Luật Đất đai sửa đổi sẽ thông thoáng hơn
Luật Đất đai sửa đổi đang trong quá trình lấy ý kiến của người dân và doanh nghiệp. TBKTSG đã có cuộc trao đổi với ông Trần Thế Ngọc, Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường về một số vấn đề dư luận quan tâm trong dự thảo luật lần này.
* Thưa ông, hiện có nhiều góp ý về sự phân biệt giữa nhà đầu tư trong và ngoài nước về quyền lợi đối với đất đai?
Thứ trưởng Trần Thế Ngọc: Hiện Luật Đất đai 2003 vẫn còn một số những vướng mắc, đặc biệt là về quyền lợi giữa các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai 2003, hình thức sử dụng đất của các nhà đầu tư thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ phụ thuộc vào tư cách chủ thể của nhà đầu tư đó.
Nếu nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, nhà đầu tư sẽ được sử dụng đất dưới các hình thức sau đây: được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (thu một lần cho cả thời gian được giao), hoặc được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (hình thức giao đất chủ yếu áp dụng cho các dự án vốn ngân sách nhà nước, hợp đồng thu tiền sử dụng đất không bị điều chỉnh; còn hợp đồng cho thuê đất sẽ có sự thay đổi khi giá cho thuê đất được điều chỉnh - PV).
Nếu nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài, nhà đầu tư sẽ được sử dụng đất dưới các hình thức: được nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời hạn thuê, hay cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm.
Nếu nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư thì sẽ được sử dụng đất dưới các hình thức sau đây: được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (thu một lần cho cả thời gian được giao), cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời hạn thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Như vậy, nếu xét về quyền lợi thì trong Luật Đất đai 2003 đã có một số sự khác biệt ở đây. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần cho suốt thời hạn được giao không áp dụng với nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Ngược lại, hình thức thuê đất trả tiền sử dụng đất một lần cũng không áp dụng với nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước. Trong khi cả hai hình thức này đều áp dụng cho nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư.
Nhiều doanh nghiệp đã than rằng, những quy định trên trong những trường hợp cụ thể đã gây ra bất lợi và sự thiệt thòi cho nhà đầu tư. Vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, chúng tôi cũng đang đề xuất một số đổi mới để đem lại sự công bằng cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Sẽ có những đổi mới cụ thể được tổng hợp và phân tích từ nhiều hội nghị lấy ý kiến đã diễn ra trong cả nước thời gian vừa qua. Về lâu dài, các quyền lợi giữa các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước sẽ tương đương nhau. Trước mắt, sẽ đề xuất sự công bằng về hình thức thuê đất và chi phí thuê đất. Việc thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm sẽ do nhà đầu tư lựa chọn.
Điều đặc biệt, trong dự thảo lần này chúng tôi cũng đề xuất một hướng tiếp cận nguồn đất tạo hướng thông thoáng cho nhà đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể tiếp cận một cách công bằng quỹ đất theo nhiều hướng, trong đó qua trung tâm phát triển quỹ đất là một hướng. Từ trước đến nay, các nhà đầu tư nước ngoài rất khó để tiếp cận được nguồn đất nếu không thông qua các trung tâm này.
Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ là đơn vị đề xuất, luật phải được Quốc hội thông qua thì mới có hiệu lực.
* Ông đánh giá như thế nào khi có ý kiến rằng, nên cho người dân góp vốn hoặc là những cổ đông của dự án trên chính mảnh đất mà họ bị thu hồi?
Ở một số nước, chẳng hạn như Hàn Quốc đã thực hiện rất tốt vấn đề này. Tức là người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch.
Ngoài ra, dự án góp vốn theo hình thức kể trên cũng phải mất năm đến bảy năm sau mới thấy được lợi nhuận. Trong khi người dân lại cần vốn để quanh vòng sản xuất. Vì vậy họ khó có thể theo đuổi một một quan hệ kinh tế kiểu này được.
Theo tôi, hướng phát triển kiểu này phù hợp trong thời gian xa hơn khi kinh tế và đời sống của người dân đã phát triển hơn lên, còn vào thời điểm hiện nay có thể không phù hợp
* Thưa ông, trong một số hội nghị lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo sửa đổi lần này vẫn có hai luồng ý kiến trái chiều nhau về việc có nên bỏ cơ chế tự thỏa thuận giá đền bù với dân hay không?
