Cổ phiếu BĐS hấp dẫn nhưng đầy rủi ro

Liệu rằng NĐT có nên đặt niềm tin vào nhóm CP ngành BĐS, khi mà các giải pháp hỗ trợ đã bắt đầu triển khai.

Giá cổ phiếu bât động sản tăng ấn tượng

Theo một thống kê của VnDirect, trong 6 tháng đầu năm, đa phần các mã địa ốc tăng giá 10-50% trở lên, đặc biệt có trường hợp tăng hơn 200% so với cuối năm 2012 như CP CLG. Một số CP khác cũng có một mức tăng giá khá tốt như HBC (CTCP xây dựng và kinh doanh địa ốc Hòa Bình), ITA (CTCP đầu tư và công nghiệp Tân Tạo), HQC (CTCP tư vấn – thương mại – dịch vụ địa ốc Hoàng Quân) hay KBC (CTCP phát triển đô thị Kinh Bắc). Trong 6 tháng đầu năm, các CP này đã tăng trung bình khoảng 40-45% so với thời điểm cuối năm 2012.

Thậm chí nhiều cổ phiếu bât động sản có tính thanh khoản khá cao. Theo thống kê giao dịch tại cả hai sàn, giới đầu tư vẫn khá ưa thích nhóm CP ngành này. Khối lượng giao dịch đều đạt hàng trăm triệu CP trong gần 6 tháng qua. cổ phiếu bât động sản thanh khoản cao nhất phải kể đến SCR với khối lượng giao dịch lên tới hơn 600 triệu CK sau gần nửa năm.

Kinh doanh ảm đạm, nguy cơ hủy niêm yết

Tại ĐHCĐ năm 2013 của CTCP đầu tư căn nhà Mơ ước (DRH) mới đây, một trong những vấn đề được khá nhiều cổ đông lo lắng đó chính là viễn cảnh bị hủy niêm yết vì hoạt động kinh doanh của Cty liên tiếp thua lỗ trong 2 năm gần đây. Chỉ còn 6 tháng nữa nếu DRH tiếp tục lỗ, thì viễn cảnh đó sẽ là hiện thực. Tuy nhiên, nếu nhìn vào báo cáo hoạt động kinh doanh của Cty thì không nhiều cổ đông có niềm tin về một cú lội ngược dòng.

Theo báo cáo thường niên 2012, hoạt động kinh doanh chính của DRH là kinh doanh BĐS, tuy nhiên, từ năm 2011, kinh doanh phân bón mới là nguồn thu chủ yếu của DRH. Mặc dù vậy, đây là ngành cho hiệu quả lợi nhuận thấp. Bằng chứng, trong năm 2012, dù doanh thu từ phân bón của DRH đạt hơn 221 tỉ đồng thì lãi gộp chỉ đạt 7,5 tỉ đồng. Nguồn lợi nhuận này không đủ bù vào các chi phí và những khoản trích lập dự phòng đầu tư dài hạn ở DRH. Bước sang quý I/2013, doanh thu từ phân bón của DRH chỉ đạt 31,8 tỉ đồng, giảm gần 40% so với cùng kỳ. Ngoài nguồn này ra, DRH gần như không còn nguồn thu khác. Trong khi đó, chi phí lãi vay của DRH lại tăng 62% so với cùng kỳ. Với tình hình đó, cổ đông đã chuẩn bị tinh thần khi khả năng DRH tiếp tục lỗ trong năm 2013 là rất cao.

Trường hợp trên chỉ là một trong số những ví dụ. Thống kê kết quả kinh doanh sơ bộ của 62 DN BĐS đang niêm yết cho thấy doanh thu và lợi nhuận đang sụt giảm rất mạnh. Thống kê kết quả kinh doanh quý I cho thấy có đến 17 DN thua lỗ, chiếm gần 40% số DN BĐS niêm yết. Tổng lợi nhuận trước thuế của các DN chỉ đạt 476 tỉ đồng, giảm 56,54% so với cùng kỳ năm trước. Như vậy, một vài thống kê đó cho thấy bức tranh kết quả kinh doanh DN BĐS đang có chiều hướng ngày càng xấu dần. Đặc biệt trong quý I/2013, tổng lợi nhuận sau thuế giảm mạnh. Phần lớn lợi nhuận DN chỉ ở mức tượng trưng. Con số này có thể còn thấp hơn nhiều khi những BCTC quý II được công bố nhưng từng đó đã đủ phản ánh bức tranh bi đát của thị trường BĐS.

Đầu tư dễ gánh rủi ro

Triển vọng của các DN cũng hết sức ảm đạm dù Chính phủ đang thực hiện nhiều chính sách để “cứu”. Thực tế, việc triển khai gói 30.000 tỉ đồng đang gặp không ít trở ngại. Những quy định thiếu rõ ràng và thiếu cơ sở pháp lý khiến việc triển khai cho vay diễn ra rất chậm chạp và các NH cũng không mặn mà. Hơn nữa, dù có triển khai hết gói hỗ trợ này thì mức độ tác động đến thị trường BĐS cũng không lớn do nó quá nhỏ so với quy mô của thị trường.

Với nhiều NĐT và một số chuyên gia nhìn nhận thì việc lướt sóng cổ phiếu bât động sản lúc này là rất mạo hiểm. Bởi vì, nhìn vào kế hoạch doanh thu của các Cty địa ốc đa phần đều giảm một nửa so với năm trước. Ngoài ra, tài sản trên sổ sách của các DN này cũng vơi đi ít nhiều khi các dự án định vị sai phân khúc hoặc phân bố dòng tiền chưa phù hợp. Nếu nhìn vào nội lực của các DN đang niêm yết cho thấy với tốc độ tiêu thụ như trong vài năm qua thì dù không đầu tư gì thêm thì các DN BĐS phải mất vài năm nữa mới bán hết số hàng tồn kho hiện tại.

Một nguy cơ đối với các DN BĐS nữa là gánh nặng lãi vay sẽ ngày càng nặng thêm. Đặc biệt, xu hướng nợ vay ngày càng lớn bất chấp doanh thu và lợi nhuận sụt giảm mạnh. Với việc hàng tồn kho của các DN ngày càng tăng chi phí lãi suất được vốn hóa sẽ làm cho giá thành BĐS ngày càng tăng. Như vậy, DN sẽ rơi vào vòng xoáy luẩn quẩn mà không có lối thoát.

Lời khuyên không ít chuyên gia đưa ra trong bối cảnh hiện nay đó chính là NĐT nên chờ đợi kết quả kinh doanh quý II, đồng thời nên lựa chọn đầu tư theo hướng dài hạn, lướt sóng cổ phiếu bât động sản trong thời điểm ngắn hạn là quá phiêu lưu.