Giải mã thị trường BĐS: Ẩn số vốn trung và dài hạn

Một trong những giải pháp tạo vốn dài hạn cho thị trường này, theo chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Nguyễn Đại Lai - là Nhà nước cần tạo ra khung khổ pháp lý minh bạch, đồng thời tạo các kênh huy động vốn chuyên nghiệp cho thị trường BĐS.

Vốn "nóng": Không thể chặn bằng hành chính

Đầu tư vào thị trường BĐS ở Việt Nam thông thường có 3 nguồn chính: Vốn chủ sở hữu, vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ khách hàng (bao gồm người dân, doanh nghiệp và Chính phủ). Trong đó, hiện nguồn vốn có tính quyết định và giữ vai trò phát tín hiệu cho xu hướng vận động của thị trường lớn nhất vẫn là nguồn tín dụng BĐS từ ngân hàng.

Tuy nhiên, nguồn vốn này lại chưa được cải thiện rõ rệt do thiếu nguồn vốn huy động. Mặc dù được dự báo là sẽ tăng nhẹ, nhưng vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS vẫn chỉ chiếm ở mức 11% về tỉ trọng tín dụng/tổng dư nợ cho vay và hiện đã tiệm cận tới mức giới hạn. Nguồn vốn bổ sung vào thị trường đáng kể nhất lại là vốn ngắn hạn (hay còn gọi là “vốn nóng” thời hạn dưới 1 năm) và điều đáng nói là nguồn vốn này đang tỏ ra lấn át vốn trung và dài hạn chi phối sự vận động của thị trường khi liên tục tạo ra những hoạt động lướt sóng, gây sốt bong bóng nhà đất, đẩy độ rủi ro của thị trường có giai đoạn lên đến đỉnh điểm.

Theo tiến sĩ Nguyễn Đại Lai: “Không thể đơn thuần ngăn cấm nguồn vốn nóng đổ vào thị trường BĐS căn cứ vào những rủi ro mà nó đem lại bằng các biện pháp hành chính hay pháp lý. Vì vậy, muốn giám sát nguồn vốn ngắn hạn này thì phải minh bạch hoá việc quản lý, cảnh báo và định hướng thị trường bằng tác động vào tổng cung, tổng cầu hơn là cấm một cách máy móc”. Trên thực tế, do thiếu tính công khai, minh bạch nên thị trường BĐS đã chịu tác động của tin đồn, của các chiêu làm giá, tạo sóng của giới đầu cơ...

Cần tạo các kênh huy động vốn chuyên nghiệp cho thị trường bất động sản (ảnh minh họa). Ảnh: T.X

Bên cạnh đó, xu thế chung của giá BĐS là tăng liên tục, do cung luôn ở tình trạng thiếu, cầu cao, nhưng chủ yếu là “cầu” đầu cơ đã khiến các nhà đầu tư “say máu” tìm kiếm siêu lợi nhuận trong ngắn hạn. Hiện giao dịch trên thị trường nhà đất vẫn có tới 80% là giao dịch ngầm do nhà đất thiếu căn cứ pháp lý, quy hoạch treo hoặc thủ tục rườm rà... chính là “đất sống” cho hoạt động cò mồi, đầu cơ, bơm giá BĐS phát triển.

"Nóng hoá" vốn trung và dài hạn

Tiến sĩ Nguyễn Đại Lai cho rằng, hiện một lượng tài chính lớn trong dân đã được đổ vào thị trường BĐS dưới hình thức vốn nóng, nhưng bản chất đây lại là vốn trung và dài hạn nên nguy cơ rủi ro rất cao. Nhận dạng những nguồn vốn này không khó và hiện cũng đang được xung vào thị trường như các nguồn đền bù đất, huy động vốn trong dân qua thị trường chứng khoán, sử dụng vốn tự có, vốn vay tín dụng ngân hàng nhưng sử dụng sai mục đích...

Đã có nhiều nông dân ở các vùng dự án do được đền bù đất theo giá thị trường bỗng dưng trở thành dân không chuyên buôn BĐS, góp phần đẩy giá lên, phá giá rồi làm “băng giá” BĐS. Các hoạt động huy động vốn góp từ người mua BĐS được hình thành trong tương lai thì do chưa có cơ chế ràng buộc được pháp luật thừa nhận giữa chủ dự án và người mua nhà, nên rủi ro luôn thuộc về người mua...

Nếu những nguồn vốn này được đầu tư chuyên nghiệp hoá mang tính dài hạn, Nhà nước có công cụ pháp lý buộc chủ dự án phải minh bạch thông qua các công cụ vật chứng (giấy tờ xác nhận giao dịch bảo đảm, giấy cam kết có công chứng, chứng khoán công trình qua sàn giao dịch chính thức...) để người góp vốn được pháp luật bảo hộ, thì bài toán vốn trung và dài hạn sẽ được giải mã.

Nhiều chuyên gia BĐS khẳng định: Giải pháp tạo nguồn vốn lành mạnh cho tín dụng BĐS là phải đi vào chuyên nghiệp hoá, các NHTM cần thành lập các đơn vị hoạch toán độc lập như NH đầu tư, NH phát triển, công ty tài chính... để thực hiện các hoạt động dịch vụ và tự doanh chuyên nghiệp về BĐS như thuê mua tài chính, bảo hiểm khoản vay, bảo lãnh phát hành chứng khoán BĐS hay lập quỹ tín thác đầu tư BĐS.., tiến tới trực tiếp phát hành trái phiếu, chứng chỉ BĐS, hoặc chứng khoán hoá nguồn vốn cho thị trường.

(Theo Lao Động)