Kinh doanh bất động sản là gì, những nguyên tắc vàng trong kinh doanh BĐS

1. Kinh doanh bất động sản là gì?

Trên thực tế, đôi khi chúng ta có thể sử dụng linh hoạt cả hai cụm từ, cụm khái niệm là kinh doanh bất động sản và đầu tư bất động sản. Cách dùng này về cơ bản là đúng vì kinh doanh hay đầu tư thì bản chất cũng gầu như nhau.

Đôi khi đầu tư sẽ bao hàm cả kinh doanh vì đầu tư bao gồm cả việc bỏ vốn cũng như lên chiến lược, kế hoạch kinh doanh. Ngoại trừ một số mảng đặc biệt như ngoại hối hay chứng khoán người ta chỉ dùng thuật ngữ “đầu tư” thì hai khái niệm này vẫn có thể dùng chung. Vì vậy trong phạm vi bài viết này chúng tôi sẽ dùng cả hai khái niệm này luân phiên, thay thế và bổ sung cho nhau.

Bạn có thể dùng chung hai thuật ngữ kinh doanh và đầu tư bất động sản

Vậy chính xác thì kinh doanh hay đầu tư bất động sản là gì?

Kinh doanh bất động sản thường được hiểu là việc đầu tư một số vốn nhất định vào bất động sản để sinh lời. Cụ thể các hoạt động sinh lời trong ngành này bao gồm việc bạn mua, bán, chuyển nhượng, xây dựng để cho thuê, cho thuê lại hoặc xử lý các dịch vụ môi giới nhà đất, tham gia giao dịch trên các sàn nhà đất, tư vấn cũng như quản lý bất động sản nói chung.

>> Xem thêm: Bất động sản là gì và các khái niệm liên quan

2. Sự khác nhau giữa đầu cơ và kinh doanh bất động sản là gì?

Có khá nhiều người đang nhầm lẫn hai khái niệm là đầu tư và đầu cơ bất động sản. Thực chất hai khái niệm này hoàn toàn không thể dùng chung được như kinh doanh và đầu tư.

Đầu cơ nhà đất thường diễn ra trong thời gian ngắn nhằm tạo sự chênh lệch giá để thu lợi. Thường thì những người tham gia đầu cơ sẽ cố tình bỏ vốn để mua số lượng cực lớn bất động sản. Thời điểm họ mua vào là lúc thị trường đang có dấu hiệu chững lại hoặc giảm giá nhẹ. Khi bất động sản mua vào đủ nhiều sẽ tạo ra tình trạng khan hiếm ngoài thị trường và bản thân người đầu cơ sẽ có cơ hội “ép giá” những người mua nhỏ hơn.

Như vậy đầu cơ hoàn toàn khác với tính chất của kinh doanh hay đầu tư. Bản chất của kinh doanh không phải là tạo ra sự chênh lệch về giá mà là thu lợi từ giá trị thặng dư mà mình tạo ra.

Bao giờ những người kinh doanh cũng tạo ra giá trị thặng dư cho bất động sản của mình

3. Một số thuật ngữ cần biết trước khi kinh doanh bất động sản

Nếu bạn đang tập tành kinh doanh bất động sản thì bạn nhất định không thể bỏ qua một số thuật ngữ dưới đây:

- Tòa nhà hạng A, B và C: Đây là các kí hiệu phân loại bất động sản văn phòng thuộc vị trí trung tâm của thành phố hoặc khu dân cư lớn. Đối với tòa văn phòng hạng A - tòa cao cấp nhất thì diện tích tòa phải trên 10.000 m2, diện tích sàn 1.000m2. Các hạng B và C giảm tiêu chuẩn dần. Ví dụ, chuẩn tòa nhà hạng B cần đạt 75% sự tiện nghi của hạng A, diện tích tòa nhà trên 5.000m2, diện tích sàn từ 500 - 1000m2; còn tòa hạng C cần đạt khoảng 50% sự tiện nghi của hạng A, diện tích sàn dưới 500m2.

- Thị trường sơ cấp: Đây là thị trường mà các giao dịch diễn ra trực tiếp giữa chủ đầu tư, người kinh doanh bất động sản gốc với người dùng cuối.

- Thị trường thứ cấp: Đây là thị trường chủ yếu là mua qua bán lại giữa người mua với nhau, không có sự tham gia của chủ đầu tư ban đầu.

- Bong bóng bất động sản: Chỉ hiện tượng giá nhà đất đột nhiên tăng vọt nhưng lại không bám sát giá trị trên thực tế của chúng. Nếu tình trạng bong bóng này kéo dài thì cung sẽ vượt quá cầu gây “đóng băng” thị trường.

