Góp vốn mua căn hộ: đầy rủi ro!

Nhiều khách hàng nói nếu tình hình này kéo dài sẽ là rào cản để người dân tham gia đầu tư vào các dự án bất động sản.

Lên ruột vì chủ dự án

Năm 2009, chị H. (Q.Tân Phú, TP.HCM) góp vốn mua căn hộ trong dự án The Montana do Công ty CP thương mại dịch vụ may mặc XNK Ngân Thanh (đường Thoại Ngọc Hầu, Q.Tân Phú, TP.HCM) làm chủ đầu tư.

Chị H. đã góp khoảng 80% giá trị căn hộ. Cuối năm 2009, phát hiện dự án ngừng thi công, chị H. đi tìm chủ đầu tư để yêu cầu thanh lý hợp đồng, trả lại vốn góp. Đại diện Công ty Ngân Thanh đồng ý thanh lý hợp đồng và cam kết trả lại tiền vào giữa tháng 3-2010. Đến hẹn, chủ đầu tư không trả lại tiền và tránh mặt khách hàng.

Nhiều khách hàng rơi vào cảnh tương tự chị H. Đến cuối tháng 4-2010, đại diện Công ty Ngân Thanh xuất hiện và cho biết do khó khăn về tài chính nên chưa thể tiếp tục thi công dự án và trả tiền cho khách hàng. Công ty hứa sẽ cố gắng trả lại vốn kèm theo lãi suất ngân hàng cho khách hàng thành ba đợt, đợt đầu tiên là ngày 15-5.

Mấy ngày qua, một số khách hàng góp vốn mua căn hộ dự án khu căn hộ cao cấp Royal (đường Đinh Bộ Lĩnh, P.24, Q.Bình Thạnh) cũng đứng ngồi không yên vì những tháng gần đây không được chủ đầu tư là Công ty TNHH Tân Hoàng Thân (đường Sư Vạn Hạnh, Q.10) trả tiền lãi hằng tháng như cam kết.

Theo hợp đồng, khách hàng được chủ đầu tư bàn giao căn hộ vào tháng 4-2008 nhưng quá trình thi công công trình đã gặp sự cố và phải ngưng thi công. Theo hợp đồng, nếu chủ đầu tư vi phạm về thời gian bàn giao căn hộ thì sẽ bồi thường cho khách hàng theo lãi suất 1,2%/tháng trên tổng số tiền khách hàng đã thanh toán.

Thời gian đầu, một số khách hàng cho biết vẫn nhận được tiền bồi thường nhưng về sau thời gian nhận tiền càng kéo dài hơn. Thậm chí mấy tháng qua, khách hàng không nhận được tiền lãi trong khi có người đã góp 700-800 triệu đồng/căn hộ vào dự án. Tại cuộc gặp với các khách hàng ngày 29-4, đại diện Công ty TNHH Tân Hoàng Thân hứa sẽ có cuộc gặp với khách hàng vào giữa tháng 5 để bàn hướng giải quyết.

Ép khách hàng

Cam kết giao nhà cho khách vào tháng 4-2009, nhưng sau hơn một năm, đến nay nhiều khách hàng mua căn hộ của dự án Constrexim Square (đường Tôn Đản, Q.4) do Công ty CP Đầu tư xây dựng và XNK số 2 (Constrexim) làm chủ đầu tư vẫn chưa nhận được nhà. Không ít khách hàng đã góp hơn 90% giá trị căn hộ. Anh Nghĩa, một khách hàng, cho biết đến thời hạn nhận nhà, anh liên lạc với chủ đầu tư thì mới phát hiện công trình vẫn đang trong quá trình xây dựng ngổn ngang.

Theo anh Nghĩa, không chỉ chậm giao nhà, chủ đầu tư cũng lờ luôn việc trả lãi suất chậm giao (1%) như đã cam kết. Ngoài ra, chủ đầu tư cũng tự ý thay đổi hàng loạt vật liệu và trang thiết bị trong căn hộ. Khách hàng tên Đ.T.H. cho biết khi nhận được yêu cầu thay đổi hàng loạt vật liệu, nhiều khách hàng phản đối nhưng chủ đầu tư vẫn thực hiện, sau đó thông báo khách hàng phải thanh toán tiền.

