Lợi tức đầu tư căn hộ cho thuê ngoại thành tốt hơn nội đô

Lợi tức cho thuê căn hộ nội đô ngày càng kém hấp dẫn

Cùng đầu tư cho thuê căn hộ tại 2 dự án chung cư khác nhau, một ngoại thành và một trong nội đô, ông Nguyễn Đức Hậu, một nhà đầu tư tại quận Tân Bình cho biết, căn hộ 63 m2 ở Thủ Đức mang về cho ông lợi nhuận tốt hơn căn hộ 86m2 tại quận 11 dù giá thuê căn hộ ở quận 11 cao hơn. Theo nhà đầu tư này, 2 căn chung cư trên được mua với giá lần lượt là 1,1 tỷ và 4,9 tỷ đồng, giá chào thuê hiện là 6,5 triệu và 20 triệu/tháng. Như vậy, căn hộ 1,1 tỷ tại Thủ Đức mang lại lợi nhuận hơn 7%/năm trong khi căn hộ cao cấp gần 5 tỷ chỉ mang lại lợi nhuận từ cho thuê chưa đến 5%. Điều này hoàn toàn trái ngược lời cam kết lợi nhuận từ 7-8% từ các sàn môi giới khi mua căn hộ cao cấp nội thành.

Đó là chưa kể căn hộ tại trung tâm hiện rất kén khách thuê, hầu như chỉ thuê ngắn hạn với nguồn thu không ổn định và cạnh tranh gắt gao với nhiều căn cùng diện tích, ở các tầng thấp hơn có giá chào thuê chỉ từ 17-19 triệu/m2. Ông Hậu dự kiến, nếu việc cho thuê không sinh lợi như kỳ vọng, ông sẽ rao bán lại căn chung cư nội thành để đầu tư mua đất vùng ven.

Tình trạng trên cũng diễn ra với nhiều nhà đầu tư căn hộ cao cấp tại TP.HCM khi mà xu hướng thuê nhà đang có sự dịch chuyển từ nội thành ra ngoại thành để tiết kiệm chi phí. Nhiều dự án chung cư ở ngoại thành quận 12, Gò Vấp, Thủ Đức hay rìa quận 9 có giá thuê mềm hơn từ 40-60% so với nội thành. Yếu tố từng khiến người thuê lăn tăn như tiện ích, giao thông giờ không còn đáng ngại nên người thuê chấp nhận đi xa để thuê nhà thay vì quẩn quanh nội thành. 

Anh Đỗ Trung Kiên, trưởng phòng thiết kế tại một công ty nhà đất quận 1 cho biết, trước đây gia đình anh phải bỏ ra gần 16 triệu/tháng để thuê căn hộ tại quận 7 nhưng hiện tại anh chấp nhận đi xa ra khu vực Phạm Văn Đồng, giáp ranh quận 9 để thuê 1 căn hộ cùng diện tích với giá chỉ còn 9 triệu. “Tuy đi xa nhưng di chuyển dễ dàng, tiện ích cũng đầy đủ nên vợ chồng mình thấy ổn, lại tiết kiệm được 1 khoản lớn để tích lũy mua nhà”, anh Kiên cho biết.

Căn hộ cho thuê khu vực ngoại thành ngày càng được ưa chuộng do giá mềm. Ảnh minh họa

Ế ẩm giá vẫn cao

Có một thực tế đang diễn ra với nhiều chung cư tại nội thành là dù khá ế ẩm khách thuê nhưng giá thuê vẫn khá cao. Do bản chất giá bán cao nên giá chào thuê các chung cư nội thành TP.HCM dù đã giảm khá nhiều trong vài năm gần đây vẫn neo ở mức mà rất ít hộ có nhu cầu thuê nhà trọ lâu dài có thể đáp ứng. Theo một chủ hộ cho thuê dự án cao cấp ở quận Bình Thạnh, căn hộ của anh đang để trống gần 4 tháng nay vì chưa tìm được khách thuê, từ mức giá 23 triệu/tháng vợ chồng anh phải giảm xuống 19 triệu/tháng nhưng vẫn khá ế ẩm. Tuy nhiên, anh cho biết sẽ không giảm giá thêm vì căn hộ có giá gần 4 tỷ đồng, sau khi trừ thuế, phí môi giới, chi phí sửa chữa, tỉ lệ bỏ trống bình quân 10-15% mỗi năm… nếu còn giảm giá thêm thì suất đầu tư căn hộ cho thuê gần như không có lời. 

Tương tự, loạt dự án chào thuê tại quận 7, quận 4 với đầy đủ nội thất, giá cho thuê dù nói là giảm mạnh nhưng vẫn ở mức khoảng từ 14-17 triệu/tháng đối với căn hộ tầm trung, và 18-23 triệu/tháng với các dự án cao cấp. 

Trong khi đó, nhiều dự án thuộc các quận vùng ven giá thuê chỉ còn khoảng 6-8 triệu/tháng với căn 2 phòng và căn hộ 3 phòng ngủ từ 10-12 triệu đồng/tháng. Theo đại diện một sàn môi giới nhà cho thuê tại quận 2, việc dư dả nguồn cung khiến giá nhà cho thuê tại cả nội thành và ngoại thành đều phải giảm, tuy nhiên do các dự án ngoại thành vốn có giá mềm, thời điểm mua vào chỉ từ 950 triệu – 1,5 tỷ đồng nên duy trì mức giá thuê từ 6,5-12 triệu/tháng vẫn mang lại lợi nhuận tốt cho nhà đầu tư hơn các căn hộ cao cấp tại nội thành có giá vốn cao.

Từ thực tế thị trường, có thể thấy việc đầu tư căn hộ cho thuê sẽ có xu hướng giảm trong thời gian tới. Nhu cầu mua BĐS để ở sẽ chiếm phần lớn khoảng 40%, nhu cầu mua căn hộ đầu tư sẽ chiếm 30-40%, còn tỉ lệ mua để cho thuê sẽ chỉ còn 15-10%. Chính vì vậy, đối với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính mua nhà cho thuê, cần cân nhắc lợi nhuận đầu tư căn hộ là bao nhiêu % so với lãi suất, tránh tình trạng cho thuê không được mà bán cũng không xong.

Phương Uyên