Cổ phiếu bất động sản: Cần chiến lược đầu tư phù hợp

Đó là một phần nội dung trong bài phỏng vấn ông Lê Anh Thi, Giám đốc Khối Phân tích Đầu tư, Công ty Cổ phần Chứng khoán Âu Việt do Stox.vn thực hiện để tìm hiểu rõ hơn về báo cáo phân tích cổ phiếu ngành bất động sản mà AVSC vừa công bố.
 

Thưa ông, ông đánh giá thế nào về thị trường BĐS 6 tháng cuối năm?

Nếu từ quan điểm tăng giá hay giảm giá, thì tôi cho rằng thị trường BĐS 6 tháng cuối năm sẽ ổn định, và không thể tăng giá như 6 tháng đầu năm. Về các lý do thì thứ nhất, do chỉ tiêu tổng tăng trưởng tín dụng chỉ còn đạt tối đa 8-10% trong khi Ngân hàng Nhà nước đã chỉ đạo cần điều chỉnh cư cấu tín dụng, giảm tín dụng phi sản xuất, trong đó có BĐS. Thứ hai, giao dịch BĐS bắt buộc phải qua sàn và Nhà nước sẽ củng cố chính sách thuế chuyển nhượng BĐS. Điều này sẽ hạn chế đầu cơ, một tác nhân không nhỏ trong cơn sốt đất vừa qua. Thứ ba là do tăng cung, nhất là nhà ở xã hội với giá thấp và các chính sách ưu đãi cho chủ đầu tư nhà xã hội.

Cuối cùng, thị trường chứng khoán hấp dẫn đầu tư hơn và thu hút vốn của công chúng. Do đó, dòng tiền vào thị trường BĐS sẽ giảm tương đối. Tuy nhiên vẫn có thể có tăng giá cục bộ ở một số nơi riêng lẻ ở Hà Nội và TP.HCM.

Và điều này ảnh hưởng như thế nào đến giá của các cổ phiếu BĐS?

Một điều thú vị là trong đáy suy thoái (6 tháng đầu năm) thì nhiều công ty BĐS vẫn hạch toán lợi nhuận tăng vọt. Đó là do giá vốn các dự án BĐS cơ bản là giá trị đất, vốn rất thấp nếu doanh nghiệp có đất (đền bù, giải toả) từ sớm. Do đó, họ vẫn hạch toán được lợi nhuận đáng kể, nhiều khi là “khủng” khi bán lúc này. Ngoài ra, khác với nhiều ngành khác, các doanh nghiệp BĐS có thể điều tiết lợi nhuận hàng quý thông qua phân bổ doanh thu dự án, không nhất thiết phải phụ thuộc vào tiến độ thanh toán của nhà đầu tư.

Thông thường, Ban Điều hành thường phân bổ theo cách có “của ăn, của để”, tức là dàn đều lợi nhuận giữa các quý trong tương lai. Do đó, những biến động bất lợi trong ngắn hạn của ngành BĐS không nhất thiết phải ảnh hưởng nhiều đến lợi nhuận các công ty BĐS niêm yết, nhất là nhiều công ty có quỹ đất lớn, đắc địa, tức là có “lợi nhuận ngầm”, quan trọng là khi nào khai thác, hạch toán.

Ông có khuyến nghị cụ thể gì cho nhà đầu tư có ý định đầu tư vào cổ phiếu BĐS?

Trong báo cáo phân tích cổ phiếu bất động sản mới ra, chúng tôi đã đưa ra đề xuất chiến lược đầu tư cổ phiếu BĐS từ giờ đến cuối năm khá cụ thể.

Thứ nhất, nhà đầu tư nên ưu tiên đầu tư vào các công ty có quy mô vừa, do có mức sinh lợi cao hơn so với các công ty lớn.

Thứ hai, nên chú ý các công ty có chi phí thấp và năng lực cạnh tranh cao, nhất là những công ty tích hợp  hợp sản xuất trong chuỗi giá trị sản xuất căn hộ/dự án. HAG có thể là một ví dụ điển hình.

Thứ ba, nên thận trọng với các công ty thâm dụng nợ và lượng tiền mặt thấp. Những công ty này dù có đất đắc địa nhưng sẽ có khó khăn để tìm các nguồn vốn tài trợ hoặc phải chấp nhận lãi suất cao.

Thứ tư, cần phải chú ý đến tiến độ cụ thể của các dự án, nhất là vấn đề phân bổ lợi nhuận.

Thứ năm, nên chú ý doanh nghiệp có quỹ đất lớn, rẻ, ở vị trí đắc địa. Các doanh nghiệp này có “lợi nhuận ngầm” nhưng để hiện thực hóa được thì nhà đầu tư phải chú ý các yếu tố nêu trên.

Cuối cùng, nhà đầu tư nên chú ý theo dõi sóng cổ phiếu chứng khoán, ngân hàng. Sóng cổ phiếu BĐS thường lên cùng hoặc ngay sau các cổ phiếu này. Tuy nhiên, nhà đầu tư ngắn hạn vẫn cần căn cứ vào tình hình cụ thể lúc đó.