Có nên chi khoản tiền lớn để đặt cọc mua đất nền?

Mới đây, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) đã có kiến nghị về giải pháp chấn chỉnh tình trạng phân lô bán nền trái quy định, nhấn mạnh đến rủi ro cho khách hàng khi đặt cọc số tiền quá lớn để mua nền (nhà) đất.

Cụ thể, tại Bộ Luật Dân sự, Khoản 1 Điều 328 có đề cập đến hành vi đặt cọc "để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng trước thời điểm ký kết hợp đồng". Tuy nhiên, việc đặt cọc lại không được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản. Đây được xem là một lỗ hổng quá lớn.

Theo HoREA, các đầu nậu đã lợi dụng kẽ hở này để bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, thông qua hình thức thỏa thuận góp vốn, thỏa thuận đặt cọc giữ chỗ, thỏa thuận hợp tác đầu tư... với giá trị đặt cọc lớn, khiến khách hàng phải chịu rủi ro.

Theo quy định của Luật Kinh doanh bất động sản, đối với dự án hình thành trong tương lai, sau khi ký hợp đồng, chủ đầu tư chỉ được nhận thanh toán lần đầu của khách hàng không quá 30% giá trị hợp đồng.

Sự bất cập đối với hành vi đặt cọc cũng thể hiện qua Bộ Luật Dân sự. Theo quy định của Điều 117 Bộ Luật Dân sự, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực nếu không vi phạm điều cấm của luật, hoàn toàn tự nguyện và không trái đạo đức xã hội. Hành vi đặt cọc gần như không có cơ sở chế tài nào do các bên phải tuân thủ hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.

Hành vi đặt cọc chưa được quy định tại Luật Kinh doanh Bất động sản

Khoản 1 Điều 328 Bộ Luật Dân sự nêu rõ: "Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng".

Đưa ra kiến nghị, Hiệp hội cho rằng cần đưa ra quy định về hành vi đặt cọc khi mua nhà đất, thậm chí nêu rõ chế tài trong các luật chuyên ngành mới để đảm bảo an toàn cho người mua. Chẳng hạn, đặt cọc để giao kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai phải đồng thời tuân thủ quy định của Bộ Luật Dân sự và quy định của Luật Kinh doanh Bất động sản.

Bên cạnh đó, tỷ lệ hoặc giới hạn của giá trị đặt cọc trên giá trị của hợp đồng (hoặc hợp đồng dự kiến giao kết) chưa được quy định trong Bộ Luật Dân sự mà do các bên tự thỏa thuận. Lợi dụng điều này, các đầu nậu bán đất nền hình thành trong tương lai trái pháp luật, thỏa thuận khoản đặt cọc giá trị lớn, gây thiệt hại cho khách hàng.

Việc nhận khoản đặt cọc lớn cũng không phù hợp với Luật Kinh doanh bất động sản. Bởi luật này quy định, chủ đầu tư dự án hình thành trong tương lai chỉ được thu lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng. Nhưng số tiền cọc trên thực tế tại nhiều trường hợp vượt xa tỷ lệ này. Trong trường hợp xấu, khách hàng có thể bị chôn dòng vốn lớn, thậm chí khó đòi lại tiền vì quy định về hành vi đặt cọc còn quá lỏng lẻo và luật còn thiếu chế tài.