- Diện tích sàn hiệu dụng (NLA): Chỉ diện tích những khu vực có thể cho thuê, không tính các không gian phục vụ việc điều hòa nhiệt độ, hành lang chung, thang máy, nhà vệ sinh chung,...

- Diện tích thông thủy (GFA): Tổng diện tích khu vực bên trong các bức tường chính của tòa nhà bao gồm cả các bức tường phụ ngăn cách giữa các phòng nhỏ có thể được sử dụng. Tuy nhiên bãi đỗ xe, thang máy cũng như thang bộ khẩn cấp không được tính trong phần diện tích này.      

4. Hiện nay chúng ta có thể kinh doanh những loại bất động sản nào?

Nếu bạn đang có ý định kinh doanh bất động sản thì bạn có thể xem xét và chọn lựa đầu tư vào một trong những loại bất động sản sau đây:

Đất:

Dù bạn kinh doanh đất thuộc nhóm đất chưa phát triển, đất phát triển hay đất tái định cư, tái sử dụng, đất lô phân khu, đất trống, đất dự án trang trại,... thì đều được coi là đầu tư đất đai. Hầu hết những người làm trong ngành bất động sản hiện nay đều đang đầu tư và kinh doanh ở lĩnh vực này.

Bất động sản nhà ở:

Đây là loại bất động sản có thể kinh doanh phổ biến thứ hai hiện nay. Kinh doanh bất động sản nhà ở có thể bao gồm nhà xây mới hoặc nhà tái sử dụng, nhà cải tạo,...Thường thì nhiều nhất là dạng nhà ở thông thường rồi đến căn hộ, chung cư hoặc dạng nhà nghỉ, nhà cho thuê,...

Rất nhiều người đang đầu tư bất động sản nhà ở hiện nay

Bất động sản thương mại - dịch vụ:

Các loại bất động sản phục vụ tiện ích và các nhu cầu giải trí khác của cộng đồng được gọi là bất động sản thương mại, dịch vụ. Hiện nay mô hình bất động sản này đang nhận được nhiều đầu tư ở các hạng mục trung tâm thương mại, trung tâm y tế, trung tâm hành chính, tổ hợp khách sạn, khu nghỉ dưỡng,...

Bất động sản công nghiệp, hạ tầng:

Loại bất động sản này là chỉ các khu nhà dùng để phục vụ quá trình nghiên cứu, sản xuất hoặc lưu trữ và đôi khi bao gồm cả phân phối hàng hóa. Nếu phân phối chủ yếu hàng hóa nhỏ lẻ thì được xếp vào bất động sản thương mại. Chỉ có hình thức phân phối tổng kho thì mới được coi là bất động sản công nghiệp.

5. Nên đầu tư bất động sản như thế nào?

Dù bạn là một người đang học buôn bán nhà đất hay đang là nhân viên kinh doanh bất động sản thì hẳn bạn sẽ quan tâm đến việc đầu tư ra sao, như thế nào. Dưới đây là một số xu hướng đầu tư bất động sản phổ biến hiện nay cho bạn tham khảo.

Lưu ý rằng chúng tôi không tuyên truyền bạn nên tham gia cuộc chơi theo những cách dưới đây. Chúng tôi liệt kê một vài phương pháp để bạn có thể có cái nhìn toàn cảnh nhất về thị trường bất động sản hiện nay. Ngoài ra bạn vẫn có thể tự khám phá những con đường đi riêng cho mình nhé!

Đầu tư bất động sản không cần vốn

Thực tế thì rất nhiều người vẫn lầm tưởng rằng chỉ có người giàu, nhiều vốn mới đầu tư bất động sản được. Điều này là hoàn toàn sai lầm. Bạn có thể tận dụng các chính sách đòn bẩy tài chính hiện nay của nhà nước để bắt đầu kinh doanh bất động sản ngay từ bây giờ.
Bạn chỉ cần đến Ngân hàng, chứng minh khả năng tài chính cá nhân là đã có thể vay mua một bất động sản trong khả năng. Nhiều Ngân hàng có thể cho bạn vay tối đa là 70% giá trị bất động sản, quyền sở hữu bất động sản lúc này sẽ là tài sản tín chấp của bạn. Vậy là bạn có thể tiếp tục cho thuê lại hoặc rao bán để thu về lợi nhuận rồi!

Đầu tư bất động sản cho thuê

Đây lại là một hình thức kinh doanh bất động sản thích hợp cho những người mới “tập tành” vào sân chơi bất động sản nói chung. Bạn chỉ cần có trong tay vài chục triệu, chọn thuê một loại nhà nguyên căn ở nơi có nhu cầu thuê cao. Bạn sửa sang lại ngôi nhà một chút, bổ sung thêm tiện nghi và cho thuê lại từng phòng để lấy lợi nhuận.

