Giấy tay là gì? Vì sao không nên mua nhà đất bằng giấy tay?

1. Giấy tay là gì?

Đây là cách gọi tắt của giấy tờ viết tay, tức là 2 bên giao dịch mua bán nhà đất nhưng không lập hợp đồng công chứng mà chỉ tự viết, tự ký với nhau. Do không có sự xác nhận của cơ quan có thẩm quyền nên việc mua nhà bằng giấy tay không đảm bảo giá trị pháp lý mà chỉ dựa trên lòng tin giữa đôi bên.

Lý do nhiều người liều mua nhà đất giấy tay?

- Giá bán rẻ, giao dịch “né” thuế: Những căn nhà giấy tay thông thường có giá rẻ hơn hẳn giá thị trường, song phần lớn là những căn nhà vướng quy hoạch, chưa chuyển nhượng mục đích sử dụng đất, pháp lý không rõ ràng,... Trường hợp không lên được thổ cư hay nằm trong khu đất quy hoạch giải tỏa thì người mua rơi vào cảnh tiền mất, nhà không có. Tuy nhiên, vì ham giá rẻ, ngại làm thủ tục chuyển nhượng rườm rà và muốn “né” các loại thuế phí nên nhiều người mua nhà vẫn đánh liều mua nhà đất bằng giấy tay dù biết giao dịch này tiềm ẩn nhiều rủi ro.

- Người mua quá tin tưởng vào bên bán: Tin tưởng bên bán là bạn bè, người quen nên người mua chủ quan cho rằng sẽ không xảy ra trường hợp lừa đảo, tranh chấp. Lợi dụng tâm lý này, kẻ xấu sẽ dụ dỗ bạn mua nhà đất mà không có hợp đồng công chứng, chỉ là thỏa thuận miệng và giấy tay với những điều khoản sơ sài. Đây cũng là một bài học cảnh tỉnh cho tất cả mọi người khi giao dịch mua bán một tài sản có giá trị lớn như nhà, đất, dù thân quen hay xa lạ đều cần rạch ròi, công bằng để tránh ảnh hưởng đến quyền lợi cũng như hòa khí sau này.

- Người mua chủ quan, thiếu kinh nghiệm giao dịch, hiểu biết pháp lý nên dính bẫy lừa: Do quá tin vào những lời “mật ngọt”, hứa hẹn của môi giới, bên bán mà người mua chấp nhận giao dịch nhà, đất bằng giấy tờ viết tay. Theo đó, sau khi người mua đã đặt cọc để giữ chỗ và thỏa thuận thanh toán theo đợt, bên bán/môi giới sẽ liên tục đưa ra những lý do xin khất hoặc chậm trễ về thủ tục hành chính để tạm thời trấn an người mua. Cuối cùng, dù đã thanh toán hết nhưng người mua vẫn chỉ có hợp đồng mua bán bằng giấy tay, sổ đỏ chưa được sang tên do không đầy đủ giấy tờ pháp lý. Thậm chí, nhiều trường hợp người mua còn bị liên đới về pháp lý do thửa đất họ bỏ tiền mua đang vướng tranh chấp hoặc bị kê biên để đảm bảo thi hành án.

Do ham rẻ, thiếu hiểu biết về pháp lý nên nhiều người vẫn liều lĩnh mua nhà đất bằng giấy tờ tay. Ảnh minh họa: Internet

2. 2. Top 5 rủi ro khi mua nhà đất bằng giấy tay
    

Hợp đồng mua nhà bằng giấy tay không được pháp luật công nhận

Điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013 quy định rõ: Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này. Điều đó có nghĩa hơp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực, nếu chỉ bằng giấy viết tay sẽ không có giá trị pháp lý và quyền lợi của các bên, đặc biệt là người mua sẽ không được pháp luật bảo vệ.

Khó xác minh nguồn gốc nhà, đất do không có giấy chứng nhận quyền sở hữu

Do nhà đất thiếu giấy tờ pháp lý, đặc biệt là sổ hồng, sổ đỏ nên người bán thường khéo léo dụ dỗ người mua đặt cọc bằng giấy tay, sau này sẽ bổ sung trong quá trình thanh toán. Người mua do chủ quan, tin tưởng người bán lại không muốn bỏ lỡ cơ hội mua bất động sản giá tốt nên vội vã xuống tiền mà không biết rằng nhà, đất đó còn mập mờ về hồ sơ pháp lý, không dễ để xác định nguồn gốc sử dụng đất bởi thiếu các giấy tờ liên quan. Nhiều trường hợp mua phải căn nhà có tranh chấp, có quyết định thu hồi hoặc giải tỏa.