Về vấn đề đền bù, giải tỏa hiện có một số cách làm. Hoặc giữ nguyên cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, hoặc doanh nghiệp tự thỏa thuận phần lớn (ví dụ 80%) và đối với phần còn lại nếu quá khó khăn thì nhà nước sẽ can thiệp.
Một cách làm khác là giao cho một tổ chức như Trung tâm phát triển quỹ đất để thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi, giải quyết vấn đề chênh lệch địa tô và tái định cư rồi tổ chức đầu thầu đất sạch. Mỗi cách làm đều có ưu và nhược điểm riêng.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp muốn nhận đất sạch do việc thỏa thuận đền bù giải tỏa quá khó khăn.
Về vấn đề này, chúng tôi đã tổ chức 8 hội nghị đại trà cấp địa phương. Đa phần các ý kiến đều bày tỏ sự đồng thuận khi bỏ cơ chế tự thỏa thuận này. Bởi vì cơ chế này ở một phương diện nào đó đã làm tăng giá đất, đặc biệt đối với các dự án của nhà nước.
Tuy nhiên, cơ chế tự thỏa thuận này đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. Trong luật sửa đổi lần này chúng tôi kiến nghị hình thức thu hồi đất là chủ yếu nhưng không loại trừ một số trường hợp vẫn áp dụng cơ chế tự thỏa thuận nếu một số dự án đầu tư nằm ngoài kế hoạch sử dụng đất.
Vấn đề ở chỗ, hiện nay còn có sự chênh lệch về giá đất trước và sau đền bù, và sự chênh lệch giá giữa các dự án phát triển nhà ở, phát triển kinh tế với các dự án có mục đích lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đã được Chính phủ giao trực tiếp nghiên cứu ban hành khung giá đất chứ không phải Bộ Tài chính như trước. Như vậy bộ sẽ thuận lợi hơn trong việc quản lý đất và kịp thời thích ứng với những biến đổi của thị trường
* Ban soạn thảo Luật sửa đổi lần này sẽ lưu tâm tới một số giải pháp hỗ trợ đời sống cho những lao động trong vùng chuyển đổi đất nông nghiệp không, thưa ông?
Đúng là cũng có những ý kiến đóng góp tới chúng tôi về vấn đề này. Để có sự đồng thuận ủng hộ của người dân, tạo thuận lợi cho quá trình thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư lớn, cần có quy định khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp từ một quy mô diện tích nào đó trở lên thì dự án đầu tư phải có biện pháp để đảm bảo đời sống dân cư vùng bị thu hồi đất. Đặc biệt là các khu công nghiệp, khu đô thị, khu kinh tế.
Trong đó, quy hoạch, xây dựng hạ tầng các điểm dân cư, tái định cư, giãn dân, bố trí các khu dịch vụ cho dân phải là phần không tách rời của quy hoạch, dự án xây dựng khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp.
Cũng có ý kiến cho rằng, hiện tại quy định tại điều 74 của Luật Đất đai 2003 còn đơn giản, thiếu cụ thể chỉ mang tính định hướng nên chưa quản lý được nghiêm ngặt việc chuyển mục đích sử dụng đối với loại đất này ở nhiều địa phương.
Hiện nay, một vấn đề còn nhiều vướng mắc là phải thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và đô thị. Đất sản xuất nông nghiệp là tư liệu sản xuất của người nông dân. Người nông dân mất tư liệu sản xuất phải chuyển sang nghề mới trong khi phần lớn lao động ở độ tuổi cao, trình độ văn hóa hạn chế, khó có khả năng học nghề đáp ứng được nhu cầu lao động kỹ thuật chất lượng cao.
Tất cả những ý kiến nêu trên chúng tôi sẽ ghi nhận và tham khảo trong quá trình soạn thảo.
Vừa qua, thành phố Hà Nội đã thông qua những giải pháp hỗ trợ và đào tạo nghề cho các hộ dân. Theo đó, sẽ thành lập quỹ hỗ trợ ổn định đời sống, phổ cập giáo dục, học nghề và việc làm cho các hộ dân bị thu hồi trên 30% đất sản xuất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP.
