Đất Sài Gòn bước vào cơn sốt mới

Theo khảo sát của phóng viên, từ giữa cuối tháng 4/2018, giá đất tại Tp.HCM một lần nữa tăng tốc mạnh mẽ bất chấp cơn sốt đất năm 2017 lan rộng khắp Sài Gòn, đẩy giá bất động sản liền thổ lên mức ngất ngưởng.

Tại khu Đông, quận 9 tiếp tục là tâm điểm của cơn sốt đất. Tại một dự án được bao quanh bởi các tuyến đường Liên Phường, Lã Xuân Oai, Nguyễn Duy Trinh, từng cháy hàng hồi tháng 1/2018 với mức giá thấp nhất là 17 triệu đồng/m2, tăng 2,5 lần so với năm 2014.

Nhưng đến nay, trong vòng chưa đầy 4 tháng, giá đất tại các trục đường nội bộ khu này đã tăng 50%, lên 25-26 triệu đồng/m2. Riêng các nền đất nằm trên trục đường chính rộng 30m, giá đã vọt lên từ 27 triệu đồng/m2 vào năm ngoái lên 40 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, tại đường Lò Lu (quận 9), trong 3 năm qua (2016-2017-2018), giá đất đã lần lượt tăng 12-17-27 triệu đồng mỗi m2. So với năm ngoái, giá đất hiện đã tăng gần 60% với mức tăng 10 triệu đồng/m2.

Cuối năm 2017, giá đất mặt tiền đường Đỗ Xuân Hợp khoảng 50 triệu đồng/m2. Đến tháng 4/2018, giá đất đã tăng 20%, ở ngưỡng 60 triệu đồng/m2. Giao dịch tại khu vực này hiện đã xuất hiện vùng giá 100 triệu đồng/m2, tăng gấp đôi so với giá đất bình quân trên tuyến đường này.

Đất nền một dự án trên đường Lã Xuân Oai, Nguyễn Duy Trinh tăng giá nhanh. Ảnh: Datvang

Trên địa bàn quận Thủ Đức, tại một dự án đất nền gần Quốc lộ 13, mức giá thấp nhất là 35 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng lên 40-42 triệu đồng.

Trung tuần tháng 4, giá đất bình quân đã tăng 70% so với cuối năm ngoái, lên mức 50-60 triệu đồng/m2. Giá những lô đất nằm ở đường lớn ở mức 70-80 triệu đồng/m2. Giá các shophouse cũng ở mức trên dưới 100 triệu đồng/m2.

Gần trung tâm Sài Gòn hơn, quận 2 - phố nhà giàu của khu Đông Tp.HCM, giá đất cũng tăng chóng mặt. Tại những khu đất có vị trí đẹp, được quy hoạch bài bản, giá đã vọt từ 60-80 triệu đồng/m2 lên 90-120 triệu đồng/m2. Có giá cao nhất khu vực này là khu đất bờ sông vị trí đẹp khu Thạnh Mỹ Lợi với giá 140-160 triệu đồng/m2.

Đặc biệt, từ trước Tết đến nay, đất nền sổ đỏ Cát Lái (quận 2) đã có chuỗi cột mốc tăng giá dồn dập. Hồi tháng 6/2017, mức giá ghi nhận ở mức 25-28 triệu đồng/m2. Cụ thể, trong quý I/2018, giá đất đã tăng lên 33-35 triệu đồng/m2. Sang quý II/2018, giá giao dịch ghi nhận ở mức 38-42 triệu đồng/m2. Đất nền Cát Lái đã tăng 50% trong 4 tháng qua.

Tại khu vực Tây Nam Tp.HCM, nhiều lô đất thuộc huyện Bình Chánh chỉ sau một năm đã tăng giá cả tỷ đồng. Như đất tại Tân Túc, một nền 85m2 vào đầu năm 2017 có giá khoảng 1,5 tỷ đồng tùy vị trí thì nay đã lên 2,5 tỷ đồng một nền. Rổ hàng được chào bán trước đây dù chưa có ai xây nhà nhưng đã trở nên khan hiếm. Dù môi giới chào mức giá tăng 66% so với 12 tháng trước nhưng người mua vào không bán ra.

Còn tại khu Nam, huyện Nhà Bè cũng ghi nhận mức tăng giá cao. Trên trục đường Huỳnh Tấn Phát giao với Nguyễn Bình, đoạn qua cầu Phú Xuân 1,5km, giá đất đã tăng lên mức 28-30 triệu đồng/m2 trong khi vào cuối năm 2017, giá chỉ ở mức 18-20 triệu đồng/m2.

Ngay cả khu vực Cần Giờ, nơi cách xa trung tâm Sài Gòn nhất, giá nhà đất cũng đội thêm 50-100% sau 4 tháng. Thời điểm trước Tết, với 8-10 triệu đồng trong tay, người mua có thể chọn mua đất Cần Giờ tại khu dân cư thuộc thị trấn sầm uất. Nhưng hiện nay, ngay cả những tuyến đường nhỏ gần biển, giá đất cũng đã trong ngưỡng 15-18 triệu đồng/m2. Tại một số trục đường chính, giá đất cũng đã vượt 20 triệu đồng/m2.

