Hợp đồng hứa bán có thực hiện không khi người hứa chết?

Đến năm 2005 thì làm xong sổ đỏ mang tên người bán, và tôi đã tiến hành xây nhà trên thửa đất này, nhưng lúc đó người bán đã qua đời (2004). Cho đến nay tôi vẫn chưa làm thủ tục sang tên mình được. Xin hỏi, bây giờ tôi phải làm những thủ tục giấy tờ như thế nào để sang tên thửa đất trên? Xin trân trọng cám ơn. (Vũ Tiến Báu)

- Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:

Vì thửa đất tại thời điểm xác lập hợp đồng mua bán nêu trên của bạn chưa có giấy chứng nhận QSDĐ hợp pháp nên hợp đồng không có giá trị pháp lý.

Trong trường hợp hợp đồng trên có thỏa thuận sau khi hoàn tất thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận QSDĐ thì người chuyển nhượng sẽ tiến hành chuyển nhượng QSDĐ trên cho bạn  thì có thể xem như hợp đồng mua bán nêu trên là Hợp đồng hứa bán. Tuy nhiên, do người hứa chuyển nhượng QSDĐ nêu trên cho bạn đã chết trước khi thực hiện lời hứa nên nghĩa vụ dân sự của người đó đã chấm dứt theo quy định tại khoản 8 Điều 374 Bộ luật dân sự ("Bên có nghĩa vụ là cá nhân chết hoặc là pháp nhân, chủ thể khác chấm dứt mà nghĩa vụ phải do chính cá nhân, pháp nhân, chủ thể đó thực hiện”).

Trong trường hợp hợp đồng trên không có thỏa thuận về việc sau khi hoàn tất thủ tục xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ đất thì bên bán sẽ tiến hành thủ tục chuyển nhượng QSDĐ trên cho bạn thì hợp đồng trên thì hợp đồng mua bán trên sẽ bị vô hiệu và sẽ được xử lý theo quy định tại Điều 137 Bộ luật dân sự.

Điều 137 Bộ luật dân sự quy định như sau:

“1. Giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập.

2. Khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật. Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường”.

Vì người đứng tên trên hợp đồng mua bán đã chết nên những người thừa kế hợp pháp của  người đó sẽ có trách nhiệm  thực hiện nghĩa vụ của người chết liên quan đến miếng đất trên.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU
(Theo Tuổi Trẻ)