Đất dịch vụ là gì? Kinh nghiệm mua đất dịch vụ hạn chế rủi ro

Đất dịch vụ là dạng đất được Nhà nước đền bù sau khi đã thu hồi đất nông nghiệp của người dân để xây dựng các dự án. Dạng đất này thường có vị trí đắc địa hoặc thuận lợi cho việc buôn bán, kinh doanh.

Nhằm giúp các nhà đầu tư có thể khai thác tối ưu nguồn lợi từ loại bất động sản này, Batdongsan.com.vn sẽ phân tích kỹ hơn đất dịch vụ là gì, các quy định hiện hành về đất dịch vụ cũng như cách giao dịch hiệu quả ngay sau đây.

1. Đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ hay còn được gọi là đất thương mại thường được biết đến qua chính sách hỗ trợ cho người dân bị thu hồi đất nông nghiệp của Nhà nước. Tuy nhiên nếu muốn định nghĩa toàn diện đất dịch vụ là gì mà chỉ nhắc đến đất đền bù thì chưa đủ. Bản thân đất dịch vụ là để chỉ hai loại đất sau:

• Thứ nhất: Đất được Nhà nước quy hoạch và phân cho công dân hoặc các hộ gia đình có đất nông nghiệp nhưng đã bị thu hồi, để phục vụ cho các dự án khác. 
• Thứ hai: Đất đấu thầu ở một số khu vực công cộng theo các mô hình Đô thị mới như chợ hay bến xe,...

Tuy nhiên cụm từ “đất dịch vụ” vẫn chủ yếu được nhắc tới như loại đất thứ nhất, tức là dạng đất đặc thù chuyên dùng để đền bù cho trường hợp bị thu hồi đất nông nghiệp. 

Chính sách bồi thường bằng đất dịch vụ của Nhà nước hiện nay tập trung giải quyết cho các đối tượng là cá nhân hoặc hộ gia đình từng có đất sản xuất nông nghiệp. Tuy nhiên cá nhân hoặc hộ gia đình đó đã bị thu hồi từ 30% diện tích đất sở hữu và Nhà nước đang không thể đền bù bằng diện tích đất nông nghiệp tương đương.

Đất dịch vụ vẫn được biết đến như đất đền bù của Nhà nước

Vậy ý nghĩa của việc triển khai mô hình đất dịch vụ là gì? Khi Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp của người dân sẽ gây ảnh hưởng đến nguồn thu nhập cũng như kinh tế của địa phương đó. Do đó, đất dịch vụ ra đời nhằm giải quyết bài toán hỗ trợ, đền bù cho người dân đồng thời tạo việc làm mới khi mảnh đất được đền bù có thể dùng để kinh doanh.

>> Các loại đất nền nhà đầu tư nên tránh

2. Đặc điểm của đất dịch vụ là gì?

Đất dịch vụ thường được nhận biết bằng một số đặc điểm như:

• Vị trí đẹp, nằm trong hoặc ngay liền kề khu đô thị hoặc dự án khu đô thị mới nào đó.
• Diện tích của mảnh đất thường rơi vào khoảng 40 - 50m2 tùy theo quy định hoặc quy hoạch của từng vùng.
• Quy hoạch giao thông cũng như điều kiện hạ tầng tại khu vực có mảnh đất dịch vụ minh bạch, được đánh giá cao.

Đất dịch vụ thường có điều kiện giao thông và hạ tầng tốt

Ngoài ra theo Điều 125, Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 thì người dân có thể được sử dụng đất dịch vụ lâu dài như đất ở. Tuy nhiên, nếu người dân có nhu cầu chuyển đổi từ đất dịch vụ sang đất ở thì phải thực hiện đầy đủ thủ tục hành chính theo quy định hiện hành. Người dân cần xin giấy phép xây dựng khi muốn xây nhà cao tầng và cần đảm bảo sao cho việc xây dựng bám sát theo quy hoạch khu vực nói chung.

