Chuyển nhượng căn hộ chung cư trong dự án đang xây dựng

Trả lời:

Đối với thắc mắc của chị, chúng tôi lưu ý một số vấn đề cơ bản sau:

Thứ nhất, về người tham gia giao dịch. Trong thư chị chưa nêu rõ chị là người Việt Nam hay người nước ngoài, có định cư hay không định cư ở Việt Nam. Do đó, chúng tôi lưu ý chị các quy định tại Điều 35, khoản 1 Điều 125, Điều 126 và Điều 131 Luật Nhà ở năm 2005 về đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Theo đó, để được mua nhà, trước hết chị phải thuộc một trong các nhóm đối tượng: 1 - Tổ chức, cá nhân trong nước không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi đăng ký hộ khẩu thường trú; 2 - Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hoá, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam; 3 - Tổ chức, cá nhân nước ngoài đầu tư xây dựng nhà ở để cho thuê tại Việt Nam.

Thứ hai, về tài sản giao dịch là căn chung cư thương mại đang được xây dựng và việc giao dịch tài sản này. Luật Nhà ở năm 2005, tại đoạn thứ hai khoản 1 Điều 39, có quy định cho phép việc chủ đầu tư được huy động vốn từ tiền ứng trước của người có nhu cầu mua hoặc thuê nhà ở trong trường hợp thiết kế nhà ở đã được phê duyệt và đã được xây dựng xong phần móng; Tổng số tiền huy động trước khi bàn giao nhà ở cho người có nhu cầu trong trường hợp này không được vượt quá 70% giá trị nhà ở ghi trong hợp đồng.

Trên cơ sở quy định của Luật Nhà ở nêu trên, Nghị định số 71/2010/NĐ-CP của Chính phủ, ngày 23/6/2010, có hướng dẫn chi tiết về việc mua nhà ở hình thành trong tương lai từ chủ đầu tư và việc chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán nhà, như sau:

- Chủ đầu tư hợp chủ đầu tư dự án phát triển khu nhà ở, dự án khu đô thị mới (chủ đầu tư cấp I) có nhu cầu huy động vốn để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật đối với phần diện tích xây dựng nhà ở và đầu tư xây dựng nhà ở trong khu nhà ở, khu đô thị có thể huy động vốn từ tiền mua nhà ứng trước của các đối tượng được quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở thông qua hình thức ký hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai (điểm đ khoản 1 Điều 9).

- Chủ đầu tư chỉ được ký hợp đồng mua bán nhà ở sau khi đã có thiết kế kỹ thuật nhà ở được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng của nhà ở, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch bất động sản theo đúng quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và đã thông báo cho Sở Xây dựng nơi có dự án phát triển nhà ở; Việc xây dựng xong phần móng của nhà ở (kể cả công trình nhà ở có mục đích sử dụng hỗn hợp) được xác định là giai đoạn đã thi công xong phần đài giằng móng (bao gồm cả phần xử lý nền nếu có) hoặc tới độ cao mặt bằng sàn của tầng thấp nhất của công trình nhà ở đó và được nghiệm thu kỹ thuật theo quy định của pháp luật về xây dựng (điểm đ khoản 2 Điều 9).

- Tổ chức, cá nhân có nhà ở do được phân chia hoặc đã mua thông qua sàn giao dịch bất động sản mà bán lại nhà ở đó cho người khác thì chỉ được bán cho các đối tượng thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật Nhà ở sau khi đã có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư  (điểm a khoản 3 Điều 60).

Như vậy, việc chuyển nhượng lại hợp đồng mua bán căn chung cư thuộc dự án nhà ở thương mại đang xây dựng (chưa bàn giao nhà) có thể được thực hiện, khi đáp ứng được các điều kiện đã liệt kê ở trên.

LS Phạm Ngọc Minh
Công ty Luật TNHH YouMe
(Theo LĐO)