Khó khăn trong việc bán lại

Khoản 2 Điều 129 Bộ Luật Dân sự 2015 quy định:“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực”. 

Theo đó, về lý thuyết thì vẫn có trường hợp ngoại lệ pháp luật công nhận việc 2 bên thực hiện sang tên nhà, đất bằng giấy tờ viết tay, nhưng phải yêu cầu Tòa án ra quyết định công nhận việc chuyển nhượng, tặng cho đó. Để thực hiện điều này, trên thực tế đòi hỏi rất nhiều công sức, thủ tục và thời gian. Ngoại trừ trường hợp nêu trên, pháp luật đều không công nhận việc sang tên sổ đỏ nếu chỉ có giấy tờ viết tay mà không có hợp đồng công chứng đầy đủ.

Khi đó, dù bạn và người bán trước đã giao dịch mua bán nhà đất bằng giấy tay thành công, nhưng trong tương lai nếu bạn muốn bán lại nhà, đất này thì cũng rất khó khăn do các rào cản về mặt pháp lý, chưa kể người mua cũng e ngại và không dám liều lĩnh giao dịch theo hình thức này.

Bên bán có thể lật lọng, bán cho người khác khi thấy được giá

Giao dịch bằng lòng tin, thỏa thuận giấy tay thay vì có sự xác nhận của cơ quan chức năng nên quyền lợi của người mua sẽ không được bảo đảm trước pháp luật. Lợi dụng kẽ hở đó, bên bán có thể lật mặt, đổi ý không bán nữa hoặc bán đất cho người khác ngay khi được trả giá cao hơn. Người mua lúc này rơi vào cảnh mất tiền cọc oan mà nhà, đất không có, kể cả khi bên bán hoàn lại tiền đã nhận thì người mua cũng đã bị “chôn vốn” trong một thời gian dài.

Không đủ điều kiện thế chấp nhà đất cho ngân hàng để vay vốn

Để thế chấp nhà đất vay vốn ngân hàng thì bạn cần chứng minh được nguồn gốc, quyền sở hữu (sổ đỏ, sổ hồng) và các giấy tờ pháp lý của bất động sản đó. Trong khi mua nhà giấy tay thì người mua hầu hết chưa được sang tên sổ đỏ, không có đầy đủ hồ sơ pháp lý nên không đủ điều kiện để thực hiện việc thế chấp vay vốn này.

Người mua nhà, đất giấy tay khó có thể dùng bất động sản này để thế chấp ngân hàng vay vốn. Ảnh minh họa: Internet

3. 3. Lưu ý khi mua nhà đất giấy tay

Từ việc phân tích những rủi ro khi mua nhà đất giấy tay, có thể thấy việc thực hiện giao dịch này là rất liều lĩnh và không hề có giá trị pháp lý, bên mua luôn là người chịu thiệt. Tuy nhiên, nếu vì một số lý do mà người mua vẫn chấp nhận mua bất động sản thông qua hình thức này, thì phải đặc biệt lưu ý một số vấn đề sau đây:

- Đề nghị bên bán cung cấp và giữ lại bản sao công chứng tất cả các loại giấy tờ liên quan đến nhà đất sắp mua để sau này nếu xảy ra tranh chấp còn có cơ sở đối chứng.

- Kiểm tra cẩn thận giấy tờ tùy thân, uy tín của bên bán kể cả đó là người thân quen. Bạn chỉ nên tin vào giấy tờ thay vì tin vào những lời hứa suông hoặc kể cả giấy viết tay nhưng không có xác nhận làm chứng hay sự đảm bảo từ cơ quan có thẩm quyền. Nếu bên bán đã lập gia đình, để chắc chắn bạn nên yêu cầu hợp đồng giao dịch có sự xác nhận của cả vợ lẫn chồng.

- Mời ít nhất 2 người làm chứng cho quá trình ký kết hợp đồng, thanh toán tiền và giao nhận nhà đất. Hợp đồng dù là giấy tay cũng phải thật chi tiết và rõ ràng các điều khoản để xác định quyền lợi, ràng buộc trách nhiệm, nghĩa vụ của các bên.

Linh Phương

>> Mua đất của bố mẹ bằng giấy tờ viết tay có đúng quy định pháp luật?
>> 2 trường hợp mua đất bằng giấy viết tay được cấp GCN quyền sử dụng