Nhiều khách hàng mua căn hộ dự án chung cư H2 (Q.4) cũng mệt mỏi cho biết chủ đầu tư liên tục dời thời hạn bàn giao căn hộ. Khi ký hợp đồng, thời hạn được chủ đầu tư cam kết là tháng 12-2008, nhưng sau đó lùi đến tháng 9-2009 và đến nay thời hạn giao nhà được xác định là... tháng 12-2010.

Cũng trong tháng 4-2010, chủ đầu tư dự án BMC Hưng Long (Q.7) bắt đầu hoàn trả tiền cho khách hàng không tiếp tục góp vốn mua căn hộ. Khởi công vào tháng 7-2007, dự án này được chủ đầu tư cam kết bàn giao căn hộ cho khách hàng chậm nhất vào cuối tháng 12-2009, nhưng đến nay dự án vẫn còn dở dang.

Còn khách hàng mua căn hộ của các dự án như BMC Hưng Long, Quốc Cường Gia Lai 2 (cùng ở Q.7), Horizon (Q.1)... cũng bị chủ đầu tư nhiều lần gia hạn thời gian giao nhà. Khách hàng phản đối, các chủ dự án này đổ lỗi cho khách quan với đủ lý do như khủng hoảng kinh tế, biến động giá vật liệu, lãi suất ngân hàng tăng...

Thiệt cho người mua

Theo luật sư Lê Đình Phạt (Đoàn luật sư TP.HCM), các tranh chấp trong hợp đồng góp vốn, mua căn hộ, nền đất, phần thiệt thường nghiêng về khách hàng. Lý do hợp đồng góp vốn, hứa mua hứa bán đều do chủ đầu tư soạn, trong đó có nhiều điều khoản không rõ ràng hoặc có lợi cho chủ đầu tư.

Chủ đầu tư luôn buộc khách hàng góp vốn đúng thời hạn trong khi tiến độ thi công dự án ra sao không được đưa vào cam kết. Trường hợp không thanh toán đúng hạn, khách hàng phải trả lãi cho chủ đầu tư trong khoảng thời gian nhất định. Quá thời hạn này, chủ đầu tư có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, khách hàng muốn lấy lại phải chờ chủ đầu tư rao bán căn hộ...

Để hạn chế thiệt hại, luật sư Phạt khuyên trước khi góp vốn, người mua cần tìm hiểu kỹ để “chọn mặt gửi vàng”. Với các dự án góp vốn, theo Luật kinh doanh bất động sản, ngoài việc kiểm tra tính pháp lý của dự án (quyết định giao đất, quyết định duyệt dự án...) người mua nên chú ý dự án đã hoàn chỉnh hạ tầng hoặc xây xong phần móng chưa... Cũng cần nghiên cứu kỹ các điều khoản ràng buộc giữa hai bên.

Nếu chủ đầu tư chậm giao nhà phải trả lãi suất hằng tháng trên số vốn đã góp. Trường hợp dự án không thể triển khai, người mua buộc phải nhận lại tiền, nên ràng buộc chủ đầu tư phải bồi thường 2-3 lần số tiền này. Khách hàng cũng phải thường xuyên tìm hiểu xem tiến độ góp vốn có hợp lý so với tiến độ thi công dự án hay không.

Nên xử lý để răn đe Luật sư Lê Đình Phạt nói về nguyên tắc hợp đồng giữa hai bên là hợp đồng dân sự, do vậy nếu không tự thỏa thuận giải quyết được thì đưa ra tòa. Trường hợp các dự án vi phạm Luật kinh doanh bất động sản (chung cư chưa xong phần móng, dự án phân lô bán nền chưa hoàn tất cơ sở hạ tầng mà huy động vốn của khách hàng) thì xem như hợp đồng vô hiệu và hai bên trả cho nhau những gì đã nhận. Phần thiệt của khách hàng (nếu có) phải được chứng minh để yêu cầu chủ đầu tư bồi thường. Tuy nhiên theo luật sư Phạt, với những trường hợp này cơ quan chức năng cần can thiệp và cần có hình thức xử lý đối với các chủ đầu tư để răn đe.