HoREA kiến nghị bổ sung, sửa đổi Luật Đất đai 2013

Luật Đất đai năm 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014 đã tác động tích cực đến nền kinh tế và thị trường BĐS, góp phần nâng cao năng lực quản lý nhà nước trên lĩnh vực đất đai, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, sau 3 năm triển khai thực hiện, nhiều khiếm khuyết đã bộc lộ cần được sửa đổi, bổ sung. Trong đó, HoREA kiến nghị thay đổi cơ chế tính tiền sử dụng đất dự án để tăng tính minh bạch, giảm giá thành nhà ở và loại trừ cơ chế “xin - cho” trên thị trường.

Theo HoREA, tiền sử dụng đất là một “điểm nghẽn” của thị trường BĐS; là “ẩn số” không minh bạch mà nhà đầu tư không thể tiên lượng trước khi đầu tư; là “gánh nặng” của doanh nghiệp và người tiêu dùng phải “gánh chịu” khi mua nhà; là môi trường dễ phát sinh tiêu cực và hình thành cơ chế “xin - cho”.

HoREA kiến nghị 2 phương án sửa đổi cách tính tiền sử dụng đất như sau:

Phương án 1: Thay đổi triệt để quan điểm về tiền sử dụng đất, coi đây là một sắc thuế như đề xuất của UBND đã trình Chính phủ. Về lâu dài, khái niệm “tiền sử dụng đất” sẽ được thay hoàn toàn bằng sắc thuế sử dụng đất ở với thuế suất nhất định, khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Như vậy, vừa dễ tính toán, vừa minh bạch và loại trừ được cơ chế xin - cho. Hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn mà duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho nhà nước. Việc áp dụng thuế sử dụng đất sẽ giúp doanh nghiệp có thể tiên lượng chi phí tạo lập quỹ đất khi đầu tư dự án; người tiêu dùng và doanh nghiệp không phải chịu gánh nặng tiền sử dụng đất như hiện nay; nhà nước có nguồn thu thuế sử dụng đất lâu dài, ổn định.

Vì vậy, HoREA kiến nghị bổ sung khoản 2 (mới) vào điều 107 của Luật Đất đai: Thu tiền sử dụng đất với trường hợp chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở, với mức thu bằng 15% bảng giá đất (gồm hệ số điều chỉnh giá đất) do UBND cấp tỉnh ban hành. Cùng với đó, HoREA cũng kiến nghị bỏ quy định “Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần” tại điều 113 Luật Đất đai; sửa đổi điều 114 Luật Đất đai theo hướng giao toàn quyền và trách nhiệm cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất theo nguyên tắc “giá đất phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường” như quy định tại điều 112 Luật Đất đai, và cũng để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.

Phương án 2: Phương án 1 chưa được chấp thuận do yêu cầu thay đổi ngay lập tức chính sách thu tiền sử dụng đất như hiện nay khó được chấp nhận bởi cần thời gian để tạo sự đồng thuận. Vấn đề cấp bách trước mắt cần giải quyết là phải cải cách triệt để quy trình, thủ tục hành chính để việc xác định tiền sử dụng đất được nhanh chóng, minh bạch, hợp lý và loại trừ các yếu tố tiêu cực phát sinh.

Trước đây, toàn bộ công tác xác định, thẩm định giá đất dự án do Sở Tài chính chủ trì. Hiện nay lại chia thành 2 công đoạn do 2 Sở quản lý. Trong đó: thẩm định giá đất do Sở Tài chính chủ trì; xác định phương án giá đất do Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì, nhưng chưa phối hợp đồng bộ, ăn ý. Thực tế, Sở Tài chính giữ vai trò quyết định, theo sơ đồ:

Từ thực tế đó, HoREA đề xuất: Giao Sở Tài chính chủ trì toàn bộ công tác thuê đơn vị tư vấn xác định giá đất; chuẩn bị nội dung trình Hội đồng thẩm định giá đất quyết định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất dự án.

Khi chủ đầu tư thẩm định giá đất dự án của đơn vị mình, chủ đầu tư dự án được phép tham gia và nêu ý kiến tại cuộc họp của Hội đồng thẩm định giá đất thành phố; chủ đầu tư có thể đề xuất chọn đơn vị tư vấn khác để lập phương án giá đất (chi phí do chủ đầu tư dự án thanh toán) nếu không nhất trí với phương án giá đất của đơn vị tư vấn đã lập.

Khi xem xét chi phí giải phóng mặt bằng được khấu trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp, kiến nghị chủ đầu tư được phép tham gia và nêu ý kiến tại cuộc họp của Sở Tài chính. Nguyên nhân là do Sở Tài chính thường chỉ chấp nhận cho khấu trừ khoảng 20-30% chi phí thực tế bồi thường giải phóng mặt bằng kéo theo tình trạng doanh nghiệp gần như phải mua lại lần thứ 2 quyền sử dụng đất.

Bãi bỏ cơ chế đấu thầu, chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất hiện nay, chỉ chọn đơn vị có giá chào thầu thấp nhất được trúng thầu (do quy định chi phí xác định giá đất, thẩm định giá đất do ngân sách chi); thay thế bằng cơ chế đấu thầu rộng rãi nhưng phải chọn đơn vị tư vấn xác định giá đất có phương án xác định giá đất tối ưu, có năng lực, chứ không phải chọn đơn vị có giá thấp nhất.

Hiện nay, một số vấn đề khác bất hợp lý cũng đang vướng mắc và cần được sửa đổi, đó là: trong khi Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS quy định doanh thu giữ xe máy chung cư là khoản thu của Ban quản trị chung cư thì Sở Tài chính vẫn tính khoản thu này vào doanh thu của chủ đầu tư dự án; hoặc Sở Tài chính áp dụng suất đầu tư xây dựng chung cư quá thấp (trong lúc suất đầu tư theo quy định của Bộ Xây dựng hợp lý hơn); hoặc Sở Tài chính áp giá bán căn hộ quá cao so với giá bán thực tế của doanh nghiệp để tính tiền sử dụng đất cao lên; hoặc Sở Tài chính chỉ chấp thuận cho khấu trừ chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng rất thấp (khoảng 20-30%) so với chi phí thực tế mà chủ đầu tư bỏ ra, dẫn đến chủ đầu tư phải nộp tiền thuế thu nhập doanh nghiệp, tiền sử dụng đất nhiều hơn.