Theo thông tin ban đầu, quỹ sẽ được thành phố cấp 40 tỉ đồng, trích 30% nguồn kinh phí hỗ trợ của các nhà đầu tư cho thành phố khi được giao đất, kêu gọi vận động đóng góp của chủ đầu tư được giao đất sản xuất kinh doanh dịch vụ, đóng góp tự nguyện của các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước. Đối với hỗ trợ học nghề, quỹ sẽ hỗ trợ một lần kinh phí đào tạo một nghề cho người trong độ tuổi lao động có nhu cầu học nghề bằng hình thức cấp thẻ học nghề.
Thẻ có giá trị bằng chi phí học nghề bình quân cho các ngành học, được nhà nước quy định cho các cơ sở đào tạo nghề nhà nước (mức tối đa không quá 6 triệu đồng/thẻ). Thẻ được sử dụng để học nghề, do người có thẻ chọn lựa tại các cơ sở đào tạo nghề được nhà nước cho phép hoặc tại các doanh nghiệp nhận tuyển dụng lao động lâu dài và tự tổ chức đào tạo nghề đáp ứng. Đây cũng là tiền đề tốt để giúp người dân có cuộc sống ổn định hơn khi bị thu hồi đất phục vụ cho các dự án.
* Xin cảm ơn ông!
Thứ trưởng Trần Thế Ngọc: Hiện Luật Đất đai 2003 vẫn còn một số những vướng mắc, đặc biệt là về quyền lợi giữa các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước.
Cụ thể, theo quy định của Luật Đất đai 2003, hình thức sử dụng đất của các nhà đầu tư thông qua việc được nhà nước giao đất, cho thuê đất sẽ phụ thuộc vào tư cách chủ thể của nhà đầu tư đó.
Nếu nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước, nhà đầu tư sẽ được sử dụng đất dưới các hình thức sau đây: được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (thu một lần cho cả thời gian được giao), hoặc được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm (hình thức giao đất chủ yếu áp dụng cho các dự án vốn ngân sách nhà nước, hợp đồng thu tiền sử dụng đất không bị điều chỉnh; còn hợp đồng cho thuê đất sẽ có sự thay đổi khi giá cho thuê đất được điều chỉnh - PV).
Nếu nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài, nhà đầu tư sẽ được sử dụng đất dưới các hình thức: được nhà nước cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời hạn thuê, hay cho thuê đất có thu tiền thuê đất hàng năm.
Nếu nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư thì sẽ được sử dụng đất dưới các hình thức sau đây: được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất (thu một lần cho cả thời gian được giao), cho thuê đất thu tiền sử dụng đất một lần cho cả thời hạn thuê hoặc cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm.
Như vậy, nếu xét về quyền lợi thì trong Luật Đất đai 2003 đã có một số sự khác biệt ở đây. Hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất một lần cho suốt thời hạn được giao không áp dụng với nhà đầu tư là tổ chức nước ngoài, cá nhân nước ngoài. Ngược lại, hình thức thuê đất trả tiền sử dụng đất một lần cũng không áp dụng với nhà đầu tư là tổ chức kinh tế trong nước. Trong khi cả hai hình thức này đều áp dụng cho nhà đầu tư là người Việt Nam định cư ở nước ngoài về Việt Nam đầu tư.
Nhiều doanh nghiệp đã than rằng, những quy định trên trong những trường hợp cụ thể đã gây ra bất lợi và sự thiệt thòi cho nhà đầu tư. Vì vậy, trong dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này, chúng tôi cũng đang đề xuất một số đổi mới để đem lại sự công bằng cho nhà đầu tư trong và ngoài nước.
Sẽ có những đổi mới cụ thể được tổng hợp và phân tích từ nhiều hội nghị lấy ý kiến đã diễn ra trong cả nước thời gian vừa qua. Về lâu dài, các quyền lợi giữa các tổ chức kinh tế trong và ngoài nước sẽ tương đương nhau. Trước mắt, sẽ đề xuất sự công bằng về hình thức thuê đất và chi phí thuê đất. Việc thuê đất trả tiền một lần hay hàng năm sẽ do nhà đầu tư lựa chọn.
Điều đặc biệt, trong dự thảo lần này chúng tôi cũng đề xuất một hướng tiếp cận nguồn đất tạo hướng thông thoáng cho nhà đầu tư. Theo đó, nhà đầu tư trong và ngoài nước có thể tiếp cận một cách công bằng quỹ đất theo nhiều hướng, trong đó qua trung tâm phát triển quỹ đất là một hướng. Từ trước đến nay, các nhà đầu tư nước ngoài rất khó để tiếp cận được nguồn đất nếu không thông qua các trung tâm này.
