Đất sử dụng trước khi có quy hoạch, có được cấp sổ đỏ?

Trả lời

Luật đất đai hiện hành (tức Luật đất đai 2003) không có quy định về khái niệm “đất công”. Theo khoản 1 điều 4 Luật đất đai 2003, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu. Cũng theo Luật đất đai 2003 (điều 4), tổ chức hoặc hộ gia đình, cá nhân có được quyền sử dụng đất thông qua các hình thức sau:

- Nhà nước giao đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng quyết định hành chính cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

- Nhà nước cho thuê đất: Là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất bằng hợp đồng cho đối tượng có nhu cầu sử dụng đất.

- Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất đối với người đang sử dụng đất ổn định: Là việc Nhà nước cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho người đó.

- Nhận chuyển quyền sử dụng đất là việc xác lập quyền sử dụng đất do được người khác chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà hình thành pháp nhân mới.

Thuật ngữ “sử dụng đất công” mà bạn nêu trong thư có thể là trường hợp sử dụng đất vi phạm một trong các điểm c, d và đ thuộc khoản 4 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP. Tuy nhiên, chỉ bị coi là vi phạm các điểm này khi và chỉ khi tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất:

+ Nếu lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng thì hành lang đó phải “đã được công bố, cắm mốc” trước đó;

+ Nếu lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè thì phải có “chỉ giới xây dựng” được công bố trước đó;

+ Hoặc nếu lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác thì phải “có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm”.

Theo thư của bạn, tôi hiểu rằng đất của bạn thuộc trường hợp được sử dụng ổn định từ trước ngày 15/10/1993, không có các giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai 2003, tại thời điểm sử dụng đất không có các hành vi lấn, chiếm đất hoặc vi phạm quy hoạch theo quy định tại khoản 4 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP.

Do bạn không nêu rõ diện tích đất bạn đang sử dụng đã được xây nhà ở hay chưa, tôi chia thành hai trường hợp như sau:

1. Trường hợp đất có nhà ở, công trình xây dựng:

Theo điểm c khoản 1 điều 14 nghị định 84/2007/NĐ-CP, đối với phần đất có nhà ở, công trình xây dựng và đã được sử dụng trước thời điểm quy hoạch được xét duyệt nhưng tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận, việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch đã được xét duyệt và chưa có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thì bạn được cấp giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp.

Khi được cấp giấy chứng nhận, bạn không phải nộp tiền sử dụng đất đối với phần đất nằm trong hạn mức sử dụng đất theo quy định của UBND cấp tỉnh nơi có đất. Đối với diện tích đất ở ngoài hạn mức (nếu có) thì phải nộp tiền sử dụng đất bằng 50% giá đất ở theo giá đất do UBND cấp tỉnh công bố tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận (điểm a khoản 3 điều 8 nghị định số 198/2004/NĐ-CP).

Trường hợp đất có công trình xây dựng (không phải nhà ở) thì phải xác định diện tích đất phi nông nghiệp và diện tích đất nông nghiệp theo hiện trạng sử dụng. Đối với diện tích đất phi nông nghiệp (nếu có) thì bạn không phải nộp tiền sử dụng đất. Đối với phần diện tích đất được xác định là đất nông nghiệp thì thực hiện theo trường hợp thứ hai được nêu dưới đây.

Tuy nhiên, nếu tại thời điểm xin cấp giấy chứng nhận đã có chủ trương thu hồi đất bằng văn bản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bạn không được cấp giấy chứng nhận, nhưng được sử dụng đất theo hiện trạng cho đến khi có quyết định thu hồi đất.

2. Trường hợp sử dụng đất theo mục đích là đất nông nghiệp và được UBND cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp:

- Trường hợp bạn trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận và không phải nộp tiền sử dụng đất đối với diện tích đất đang sử dụng, nhưng không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định của UBND cấp tỉnh. Diện tích đất nông nghiệp còn lại (nếu có) sẽ chuyển sang thuê đất của Nhà nước.

- Trường hợp bạn không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì được cấp giấy chứng nhận theo hình thức thuê đất của Nhà nước đối với diện tích đất đang sử dụng.

Còn trường hợp việc sử dụng đất có tranh chấp, việc xin cấp giấy chứng nhận của bạn chỉ được giải quyết sau khi tranh chấp đất đã được giải quyết xong.

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo TTO)