3. Phân biệt đất dịch vụ với một số loại đất khác

Để hiểu rõ hơn đất dịch vụ là gì, các nhà đầu tư nên xem xét và đặt loại đất này trong mối tương quan với một số loại đất phổ biến khác. Việc nhận rõ điểm khác biệt giữa các loại đất là căn cứ rất quan trọng vào lúc quyết định có nên mua đất hay không!

Đất thương mại dịch vụ

Để nắm rõ đất thương mại dịch vụ là gì thì các nhà đầu tư có thể căn cứ vào Điều 153 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013. Tại đây Nhà nước đã quy định rõ đất thương mại, dịch vụ là đất có xây dựng cơ sở kinh doanh dịch vụ thương mại và công trình phục vụ cho mục đích nói trên.

Đất thương mại, dịch vụ hiện được xếp vào nhóm đất phi nông nghiệp. Loại đất này vẫn có thể được sử dụng để ở nhưng khi muốn chuyển đổi mục đích sử dụng thì cần làm một số thủ tục hành chính đi kèm.

Đất dịch vụ công cộng

Đất dịch vụ công cộng là loại đất đặc biệt, là đất phi nông nghiệp nhưng được miễn thuế sử dụng đối với đất phi nông nghiệp. Vậy chính xác thì đất dịch vụ công cộng là gì? Loại đất này là:

• Các loại đất chuyên phục vụ giao thông đường bộ, đường thủy, đường hàng không và các công trình phục vụ mục đích trên đi kèm theo đất.
• Các loại đất đang có công trình văn hóa, y tế, giáo dục, đào tạo,... phục vụ dân sinh nói chung. 
• Đất lưu giữ các di tích được UBND các cấp công nhận và ra quyết định bảo vệ.
• Đất xây dựng các công trình công cộng khác được quy định cụ thể trong Điều 3 Nghị định 53/2011/NĐ-CP.
   

Đất dịch vụ du lịch

Hiện nay các quy định liên quan đến đất dịch vụ du lịch vẫn đang được Quốc hội xem xét và hoàn thiện vào Luật Đất đai. Tuy nhiên nếu nhà đầu tư muốn tìm hiểu định nghĩa đất dịch vụ du lịch là gì thì có thể tham khảo định nghĩa sau:

Đất du lịch hay đất dịch vụ du lịch là loại đất đã được quy hoạch dành riêng cho mục đích du lịch hoặc nghỉ dưỡng. Đi kèm theo đất sẽ là cơ sở hạ tầng cũng như điều kiện hạ tầng giao thông tương ứng. Đất này không được sử dụng để định cư đối với các hộ gia đình. Diện tích đất du lịch sẽ ảnh hưởng tích cực đến lợi ích kinh tế của địa phương.

Người dân không được tự ý chuyển đất dịch vụ du lịch thành đất ở

4. Các quy định hiện hành liên quan đến đất dịch vụ là gì?

Hiện nay nhà đầu tư có thể tham khảo Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 để nắm được đầy đủ các quy định về đất dịch vụ. Tuy nhiên bạn có thể tham khảo một số vấn đề chính dưới đây:

Về vấn đề cấp sổ đỏ

Đất dịch vụ có được cấp sổ đỏ không là thắc mắc của hầu hết các nhà đầu tư. Theo đúng quy định thì đất dịch vụ là loại đất được Nhà nước cấp, đền bù cho người dân với mục đích sử dụng lâu dài. Tuy nhiên Nhà nước chưa ban hành quy trình cấp sổ đỏ cụ thể cho loại đất này. Vì bản thân chủ sở hữu đất dịch vụ chưa có sổ đỏ nên họ cũng không có quyền chuyển nhượng cho người khác.

Đất dịch vụ hầu hết đều chưa có sổ đỏ

Nếu người dân cần có sổ đỏ thì có thể làm thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Trong trường hợp này đất sẽ được chuyển đổi từ mục đích dịch vụ sang mục đích ở. Điều này sẽ giúp bạn chuyển quy trình cấp sổ đỏ cho đất dịch vụ thành quy trình cấp sổ đỏ dành cho đất ở đã được quy định rõ ràng.