Tuy nhiên, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng chỉ là đơn vị đề xuất, luật phải được Quốc hội thông qua thì mới có hiệu lực.
* Ông đánh giá như thế nào khi có ý kiến rằng, nên cho người dân góp vốn hoặc là những cổ đông của dự án trên chính mảnh đất mà họ bị thu hồi?
Ở một số nước, chẳng hạn như Hàn Quốc đã thực hiện rất tốt vấn đề này. Tức là người dân góp vốn bằng quyền sử dụng đất để liên doanh với nhà đầu tư thực hiện dự án theo quy hoạch.
Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và
Môi trường Trần Thế Ngọc.
Ngoài ra, dự án góp vốn theo hình thức kể trên cũng phải mất năm đến bảy năm sau mới thấy được lợi nhuận. Trong khi người dân lại cần vốn để quanh vòng sản xuất. Vì vậy họ khó có thể theo đuổi một một quan hệ kinh tế kiểu này được.
Theo tôi, hướng phát triển kiểu này phù hợp trong thời gian xa hơn khi kinh tế và đời sống của người dân đã phát triển hơn lên, còn vào thời điểm hiện nay có thể không phù hợp
* Thưa ông, trong một số hội nghị lấy ý kiến đóng góp cho dự thảo sửa đổi lần này vẫn có hai luồng ý kiến trái chiều nhau về việc có nên bỏ cơ chế tự thỏa thuận giá đền bù với dân hay không?
Về vấn đề đền bù, giải tỏa hiện có một số cách làm. Hoặc giữ nguyên cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận đền bù, hoặc doanh nghiệp tự thỏa thuận phần lớn (ví dụ 80%) và đối với phần còn lại nếu quá khó khăn thì nhà nước sẽ can thiệp.
Một cách làm khác là giao cho một tổ chức như Trung tâm phát triển quỹ đất để thực hiện việc đền bù, giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư cho người có đất bị thu hồi, giải quyết vấn đề chênh lệch địa tô và tái định cư rồi tổ chức đầu thầu đất sạch. Mỗi cách làm đều có ưu và nhược điểm riêng.
Hiện nay, nhiều doanh nghiệp muốn nhận đất sạch do việc thỏa thuận đền bù giải tỏa quá khó khăn.
Về vấn đề này, chúng tôi đã tổ chức 8 hội nghị đại trà cấp địa phương. Đa phần các ý kiến đều bày tỏ sự đồng thuận khi bỏ cơ chế tự thỏa thuận này. Bởi vì cơ chế này ở một phương diện nào đó đã làm tăng giá đất, đặc biệt đối với các dự án của nhà nước.
Tuy nhiên, cơ chế tự thỏa thuận này đã được quy định trong Luật Đất đai năm 2003. Trong luật sửa đổi lần này chúng tôi kiến nghị hình thức thu hồi đất là chủ yếu nhưng không loại trừ một số trường hợp vẫn áp dụng cơ chế tự thỏa thuận nếu một số dự án đầu tư nằm ngoài kế hoạch sử dụng đất.
Vấn đề ở chỗ, hiện nay còn có sự chênh lệch về giá đất trước và sau đền bù, và sự chênh lệch giá giữa các dự án phát triển nhà ở, phát triển kinh tế với các dự án có mục đích lợi ích quốc gia và lợi ích công cộng. Bộ Tài nguyên và Môi trường hiện đã được Chính phủ giao trực tiếp nghiên cứu ban hành khung giá đất chứ không phải Bộ Tài chính như trước. Như vậy bộ sẽ thuận lợi hơn trong việc quản lý đất và kịp thời thích ứng với những biến đổi của thị trường
* Ban soạn thảo Luật sửa đổi lần này sẽ lưu tâm tới một số giải pháp hỗ trợ đời sống cho những lao động trong vùng chuyển đổi đất nông nghiệp không, thưa ông?
