Đút túi bạc tỷ nhờ buôn phòng trọ gần khu công nghiệp

Với khu đất rộng hơn 300m2, ông Lực xây dựng quy mô một trệt 2 lầu, phân bổ được 50 phòng trọ tại một đường nội bộ nằm trong khu dân cư sầm uất ở quận Bình Tân, cách khu công nghiệp Tân Bình khoảng 2km. Tổng chi phí cho đất, công trình, giấy phép, hoàn thiện nhà trọ và hoàn công công trình gần 8 tỷ đồng.

Sau 20 tháng từ khi bắt đầu khởi động dự án đến khi đưa vào vận hành khai thác, doanh số cho thuê sỉ (nhà thầu thuê nguyên dãy phòng trọ để cho thuê lẻ) đạt 80 triệu đồng. Đến khi việc kinh doanh vào guồng thì ông Lực rao bán tài sản này giá 13 tỷ cho một nhà đầu tư khác. Tổng chu kỳ của suất đầu tư này kéo dài khoảng 2 năm, lãi ròng 5 tỷ đồng.

Nhà đầu tư này tiết lộ, ông từng buôn thành công 4 dãy phòng trọ quy mô tương tự tại quận Tân Phú và Bình Tân cho những người ưa chuộng kênh đầu tư bất động sản (BĐS) tiêu dùng. Những BĐS cho thuê ông Lực đã bán đều có vị trí cách các cụm khu công nghiệp 2km trở lên, tọa lạc trong khu dân cư đông đúc. Mỗi suất đầu tư kéo dài trung bình 2-3 năm, lãi ròng cả chu kỳ trung bình 40% nhưng cũng có thương vụ tỷ suất sinh lời lên đến 60%.

Ông Lực cho biết, ông mua đất, xây dựng, hoàn thiện và vận hành cho thuê nhanh 2-3 năm, lâu nhất 3-4 năm là bắt đầu rao bán các dãy phòng trọ chứ không giữ lâu. Do các BĐS này còn mới, dễ cho thuê với dòng tiền thu về ổn định nên thanh khoản cao.

Gia nhập kênh đầu tư buôn dãy phòng trọ từ cuối năm 2015, ông Biên có khu đất rộng 230m2 gần khu công nghiệp Tân Bình, xây dựng 40 phòng cho thuê, tổng chi phí đầu tư 5,5 tỷ đồng, khi vận hành doanh thu xấp xỉ 60 triệu đồng mỗi tháng. Vừa qua, ông Bình chào bán tài sản này, thu về 9,5 tỷ đồng sau khi trừ các chi phí, lãi ròng 4 tỷ đồng sau 18 tháng đầu tư. Ông Bình chia sẻ: "Tôi tiếp tục làm dãy phòng trọ thứ hai để bán vì đang có đơn đặt hàng của nhà đầu tư muốn mua tài sản cho thuê loại này".

Những dãy phòng trọ có giá trị cao lên đến bạc chục tỷ đồng đang được chào bán sôi động tại Sài Gòn. Ảnh chụp màn hình

Theo khảo sát của PV, thị trường mua bán dãy phòng trọ quanh các khu công nghiệp tại Sài Gòn diễn ra khá sôi động, đặc biệt là tại các địa bàn Tân Bình, Bình Tân, Thủ Đức, Bình Chánh, quận 9, 12, thậm chí lan ra Hóc Môn, Nhà Bè và các địa bàn giáp ranh Tp.HCM. Giá chào bán của các dãy nhà trọ này rất đa dạng, dao động từ vài trăm triệu đến một vài tỷ đồng/cụm nhích dần lên dăm ba tỷ đồng/dãy, phổ biến nhất là 6-8 tỷ đồng đến hơn chục tỷ đồng đối với dãy nhà 2-3 tầng trở lên. Tài sản thường được định giá dựa trên khuôn viên đất, vị trí, số lượng phòng trọ, pháp lý, doanh thu ròng và chất lượng công trình.

Với nhiều năm hoạt động trong ngành phát triển BĐS cho thuê tại Tp.HCM, chuyên gia Nguyễn Hồng Hải xác nhận, thị trường mua bán, khai thác các dãy phòng trọ quanh các khu công nghiệp ven Sài Gòn đang thu hút nhiều dòng tiền đầu tư. Theo đánh giá của ông Hải, không ít người đã thắng lớn khi buôn dòng sản phẩm này vì nhìn thấy nhu cầu của thị trường. Hình thức buôn phổ biến nhất là mua đi bán lại hoặc đầu tư xây dựng, phát triển chuyển giao trọn gói.

Ông Hải phân tích, mô hình buôn dãy phòng trọ không thuần túy là chào bán một tài sản nhà đất thông thường mà là thị trường ngách cá biệt. Thực tế, nếu cụm nhà trọ ế khách sẽ không ai dám mua. Các nhà đầu tư chỉ mặn mà với BĐS cho thuê đạt tỷ suất sinh lời cao, nhiều khách thuê, doanh thu tốt và dãy nhà trọ này còn tiềm năng gia tăng giá trị đất trong tương lai.

Chuyên gia này cho rằng, đây là hình thức chào bán giải pháp dòng tiền đầu tư với bài toán doanh thu – lợi nhuận đều đặn và ổn định. Đồng thời, đây là kiểu buôn bán, chuyển giao một mô hình kinh doanh tài sản cho thuê đã được vận hành đồng bộ. Người mua dãy phòng trọ cần nhìn thấy sự bền vững, an toàn của suất đầu tư mới sẵn lòng xuống tiền. Vì vậy, nghề buôn cũng lắm công phu và nhiều thách thức.

Theo ông Hải, để thành công cần sự tổng hòa của nhiều yếu tố. Một là, đây là kênh đầu tư chỉ phù hợp với dòng tiền nhàn rỗi, nếu có vay ngân hàng, bài toán trả lãi và nợ gốc phải cụ thể và nên nằm trong ngưỡng cân đối an toàn. Hai là, quỹ đất phải có giá hợp lý (càng rẻ càng tốt) và nằm gần khu công nghiệp hoặc khu dân cư đông đúc.

Ba là, nhà đầu tư phải am hiểu pháp lý để xin cấp phép xây dựng cho dãy nhà trọ và tiến hành hoàn công. Bốn là, hoàn thiện và vận hành tốt, bảo đảm lấp đầy với doanh thu ổn định. Khi đã đạt được 4 yếu tố này thì dãy phòng trọ mới có thể sẵn sàng chào bán với giá cao, đạt tỷ suất sinh lời như kỳ vọng.