Dòng vốn dài hạn cho bất động sản vẫn bế tắc

Để phát triển thị trường BĐS, cần dòng vốn lớn và mang tính ổn định. Ảnh: M.Quân

Nguyên lý phát triển thị trường BĐS là cần phải có một dòng tiền lớn, ổn định lâu dài, nhưng thị trường BĐS Việt Nam đang đi ngược lại nguyên lý này bởi hầu hết các dự án địa ốc hiện nay đều phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn duy nhất là ngân hàng.

Vốn cho BĐS: Cửa đã mở...

PGS.TS. Hoàng Văn Cường, Viện trưởng Viện nghiên cứu, đào tạo sau đại học thuộc Đại học Kinh tế Quốc dân cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam bắt đầu phát triển từ khoảng đầu những năm 90, nghĩa là tính đến nay, thị trường mới trải qua trên 20 năm.

Trước năm 2000, thị trường BĐS được coi là thị trường sơ khai do chỉ đơn thuần mua bán, trao đổi đất đai. Sau thời kỳ đó, thị trường manh nha phát triển, đến năm 2008 được coi là đỉnh cao và sau đó chững lại do xu hướng suy thoái chung của kinh tế thế giới.

Vào năm 2010, thị trường có sự khởi sắc nhỏ nhưng ngay sau đó lâm vào trầm lắng từ 2011 đến hết 2012. Khoảng giữa năm 2013 đến nay, thị trường bắt đầu khởi sắc trở lại.

Ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ Xây dựng kiêm Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA) cho biết, trong 11 tháng đầu năm 2014, tại Hà Nội có xấp xỉ 10.000 giao dịch thành công (bằng 200% so với cùng kỳ năm 2013), tại Tp.HCM có 8.850 giao dịch thành công (bằng 35% cùng kỳ năm 2013). Lượng giao dịch thành công nói trên chưa gồm các giao dịch không qua sàn, do đó, có thể thấy, lượng giao dịch trên thực tế còn cao hơn con số này nhiều.

Ngoài ra, số liệu thống kê cũng cho thấy, lượng hàng tồn kho cũng giảm đi đáng kể. Tính đến ngày 20/10, tổng giá trị tồn kho bất động sản là 77.800 tỷ đồng, giảm hơn 50.000 tỷ động (39%) so với thời điểm đầu năm 2013. Song song với đó là tổng dư nợ tín dụng BĐS tăng lên mức cao nhất từ trước đến nay, cho thấy dòng tiền đang chảy mạnh vào BĐS.

Tính đến hết quý III vừa qua, tổng dư nợ BĐS đạt 293.000 tỷ đồng, vượt mức cao nhất trước đây là 2.800 tỷ đồng, tương đương 12%, gấp đôi mức tăng trưởng tín dụng chung là 6%.

Có khá nhiều dự án đang "chết lâm sàng" đã được khởi động trở lại. Hoạt động tiếp thị dự án ồn ào hơn, thuế thu nhập doanh nghiệp cũng tăng lên,...

Tuy vậy, các chuyên gia lại cho rằng, đây mới chỉ là những dấu hiệu tích cực bước đầu. Nếu tự hài lòng với kết quả đó và không đưa ra các giải pháp hữu hiệu kịp thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển ổn định lâu dài thì trong tương lai gần, thị trường chiếm đến 40% tổng giá trị nền kinh tế trong nước này sẽ lại rơi vào khủng hoảng.

Đặc biệt là trong bối cảnh mới, khi mà Quốc hội vừa nhấn nút thông qua cho người nước ngoài mua nhà, đồng nghĩa với việc đặt thị trường vào trạng thái mở rộng đón cơ hội và cũng đón thêm nhiều thách thức mới.

Thị trường BĐS Việt Nam lệ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn ngân hàng. Ảnh M. Quân

Vì thế, việc phát triển thị trường BĐS đặt ra yêu cầu là phải có chiến lược dài hạn, ổn định, và yêu cầu này ngày càng trở nên bức thiết. Mặt khác, muốn thị trường BĐS phát triển tốt, cần phải xây dựng chiến lược nguồn vốn lâu dài cho thị trường BĐS. Trong đó, nguồn vốn lâu dài cho BĐS cần được đa dạng hóa, chấm dứt tình trạng lệ thuộc vào chỉ một nguồn ngắn hạn là ngân hàng, dù rằng, làm được điều này chắc chắn không dễ dàng.

Bế tắc vốn dài hạn cho BĐS

TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia cho biết, hiện nay, nhiều doanh nghiệp BĐS đang lạm dụng huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua hợp đồng góp vốn. Các doanh nghiệp này rất dễ bị đuối sức do nguồn vốn có hạn, dẫn đến nguy cơ dự án bị đình trệ cao.

"Việc thiếu chuyên nghiệp và lạm dụng quá mức đòn bẩy tài chính khiến đa số các doanh nghiệp BĐS không thể thích ứng khi thị trường thay đổi quá nhanh", vị này nhận định.

Nhìn từ góc độ khác, Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam cho hay, đa số các doanh nghiệp BĐS ở nước ta hiện nay có vốn không quá 1.000 tỷ đồng. Đa số doanh nghiệp BĐS chỉ có vốn chủ sở hữu khoảng từ 15 - 20% tổng mức đầu tư dự án, còn lại là đi vay ngân hàng.

"Thực hiện các dự án BĐS, điều quan trọng nhất là vốn và vị trí. Ít vốn, đương nhiên doanh nghiệp phải đi vay. Nhưng có một nghịch lý là ở nước ta, nguồn vốn chính lại từ các ngân hàng, trong khi nguồn vốn từ ngân hàng là nguồn ngắn hạn. Thị trường BĐS thiếu vốn dài hạn thì khó có thể từ bỏ phương thức làm ăn manh mún, giật gấu vá vai để chuyển sang hoạch định chiến lược bài bản", ông Nam nhận định.

Ông Nam cũng cho biết thêm, thực tế trong những năm qua đã phơi bày hâu quả là có nhiều doanh nghiệp liều lĩnh đầu tư quá sức đến 20 - 30 lần vốn tự có, số còn lại là vay lãi của ngân hàng. Đến khi khó khăn, dự án nằm "đắp chiếu", chủ đầu tư bỏ trốn hoặc bị bắt, kéo theo các nhà đầu tư khác bị "chôn vốn", cuối cùng nền kinh tế lãnh hậu quả.

Thứ trưởng Nam cũng chỉ ra một vòng luẩn quẩn khác chứng minh cho tình trạng vốn BĐS lệ thuộc vào ngân hàng, đó là người mua nhà chỉ có một phần vốn đối ứng để mua nhà, thiếu tiền thì lại gõ cửa ngân hàng.

Tổng kết lại, một chuyên gia đã đưa ra nhìn nhận: "Một thị trường mà cả người mua và doanh nghiệp đều lệ thuộc vào ngân hàng thì thị trường BĐS đó vẫn đang bế tắc về dòng vốn dài hạn".