Đúng là cũng có những ý kiến đóng góp tới chúng tôi về vấn đề này. Để có sự đồng thuận ủng hộ của người dân, tạo thuận lợi cho quá trình thu hồi đất thực hiện các dự án đầu tư lớn, cần có quy định khi chuyển đổi mục đích đất nông nghiệp từ một quy mô diện tích nào đó trở lên thì dự án đầu tư phải có biện pháp để đảm bảo đời sống dân cư vùng bị thu hồi đất. Đặc biệt là các khu công nghiệp, khu đô thị, khu kinh tế.
Trong đó, quy hoạch, xây dựng hạ tầng các điểm dân cư, tái định cư, giãn dân, bố trí các khu dịch vụ cho dân phải là phần không tách rời của quy hoạch, dự án xây dựng khu đô thị, khu kinh tế, khu công nghiệp.
Cũng có ý kiến cho rằng, hiện tại quy định tại điều 74 của Luật Đất đai 2003 còn đơn giản, thiếu cụ thể chỉ mang tính định hướng nên chưa quản lý được nghiêm ngặt việc chuyển mục đích sử dụng đối với loại đất này ở nhiều địa phương.
Hiện nay, một vấn đề còn nhiều vướng mắc là phải thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang phát triển công nghiệp và đô thị. Đất sản xuất nông nghiệp là tư liệu sản xuất của người nông dân. Người nông dân mất tư liệu sản xuất phải chuyển sang nghề mới trong khi phần lớn lao động ở độ tuổi cao, trình độ văn hóa hạn chế, khó có khả năng học nghề đáp ứng được nhu cầu lao động kỹ thuật chất lượng cao.
Tất cả những ý kiến nêu trên chúng tôi sẽ ghi nhận và tham khảo trong quá trình soạn thảo.
Vừa qua, thành phố Hà Nội đã thông qua những giải pháp hỗ trợ và đào tạo nghề cho các hộ dân. Theo đó, sẽ thành lập quỹ hỗ trợ ổn định đời sống, phổ cập giáo dục, học nghề và việc làm cho các hộ dân bị thu hồi trên 30% đất sản xuất nông nghiệp được giao theo Nghị định 64/CP.
Theo thông tin ban đầu, quỹ sẽ được thành phố cấp 40 tỉ đồng, trích 30% nguồn kinh phí hỗ trợ của các nhà đầu tư cho thành phố khi được giao đất, kêu gọi vận động đóng góp của chủ đầu tư được giao đất sản xuất kinh doanh dịch vụ, đóng góp tự nguyện của các tổ chức cá nhân trong và ngoài nước. Đối với hỗ trợ học nghề, quỹ sẽ hỗ trợ một lần kinh phí đào tạo một nghề cho người trong độ tuổi lao động có nhu cầu học nghề bằng hình thức cấp thẻ học nghề.
Thẻ có giá trị bằng chi phí học nghề bình quân cho các ngành học, được nhà nước quy định cho các cơ sở đào tạo nghề nhà nước (mức tối đa không quá 6 triệu đồng/thẻ). Thẻ được sử dụng để học nghề, do người có thẻ chọn lựa tại các cơ sở đào tạo nghề được nhà nước cho phép hoặc tại các doanh nghiệp nhận tuyển dụng lao động lâu dài và tự tổ chức đào tạo nghề đáp ứng. Đây cũng là tiền đề tốt để giúp người dân có cuộc sống ổn định hơn khi bị thu hồi đất phục vụ cho các dự án.
* Xin cảm ơn ông!
Theo số liệu nghiên cứu của đề án về "Một số giải pháp hỗ trợ ổn định đời sống, học tập, đào tạo nghề và việc làm cho các hộ dân vùng chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp" của UBND thành phố Hà Nội, một bộ phận hộ gia đình nông dân khi bị thu hồi đất trên 30% đã trở thành hộ nghèo.
Trong 8 năm qua, thành phố Hà Nội đã triển khai 2.818 dự án đầu tư liên quan đến thu hồi đất, bình quân có trên 300 dự án/năm. Đã bàn giao cho chủ đầu tư 1.291dự án với 6.303 héc ta đất. Bình quân một năm Hà Nội giải phóng mặt bằng gần 1.000 héc ta, trong đó trên 80% là đất nông nghiệp, liên quan đến 178.205 hộ dân và bố trí tái định cư 13.044 hộ.
Theo TBKTSG
- Quý khách tham khảo thêm các chuyên mục khác của X HOME:
CHIA SẺ & BÌNH LUẬN
Tweet