Đất vượt hạn mức phải đóng thuế bao nhiêu?

Anh tôi hiện vẫn đang công tác dài hạn tại Hải Phòng nên ba mẹ tôi tự làm thủ tục cấp sổ đỏ ở quận Tân Phú, lấy tên ba mẹ tôi luôn.

Vì không hiểu luật nên hiện nay hồ sơ cấp đất của ba mẹ tôi vẫn đang dở dang và Phòng thuế Tân Phú nói ba mẹ tôi phải đóng thuế vượt hạn mức vì ba mẹ tôi đã có chủ quyền căn nhà hiện cũng đang ở quận Tân Phú. Nếu phải đóng vượt hạn mức, nhà tôi không thể đóng nổi.

Thực chất miếng đất này là do anh tôi nhờ mua để ra ở riêng. Hiện nay anh tôi cũng chưa từng sở hữu chủ quyền mảnh đất nào nên nếu anh tôi trực tiếp đứng tên miếng đất trên thì sẽ tiện hơn, sẽ không vượt hạn mức của Nhà nước. Nguyễn Thị Mai Phương

Trả lời

Thông tin bạn cung cấp chưa được rõ ràng về khoản “thuế vượt hạn mức” mà ba mẹ của bạn phải nộp cho Nhà nước. Xin được nêu cụ thể để gia đình bạn có sự cân nhắc.

Hiện nay, đối với việc sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân, có hai loại nghĩa vụ tài chính có thể chịu sự ảnh hưởng của hạn mức dẫn đến số tiền phải nộp tăng lên là thuế sử dụng đất phi nông nghiệp và tiền sử dụng đất.

(i) Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp được áp dụng từ ngày 1/1/2012 theo Luật Thuế sử dụng đất phi nông nghiệp số 48/2010/QH12, thay thế cho thuế nhà - đất trước đây, được xác định dựa trên các căn cứ sau:

- Giá đất: theo bảng giá đất do UBND cấp tỉnh quy định (giá đất của Nhà nước);

- Diện tích đất: là diện tích đất thực tế sử dụng, nếu có nhiều thửa sẽ là tổng diện tích của các thửa đất;

- Thuế suất: được tính lũy tiến từng phần theo hạn mức, cụ thể:

Bậc thuế	Diện tích đất tính thuế (m2)	Thuế suất (%)
1	Diện tích trong hạn mức	0,03
2	Phần diện tích vượt không quá 3 lần hạn mức	0,07
3	Phần diện tích vượt trên 3 lần hạn mức	0,15

Với giá đất được xác định theo giá của Nhà nước, hạn mức đất ở tại Tân Phú là 160m2 và mức thuế suất thấp, có thể thấy nếu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp là khoản “thuế vượt hạn mức” mà bạn nêu thì số tiền thuế phải nộp sẽ không nhiều.

(i) Tiền sử dụng đất: đối với đất ở được xác định dựa trên:

- Diện tích đất;

- Giá đất: theo quy định tại Điều 1 Thông tư 93 của Bộ Tài chính, giá đất sẽ là giá theo bảng giá của UBND cấp tỉnh quy định (giá đất của Nhà nước) đối với diện tích trong hạn mức, và là giá đất nhà nước x hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp với giá chuyển nhượng trên thị trường.

Hiện nay, tại Tp.HCM, theo Quyết định 64 của UBND Tp.HCM, hệ số điều chỉnh giá đất tính thu tiền sử dụng đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố là hai lần giá đất ở do UBND Tp.HCM quy định. Hệ số này áp dụng đối với phần diện tích vượt không quá 50% hạn mức đất ở.

Đối với phần diện tích vượt hơn 50% hạn mức đất ở, UBND cấp huyện sẽ chịu trách nhiệm thuê tổ chức có chức năng để thẩm định giá.

Với việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất cho phù hợp với giá chuyển nhượng trên thị trường, có thể thấy nếu tiền sử dụng đất đúng là khoản “thuế vượt hạn mức” mà bạn nêu, thì rõ ràng với việc sử dụng đất vượt hạn mức, ba mẹ của bạn sẽ phải nộp một khoản tiền sử dụng đất không nhỏ cho Nhà nước.

