Đất phải có giấy chứng nhận mới được mua bán

Đất có giấy kê khai 1999 và chứng nhận tạm thời quyền sử dụng đất do UBND quận Tân Bình (cũ) cấp năm 1990.

Năm 2007, tôi đã làm kê khai tách thửa. Năm 2008, tôi đã đến quận Tân Phú làm thủ tục giấy đỏ, nhưng cơ quan phường và quận đều trả lại hồ sơ với lý do mua bán giấy tay sau ngày 1-7-2004 là không đúng quy định theo điều 106 Luật đất đai 2003.

Tôi được biết theo nghị định 88/CP, nhà xây trái phép trước 1-7-2006 được hợp pháp làm giấy hồng. Vậy tôi mua đất trống trước 1-7-2006 thì có được hợp thức làm giấy đỏ và cấp phép xây dựng không? (Thuy Tu Ha)

-Trả lời:

Luật đất đai năm 2003 quy định đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Luật đất đai năm 2003 đồng thời khẳng định, kể từ thời điểm 1-7-2004, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bắt buộc phải được lập thành hợp đồng có chứng nhận của công chứng. Trường hợp, hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng đất thì được lựa chọn hình thức chứng thực của công chứng hoặc chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất.

Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định nêu trên là điều kiện bắt buộc để người nhận chuyển nhượng được cấp giấy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Bạn nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay vào thời điểm tháng 6-2005 là không phù hợp với quy định của pháp luật đất đai về hình thức chuyển nhượng. Hơn nữa, diện tích đất mà bạn đã mua chưa được cấp giấy chứng nhận theo quy định. Do vậy, việc Phòng tài nguyên - môi trường quận Tân Phú trả lại hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận của bạn là phù hợp.

Để tiến hành được thủ tục xin cấp giấy chứng nhận, phải có hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đã được chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của ủy ban nhân dân phường nơi có đất. Và để hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được chứng thực theo quy định, thửa đất nhận chuyển nhượng nhất thiết phải có giấy chuyển nhượng quyền sử dụng.

Do vậy, để có thể được cấp giấy chứng nhận đối với thửa đất đã mua bằng giấy tay, phải tiến hành theo trình tự sau:

 (i) Phải thực hiện thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người chủ cũ. Với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Ủy ban nhân dân quận Tân Bình cấp năm 1990,  nếu việc sử dụng đất là ổn định và không có tranh chấp thì việc hợp thức hóa quyền sử dụng đất này sẽ không quá khó khăn.

 (ii) Khi thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận cho người chủ đất,  bạn và người chủ đất có thể đến bất cứ tổ chức hành nghề công chứng nào hoặc ủy ban nhân dân phường nơi có đất để thực hiện thủ tục chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định.

Sau khi đã hoàn tất  thủ tục này, bạn có thể nộp hồ sơ tại văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Phòng Tài nguyên - môi trường quận Tân Phú để tiến hành thủ tục xin tách thửa và cấp giấy chứng nhận.