Định giá đất: Có "vẹn cả đôi đường?"

Thu lớn, chi nhiều

Hà Nội những năm gần đây là một trong những địa phương có nguồn thu lớn từ tiền sử dụng đất. Đặc biệt vào những năm 2006 – 2009, hàng loạt các cuộc đấu giá quyền sử dụng đất được Thành phố tổ chức với mức trúng giá phiên sau cao hơn phiên trước hàng chục triệu đồng/m2.

Sự “được mùa” của các phiên đấu giá đất khi đó đã khiến TS. Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam và nhiều chuyên gia trong lĩnh vực bất động sản khác không giấu được lo ngại, việc làm này không khác gì hành đồng “tự rút súng bắn vào chân mình” khi thực hiện giải phóng mặt bằng các dự án lân cận, bởi khi nhìn vào thang bảng giá đất theo quy định tại địa phương, họ sẽ so sánh với mức giá được thiết lập trong các phiên đấu giá (và giao dịch đất đai trong thực tế cũng đều đặn tăng theo).

Lo ngại ấy đã hoàn toàn trở thành sự thật khi Hà Nội hiện nay có hàng trăm dự án ách tắc do tiền đền bù, giải phóng mặt bằng quá lớn và kèm theo đó là đơn thư, khiếu kiện vô cùng phức tạp. Công trình Cầu Nhật Tân với việc nhà thầu yêu cầu chủ đầu tư đền hàng trăm tỷ đồng do chậm bàn giao mặt bằng thi công là 1 ví dụ.

Hệ luỵ của việc bất động sản tăng giá vô tội vạ những năm vừa qua là gánh nặng cực lớn cho việc GPMB dự án đầu tư

Câu chuyện được nhắc đến bên lề Hội thảo về giá đất do Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) vừa tổ chức tại Hà Nội. Các chuyên gia được mời đến hội thảo đã cùng chia sẻ một thực tế rằng, nguồn thu lớn từ đất đai (do tiền sử dụng đất cao) cũng là cái giá đắt phải trả khi thực hiện đền bù giải phóng mặt bằng. Đồng thời, nhiều vấn đề khác thuộc về khái niệm, quy tắc định giá như quy định “giá đất phải sát với giá thị trường”… cũng khiến giá đất trở nên hết sức mơ hồ, không có lời giải.

Ông Đinh Quang Vũ – Tổng giám đốc Công ty Thẩm định giá (Bộ Tài chính) đặt câu hỏi: thế nào là “sát giá thị trường” (?) và thế nào là “sát giá thị trường trong điều kiện bình thường” (?)…, những câu hỏi này dường như không có đáp án nào cả.

Viện dẫn thực tế cho sự bất cập trong định giá đất, ông Vũ cho biết, Công ty Thẩm định giá (Bộ Tài chính) được UBND thành phố Hà Nội thuê làm tư vấn giá đền bù cho dự án đường vành đai 2, nhưng 6 tháng nay nhưng chưa ra được bảng giá. Bởi lẽ, trong khi một bên thì người dân thì vẫn luôn khiếu kiện vì giá đền bù thấp, một bên là yêu cầu của TP. Hà Nội rằng, giá gì thì giá, miễn sao không được gây áp lực lên ngân sách thành phố. Chính vì không chấp nhận những phương án của tư vấn đưa ra, ông Vũ cho biết, đầu tháng 7 vừa qua, UBND thành phố Hà Nội đã thôi không thuê Công ty tư vấn định giá cho dự án này nữa.

Ông Vũ cũng chỉ ra một thực tế rằng, việc định giá đất ở TP.Hồ Chí Minh minh bạch và công bằng hơn Hà Nội, bởi lẽ ở thành phố phía Nam, chính quyền có thể chấp thuận mức giá đền bù do nhà tư vấn đưa ra cao gấp 3 - 4 lần khung giá, còn ở Hà Nội, nếu cao hơn 3 lần sẽ không được chấp thuận!

Theo vị chuyện gia này, trong quy luật trả vay ấy, minh bạch và sòng phẳng là cách tốt nhất để giải quyết “mớ bòng bong” trong việc đền bù, giải phóng mặt bằng cho các dự án hiện nay. Đó là ngân sách thu được nhiều từ đất thì cũng phải chấp nhận chi ra nhiều để giải phóng mặt bằng!

Lợi dân là lợi nước

Theo các chuyên gia tham dự hội thảo, hiện nay, ở các đô thị lớn, giá đất chỉ bằng 30-60% giá thị trường là nguyên nhân chính dẫn đến khó khăn trong giải phóng mặt bằng, làm gia tăng khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Một đại biểu đến từ Sở Tài nguyên và Môi trường tỉnh Thanh Hoá phát biểu, hiện 63 tỉnh, thành mỗi nơi ban hành một kiểu bảng giá đất. Không những thế, bảng giá đất của các địa phương trong nhiều trường hợp, việc ban hành, chỉ là hình thức, vì “600 trang bảng giá đất mà bắt các đại biểu hội đồng nhân dân nghiên cứu trong 3 ngày thì không thể có một mức giá thực tế được”.

Cùng chung quan điểm với đại biểu đến từ Thanh Hoá, Cục trưởng Cục Kinh tế và phát triển quỹ đất (Bộ Tài Nguyên và Môi trường) Bùi Ngọc Tuân cho rằng, hạn chế lớn nhất trong công tác định giá đất là đến thời điểm này, Nhà nước vẫn chưa có cơ quan định giá đất chuyên nghiệp mà chủ yếu vẫn theo cơ chế hội đồng định giá liên ngành, trong khi hầu hết không có chuyên môn, năng lực định giá hạn chế. Các địa phương chưa có hội đồng quản lý, theo dõi, cập nhật giá đất…

Theo ông Tuân, Luật Đất đai 2003 quy định nguyên tắc định giá đất của Nhà nước phải đảm bảo sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường. Tuy nhiên, thực tế những năm qua, khung giá đất luôn không theo kịp biến động của thị trường, có nơi chỉ bằng 20% giá thị trường.

Bên cạnh đó, khung giá đất chỉ quy định theo 3 vùng (đồng bằng, trung du, miền núi) nên biên độ giữa giá đất tối đa và tối thiểu có khoảng cách lớn (từ 1,5 đến 81 triệu đồng/m2). Do đó, khung giá đất không xử lí được chênh lệch về giá tại các vùng giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương, giữa các vùng miền trong cả nước.

Đặc biệt, dù năm nào cũng tiến hành khảo sát, xây dựng khung mới song bảng giá đất hàng năm của các địa phương ban hành luôn thấp hơn giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường, chỉ bằng 30 - 60% so với giá chuyển nhượng thực tế.

Góp ý với việc xây dựng chính sách về đất đai, Cục trưởng Bùi Ngọc Tuân cho rằng, “cơ quan chức năng nên định giá đất theo hướng có lợi cho người dân thì mọi việc sẽ thuận lợi và dễ dàng hơn rất nhiều”.