Các vấn đề liên quan đến sổ đỏ dành cho đất dịch vụ sẽ được giải đáp tại Cơ quan Tài nguyên và Môi trường sở tại. Hồ sơ xin cấp sổ đỏ của đất dịch vụ là gì? Để giải đáp thắc mắc này bạn nên liên hệ với Cơ quan Tài nguyên và Môi trường địa phương để được thông tin rõ nhất.

Về vấn đề xây nhà ở

Theo đúng quy định thì việc người dân xây nhà trên đất dịch vụ sẽ được coi như nhà ở kết hợp kinh doanh. Người dân vẫn có thể xây nhà ở cao tầng và kiên cố miễn là tuân theo đúng lộ trình quy hoạch đô thị tại địa phương đó. Tuy nhiên để có thể tiến hành xây nhà thì bạn cần xin cấp giấy phép xây dựng theo đúng quy định.

Về vấn đề chuyển nhượng, mua bán

Đất dịch vụ hoàn toàn có thể được mua bán, chuyển nhượng, tặng, thừa kế hoặc thế chấp bởi công dân được Nhà nước đền bù mảnh đất đó. Các điều kiện đảm bảo chủ sở hữu có đủ quyền để chuyển nhượng đất dịch vụ là gì? Các điều kiện này được quy định tại Điều 188 Luật Đất đai sửa đổi năm 2013 như sau:

• Chủ sở hữu có Giấy chứng nhận do Nhà nước cấp.
• Mảnh đất được người có thẩm quyền xác định là không có tranh chấp.
• Đất không bị Tòa án kê biên.
• Đất đang trong thời hạn sử dụng mà Nhà nước cấp quyền cho chủ sở hữu.

Đối với các chủ sở hữu chưa có Giấy chứng nhận, tức là đang trong thời gian đợi quyết định cấp đất, giao đất thì người này không có khả năng thực hiện mua bán, chuyển nhượng. Trong trường hợp chủ sở hữu này cố tình viết tay giấy mua bán, chuyển nhượng thì văn bản này không có hiệu lực về mặt pháp lý theo Luật dân sự năm 2015.

5. Có nên đầu tư vào đất dịch vụ không?

Trên thực tế đất dịch vụ là một trong những loại hình bất động sản mới xuất hiện thời gian gần đây. Loại đất này hiện đang hấp dẫn không ít nhà đầu tư. Nguyên nhân chính khiến các nhà đầu tư bị thu hút bởi đất dịch vụ là gì? Dưới đây là một số lý do:

• Giá đất rẻ hơn hẳn, thậm chí chỉ bằng một nửa so với các mảnh đất có cùng vị trí.
• Vị trí mảnh đất thuận lợi cho việc kinh doanh, làm các loại dịch vụ.
• Diện tích mảnh đất vừa đủ, dễ dàng đáp ứng nhiều mục đích sử dụng khác nhau.
• Khi mua đất dịch vụ bạn đồng thời có quyền sử dụng đất lâu dài, dù là sử dụng để ở hay kinh doanh hoặc kết hợp cả hai đều được.

Đất dịch vụ là cơ hội đầu tư “vàng” hiện nay 

6. Một số kinh nghiệm cơ bản khi mua bán đất dịch vụ là gì?

Kinh nghiệm khi giao dịch đất dịch vụ là gì hẳn là mối quan tâm đối với cả các nhà đầu tư bất động sản mới vào nghề và thậm chí cả với những người “lão luyện”. Nếu bạn thực sự có hứng thú với loại hình đất dịch vụ hiện nay thì có thể tham khảo một số kinh nghiệm dưới đây:

Nghiêm túc cân nhắc các rủi ro

Hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đồng nghĩa với việc bạn luôn phải sẵn sàng đối mặt với các rủi ro. Đặc biệt là với các loại đất “siêu lợi nhuận” như đất dịch vụ thì tỉ lệ rủi ro lại càng cao. Vậy các rủi ro khi đầu tư vào đất dịch vụ là gì?