Giả định đây đúng là khoản tiền mà bạn đề cập, thì việc tìm giải pháp là rất khó bởi lẽ hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận đứng tên ba mẹ của bạn đã được thụ lý bởi cơ quan có thẩm quyền.

Hơn nữa, tuy là đất có được do nhận chuyển nhượng (về nguyên tắc, người bán đã nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước), nhưng vẫn phải nộp tiền sử dụng đất và chậm được cấp giấy do quy hoạch như thông tin bạn nêu, cho thấy việc nhận chuyển nhượng của gia đình bạn là không hợp pháp (bằng giấy tay) hoặc đất nhận chuyển nhượng chưa được chuyển mục đích sang đất ở.

Theo đó, gia đình bạn vẫn sẽ phải nộp tiền sử dụng đất cho Nhà nước. Vấn đề đặt ra là khoản tiền này được xác định theo giá đất của Nhà nước hay giá đất có áp dụng hệ số điều chỉnh. Chưa kể nếu có phần diện tích vượt hơn 50% hạn mức thì phải chờ sự thẩm định giá từ UBND quận.

Bạn có thể cân nhắc một số gợi ý sau:

1. Trình bày rõ sự việc ba mẹ của bạn mua và đứng tên thay anh của bạn do anh của bạn đi công tác xa để xin điều chỉnh thông tin người nhận chuyển nhượng đất và xin cấp giấy chứng nhận.

Tuy nhiên, cách làm này không chắc đạt kết quả vì: (i) sự phức tạp trong việc liên hệ với người bán để người bán điều chỉnh, ký lại giấy tờ chuyển nhượng; (ii) khó thuyết phục để có được sự chấp thuận của cơ quan có thẩm quyền trong việc điều chỉnh hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận, khi mà đến giai đoạn nộp nghĩa vụ tài chính, xuất phát từ khoản tiền phải nộp cao nên điều chỉnh hồ sơ.

2. Ba mẹ của bạn xin phép ghi nợ tiền sử dụng đất để được cấp giấy chứng nhận, khi gia đình có khả năng tài chính thì thanh toán cho Nhà nước khoản nợ này theo giá đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận nếu trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm.

Sau 5 năm mà chưa trả hết nợ tiền sử dụng đất thì phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất tại thời điểm trả nợ. Tất nhiên, cách này chỉ tạm thời giúp cho gia đình bạn chưa phải nộp ngay tiền sử dụng đất, chứ không thoát khỏi nghĩa vụ phải nộp khoản tiền này.

3. Ba mẹ của bạn tặng, cho các con căn nhà đang sở hữu để diện tích đất đang được giải quyết thủ tục cấp giấy chứng nhận đứng tên ba mẹ của bạn không còn là diện tích vượt hạn mức.

Với cách này, gia đình bạn có thể không phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất có sự điều chỉnh, nhưng tất nhiên vẫn phải nộp tiền sử dụng đất cho diện tích đất trong hạn mức đang xin cấp giấy chứng nhận theo giá đất của Nhà nước. Hơn nữa, chưa hẳn gia đình bạn đạt được sự đồng thuận với việc tặng cho này.

4. Anh của bạn nộp hồ sơ tranh chấp với ba mẹ của bạn đến cơ quan có thẩm quyền để đòi quyền sử dụng đất mà anh bạn đã gửi tiền nhờ ba mẹ mua.

Với cách này, anh bạn cần có giấy tờ chứng minh việc chuyển tiền và nhờ ba mẹ mua đất. Tất nhiên, cần xử lý khéo bởi khi tranh chấp xảy ra, có thể dẫn đến rạn nứt tình cảm gia đình.

Hơn nữa, nếu được giải quyết trả quyền sử dụng đất về cho anh của bạn, thì anh của bạn vẫn phải nộp tiền sử dụng đất khi xin cấp giấy chứng nhận theo giá đất của Nhà nước nếu diện tích đất không vượt hạn mức.

Hi vọng bạn có thể tham khảo thêm một số giải pháp khác.

TS luật Đặng Anh Quân
(Theo TTO)