ tài chính này. Bởi lẽ nhiều khách hàng bỏ tiền mua trái phiếu Sacomreal khi ấy thực chất là mong được nhận quyền ưu tiên mua căn hộ Phú Mỹ với giá chiết khấu giảm 8%.

Nhiều dự án chậm tiến độ vì chủ đầu tư quá lệ thuộc vào nguồn vốn góp của khách hàng... Ảnh: MAI THẢO

Việc hút vốn cho các dự án bất động sản từ chứng khoán không chỉ Sacomreal mà gần đây rất nhiều doanh nghiệp khác áp dụng và cũng mang lại thành công lớn.

Mới đây, trong tháng 11-2009, Công ty Cổ phần Vincom phát hành 100 triệu USD trái phiếu chuyển đổi ra thị trường quốc tế để hút vốn cho các dự án bất động sản ở Hà Nội cũng thành công rực rỡ.

Ông Lê Khắc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Vincom, cho biết trái phiếu chuyển đổi của doanh nghiệp là một sản phẩm tài chính phức tạp, do nó có đặc tính của trái phiếu lẫn cổ phiếu. Do trái phiếu chuyển đổi của Vincom có thể đổi sang cổ phần phổ thông và giá quy đổi được tính trên cơ sở giá đóng cửa của cổ phiếu Vincom niêm yết tại sàn TP.HCM.

Thông thì thông mà tắc cứ tắc

Nhiều doanh nghiệp bất động sản bước đầu đã hút vốn được từ các sản phẩm chứng khoán nhưng cho đến nay hành lang pháp lý để khai thông luồng vốn từ chứng khoán cho nhà đất vẫn loay hoay.

Tại hội thảo tìm giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam do Hiệp hội Bất động sản TP.HCM tổ chức cuối tháng 12 vừa qua, ông Hồ Hữu Hạnh, Giám đốc Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM, chỉ ra “tử huyệt” của việc tắc vốn cho bất động sản nêu trên là ở chỗ thị trường này thiếu các sản phẩm tài chính phái sinh.

Việc ách tắc này cũng được Tiến sĩ Nguyễn Sơn, Vụ trưởng Vụ Phát triển thị trường Ủy ban Chứng khoán chỉ ra. Ông Sơn cho biết đến nay, kênh nhà đất vẫn chưa có các sản phẩm tài chính kiểu như chứng khoán hóa các khoản vay bất động sản để niêm yết lên sàn, chứng khoán hóa bất động sản... Theo ông Sơn, hiện kênh chứng khoán chưa là bà đỡ tìm nguồn vốn cho thị trường nhà đất. Và việc thị trường bất động sản không có các sản phẩm tài chính phái sinh là vì còn thiếu hành lang pháp lý để vận hành.

Từ chỗ trống cơ chế nên nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện đang khát vốn. Thậm chí nhiều doanh nghiệp rất muốn phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản nhưng lại sợ trái luật.

Liên quan đến việc huy động vốn cho dự án bất động sản, Điều 39 Luật Nhà ở chỉ cho phép chủ đầu tư được huy động vốn khi dự án hoàn tất phần móng, còn Luật Kinh doanh bất động sản thì quy định chỉ được huy động vốn khi dự án triển khai hạ tầng kỹ thuật… “Còn việc phát hành trái phiếu kèm quyền mua bất động sản cho khách hàng hiện lại là đầu tư vốn. Và việc làm này đúng sai thế nào cơ quan quản lý vẫn còn bỏ ngỏ” - một doanh nghiệp bộc bạch.