- Nếu bạn không thực hiện việc mua bán hoặc sang nhượng đất đúng chuẩn theo khung pháp lý hiện hành thì rất dễ xảy ra tranh chấp về quyền sử dụng đất. Đặc biệt Nhà nước hiện vẫn đang hoàn thiện các quy định về việc mua bán hoặc chuyển nhượng loại đất này nên các nhà đầu tư khó đảm bảo được quyền lợi của mình.

- Đất dịch vụ hầu hết không có sổ đỏ nên bạn cần thật minh bạch trong quá trình tạo văn bản mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng để tránh kiện tụng về sau.

- Đối với một số dự án đất dịch vụ thì nhà đầu tư phải đợi chủ thầu hoặc địa phương hoàn thiện hạ tầng mới được bàn giao đất dù trước đó đã thực hiện xong quy trình mua bán.

Nếu đất đang trong quá trình chờ sổ đỏ thì bạn nên xem xét việc đặt cọc

Như đã nói ở trên, đất dịch vụ hầu hết là đất chưa có sổ đỏ. Tuy nhiên nếu chủ sở hữu mảnh đất bạn muốn mua đang trong thời gian chờ được cấp sổ đỏ hoặc các loại Giấy chứng nhận có giá trị tương đương thì bạn không nên tiến hành mua đứt. Bạn nên đảm bảo mình đang giao dịch với chủ sở hữu của mảnh đất và xác minh rõ được các giấy tờ nhà đất có liên quan thì mới giao đủ số tiền.

Tuy nhiên nếu bạn thực sự ưng ý mảnh đất mình đang nhắm tới thì có thể thực hiện đặt cọc. Cả bạn và chủ sở hữu sẽ viết giấy nhận tiền và ấn định ngày thực hiện giao dịch mua bán chính. Đây là cách vừa giúp bạn giữ được mảnh đất ưng ý mà không lo bị mua phải mảnh đất không minh bạch.

Bạn chỉ nên đặt cọc nếu chủ sở hữu chưa được Nhà nước cấp đầy đủ các giấy tờ đất đai

Ngoài ra cũng nên lưu ý rằng bạn chỉ nên thực hiện giao dịch với duy nhất chủ sở hữu mảnh đất thay vì những người được ủy quyền. Những người được ủy quyền sẽ không hoàn toàn có quyền quyết định việc sang nhượng, mua bán đối với đất dịch vụ theo Luật dân sự 2015.

Về vấn đề thủ tục mua bán đất dịch vụ hiện nay

Để có thể tiến hành mua bán đất dịch vụ thì chúng ta cần chuẩn bị những gì, văn bản hướng dẫn bán đất dịch vụ là gì? Đối với trường hợp này các nhà đầu tư nên tuân theo Luật Đất đai năm 2013 và đặc biệt là Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

Theo đó các bên cần hoàn thiện hồ sơ mua bán chung bao gồm:

• Hợp đồng chuyển nhượng đã được công chứng theo đúng quy định.
• Bản gốc Giấy chứng nhận hoặc tương đương liên quan đến quyền sử dụng mảnh đất.
• Bản sao một số giấy tờ chứng minh nhân thân của các bên tham gia giao dịch.

Các bạn đã vừa cùng Batdongsan.com.vn tìm hiểu đất dịch vụ là gì, các quy định và kinh nghiệm khi giao dịch với loại đất này. Nhìn chung đất dịch vụ là một phương án đầu tư bất động sản ngách khá hấp dẫn. Tuy loại đất này không phải phân khúc bất động sản mới nhưng các nhà đầu tư vẫn có cơ hội sinh lời nếu chọn đúng tài sản phù hợp.

NT