Đất nền trên đường Giồng Ao thuộc huyện Cần Giờ. Ảnh: Hà Thanh

Cụ thể, đường Duyên Hải thị trấn Cần Thạnh, đoạn từ Quảng trường Rừng Sác đến công viên trung tâm Cần Thạnh, giá đất dao động trong ngưỡng 15-25 triệu đồng/m2. Giá đất đường Giồng Ao từ 10,5-15 triệu đồng/m2. Giá đất đường Tắc Xuất từ 18-22 triệu đồng/m2. Giá đất đường Đào Cử từ 15-24 triệu đồng/m2. Giá đất đường Lương Văn Nho từ 8 -15 triệu đồng/m2.

Cá biệt, khu 50 căn nhà phố trên đường Đào Cử có mức tăng giá 100%. Cụ thể, do mới làm đường, trải nhựa xong, nhà liền thổ tại đây nay đã lên vùng giá 15-18 triệu đồng/m2 trong khi hồi tháng 11-12/2017 chỉ 9-10 triệu đồng/m2.

Ông Nguyễn Anh Đào, Tổng giám đốc Công ty Viethome cho biết, hiện tượng giá đất Sài Gòn tăng từ sau Tết Nguyên đán sang quý II xảy ra 3 năm gần đây. Cơn sốt đất xảy ra không chỉ do cú hích hạ tầng mà chủ yếu do tác động tâm lý. Ông Đào đã chỉ ra 6 yếu tố tác động đến mặt bằng giá đất Sài Gòn.

Thứ nhất, người dân muốn tìm một kênh đầu tư an toàn, chống trượt giá và có khả năng sinh lời cao. Vì thế, họ ồ ạt chuyển tiền vào đất hoặc bất động sản liền thổ.

Thứ hai, nguồn cung dần khan hiếm khi Tp.HCM thắt chặt việc tách thửa. Khi giao dịch nhà đất, hầu hết mọi người thường có tâm lý nếu bán đi sẽ khó mua lại, không mua luôn sẽ hết hàng. Hơn nữa, thành phố hiện không còn nhiều đất trống (chưa có chủ). Điều này càng khiến giá đất tăng thẳng đứng.

Thứ ba, giới đầu cơ, môi giới đã tác động quá sâu vào thị trường, khiến tâm lý của người mua, đầu tư, đầu cơ nhà đất bị thay đổi, dẫn đến sốt đất. Khi lượng môi giới ngày càng tăng và ai cũng có thể làm môi giới, số công ty môi giới tăng chóng mặt. Giới đầu cơ, môi giới đã góp phần đẩy giá đất tăng nhanh khắp nơi.

Thứ tư, vụ hỏa hoạn tại chung cư Carina đã góp phần đẩy dòng tiền đầu tư chảy vào đất và bất động sản liền thổ. Khi nhu cầu tăng, giá leo thang là điều tất yếu.

Thứ năm, giao dịch mua bán nhà đất Tp.HCM đang dựa theo cảm xúc (sự hưng phấn khi giá đất tăng mạnh) hơn là dựa trên chuỗi giá trị mà bất động sản đó mang lại. Tâm lý hưng phấn này có thể khiến giá bị "hét" lên mức "trên trời" nhưng người mua vẫn chấp nhận.

Thứ sáu, người Việt vẫn giữ tâm lý đất là tài sản để dành, là một "hàng hóa thiết yếu", là thước đo thành công. Trong bối cảnh quỹ đất đẹp tại Tp.HCM ngày càng khan hiếm, các nhà đầu tư mở rộng tìm kiếm tại các quận, huyện xa trung tâm, tạo nên cơn sốt khắp vùng ven Sài Gòn.

Ông Đào cho hay, việc tăng giá đất là điều tất yếu với cú hích hạ tầng tại Tp.HCM trong giai đoạn 2015-2016-2017. Tuy nhiên, các cơn sốt đất xảy ra liên tiếp không phải là điều tốt cho thị trường, có thể dẫn đến bong bóng bất động sản.

Ông Đào khẳng định thêm, chắc chắn đến một thời điểm nào đó, giá đất sẽ ngừng tăng, thị trường sẽ có điểm dừng hoặc sụt giảm. Đáng ngại nhất hiện nay là nhà đầu tư đất nền hoặc bất động sản liền thổ đang sử dụng đòn bẩy tài chính (vay trên 50% giá trị tài sản trở lên). "Chỉ cần có sự thay đổi chính sách thị trường nhà đất thì những nhà đầu tư, đầu cơ dùng đòn bẩy tài chính có thể bị tác động mạnh", ông Đào nói.