Chuyển nhượng đất tái định cư có phải nộp thuế TNCN?

Lúc đó chưa có nhà ở nên tôi bán lại miếng đất đó cho người khác (giấy tay, có người thứ 3 làm chứng, do công ty chưa cấp sổ nên không thể sang tên chủ sở hữu được).

Tôi đã dùng số tiền đó để mua một căn nhà ở chỗ khác để ổn định cuộc sống (lúc này tôi không có sở hữu miếng đất nào khác). Sau 2 năm (tức là cuối năm nay), công ty cấp sổ đỏ cho tôi, tôi sẽ phải làm thủ tục chuyển chủ sở hữu cho người đã mua miếng đất.

Vậy xin hỏi trong trường hợp này, tôi có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không? Nếu có thì nộp theo phương án nào, 25% trên chênh lệch hay 2% trên tổng giá trị bán (tôi cũng chưa biết tính giá như thế nào do việc mua bán đã diễn ra cách đây 2 năm)? Xin cảm ơn.
 

-Trả lời:

Theo thư của ông tôi hiểu ông được Nhà nước giao đất tái định cư và vào thời điểm có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ông đã có nhà ở khác.

Mặc dù thực tế ông đã chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước ngày Luật Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) có hiệu lực nhưng theo quy định tại Điểm a khoản 1 điều 106 và Điểm b khoản 1 điều 126 Luật đất đai, việc chuyển nhượng của ông không được pháp luật công nhận do không có đủ các điều kiện chuyển nhượng theo quy định (đất chưa có “sổ đỏ”).

Theo khoản 4 Điều 14 Luật Thuế TNCN, thời điểm xác định thu nhập chịu thuế TNCN từ chuyển nhượng bất động sản là thời điểm hợp đồng chuyển nhượng có hiệu lực theo quy định của pháp luật.

Trong trường hợp của ông, sau khi được cấp “sổ đỏ” vào cuối năm 2009 thì ông mới có thể tiến hành làm thủ tục sang tên thửa đất, trong đó bao gồm cả việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng. Do tại thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng, ông đã có quyền sở hữu (quyền sử dụng) nhiều hơn một nhà ở, đất ở, nên thu nhập phát sinh từ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất của ông là thu nhập chịu thuế TNCN.

Theo Tiểu mục 3 mục III phần A Thông tư 84/2008/TT-BTC, cá nhân được miễn, giảm tiền sử dụng đất khi giao đất, khi chuyển nhượng diện tích đất được miễn, giảm tiền sử dụng đất thì giá vốn của đất chuyển nhượng được xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất.

Do vậy, trong trường hợp của ông, thu nhập tính thuế TNCN sẽ bằng giá chuyển nhượng trừ đi giá vốn được xác định theo giá do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất (thời điểm ông được cấp “sổ đỏ”) và các chi phí hợp lý liên quan.

Số thuế TNCN phải nộp sẽ bằng: 25% x thu nhập tính thuế. Giá chuyển nhượng làm căn cứ tính thuế TNCN là giá thực tế ghi trên hợp đồng chuyển nhượng tại thời điểm chuyển nhượng.

Trường hợp không xác định được giá thực tế chuyển nhượng hoặc giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng sẽ được xác định theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định.

Ngoài ra, ông cũng có thể lựa chọn phương án nộp thuế 2% trên giá chuyển nhượng.