Trong trường hợp bạn có trong tay nhiều vốn hơn thì có thể tự thuê đất rồi xây các dạng nhà trọ, căn hộ mini dành cho sinh viên, gia đình nhỏ hoặc khách sạn. Việc bạn đầu tư bất động sản rồi cho thuê có thể không hoàn vốn ngay được nhưng lợi nhuận mà nó đem về sẽ tương đối chắc chắn và đều đặn.

Đầu tư đất nền

Hẳn là bạn cũng biết quỹ đất đang ngày càng hạn hẹp, đặc biệt là ở các thành phố lớn. Bạn có thể tận dụng thị trường khi nhu cầu mua còn đang mạnh để đầu tư đất nền thuộc các dự án đô thị mới. Đất nền bao giờ cũng có tính thanh khoản tốt hơn nhà phố mà lợi nhuận thu về lại gấp 2-3 lần so với lãi suất của ngân hàng.

Đầu tư đất nền được nhiều nhà kinh doanh bất động sản để mắt

6. Các nguyên tắc vàng khi kinh doanh bất động sản cho người mới

Ngoài việc tìm hiểu những khái niệm, kiến thức liên quan như kinh doanh bất động sản là gì, đầu tư bất động sản như thế nào, việc nắm bắt những nguyên tắc dưới đây sẽ giúp bạn hạn chế tối đa mọi rủi ro.

Phải xác định rõ được nguyên tắc của cuộc chơi

Có thể nói đây là điều cực kỳ quan trọng nếu bạn đang định chuyển hướng sang đầu tư bất động sản. Lĩnh vực này bản chất là câu chuyện của lãi vốn và của cả dòng tiền hay còn gọi là mua bán và cho thuê. Bạn sẽ khó mà thành công mỹ mãn nếu chỉ tập trung vào một vế của vấn đề.

Tuy rằng bạn sẽ tương đối vất vả nhưng một khi đã xác định sẽ đầu tư bất động sản, bạn cần tham gia cả hai cuộc chơi trên. Ban đầu hãy ưu tiên các loại bất động sản có thể huy động thêm dòng tiền để tạo nguồn thu ổn định rồi sau đó chúng ta mới nên chuyển sang đầu cơ nhà đất. Một khi bạn đã chơi theo đúng nguyên tắc của bất động sản thì đảm bảo cuộc chơi của bạn chỉ có từ hòa đến thắng.

Tận dụng tính liên tục của dòng tiền để vượt qua những thời điểm thị trường đóng băng

Như đã nói ở trên, dòng tiền trong lĩnh vực bất động sản là bền vững và gần như không có điểm dừng. Đặc biệt dòng tiền lại càng ổn định nếu nó được vận hành tại các thị trường nhu cầu lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Hải Phòng,...

Khi tham gia đầu tư bất động sản không phải lúc nào chúng ta cũng có thể thu về lãi vốn. Thậm chí lãi vốn nên được xác định như một cơ may hơn là lương hàng tháng. Vậy chúng ta nên làm sao khi thị trường “đóng băng”, không thu về được lãi vốn? Bạn hãy kiên trì vận dụng dòng tiền từ nguồn thu cho thuê của mình để tiếp tục cuộc chơi, đợi đến khi thị trường nóng lại.

Đôi khi dòng tiền cần trở thành thu nhập chính của bạn chứ không phải lãi vốn

Cẩn trọng trước những phong trào và tin đồn

Có thể nói phong trào và tin đồn là hai liều thuốc độc chí mạng của các nhà đầu tư bất động sản. Hãy nhớ bạn chỉ thành công nếu bạn biết chơi theo đúng luật thị trường nhưng phải theo cách của mình. Nếu bạn mua nhà đất theo phong trào và bán tháo theo tin đồn thì bạn đang bị thị trường chi phối ngược lại. Tất nhiên điều này đồng nghĩa với việc túi tiền của bạn cũng sẽ vơi đi dần.

Trên đây là những thông tin, kiến thức tổng quan mà Batdongsan.com.vn chia sẻ nhằm giúp bạn đọc nắm được kinh doanh bất động sản là gì. Ngoài ra, một số nguyên tắc cơ bản khi tham gia đầu tư bất động sản mà chúng tôi phân tích hi vọng sẽ giúp các nhà đầu tư hạn chế được tối đa rủi ro. Có thể nói, kinh doanh bất động sản giúp nhiều người thu về nhiều trái ngọt nhưng cũng không ít chông gai. Vì vậy, nếu bạn đang hoạt động trong lĩnh vực này, hãy luôn giữ cho mình tinh thần quyết đoán và cái đầu lạnh để nắm bắt cơ hội và đưa ra những quyết định đúng đắn nhất.

NT