Luật khó hiểu, doanh nghiệp địa ốc đau đầu

>>Luật Đất đai 2003: Chồng chéo và bất hợp lý

Do còn chờ xác định tiền sử dụng đất theo giá thị trường nên tính đến đầu tháng 3.2011, vẫn còn khoảng 46 dự án nhà ở đã hoàn thành thủ tục giao đất, nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất. Những vướng mắc này này sinh đều do những quy định khó hiểu của NĐ 69.

Thu tiền sử dụng đất theo NĐ 69 như thế nào cho ổn thỏa, cho đến nay vẫn còn là vấn đề nan giải. Ảnh: Giang Huy

Mua đất 2 lần

Chỉ riêng vấn đề tiền sử dụng đất được quy định trong NĐ 69, trên địa bàn TPHCM các hiệp hội, tổ chức đã có không dưới 3 hội thảo tọa đàm về vấn đề này, điều này cho thấy độ “nóng” của câu chuyện tiền sử dụng đất. Sự bế tắc trong việc xác định giá đất theo giá thị trường của các cơ quan chức năng khiến cho việc đóng tiền sử dụng đất bị đình trệ, Nhà nước thất thu một khoản không nhỏ. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM “Theo quy định hiện nay, các DA nhà ở kinh doanh phải thỏa thuận thương lượng giá đền bù với dân hoặc bồi thường giải tỏa theo sát giá thị trường, sau đó phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường nữa.

Như vậy, trên thực tế, DN phải mua đất 2 lần”. Mọi mắc mứu của việc thu tiền sử dụng đất theo NĐ 69 đều xuất phát từ việc định nghĩa như thế nào là giá đất thị trường. Thuật ngữ này xuất hiện trong nhiều văn bản pháp quy trong lĩnh vực đất đai và nó đã trở thành chuẩn để ban hành các văn bản khác sau này. NĐ 69 cũng chỉ  kế thừa các văn bản trước đây. Về lý thuyết, bảng giá đất ban hành hằng năm của UBND TPHCM được xây dựng trên cơ sở tiệm cận giá thị trường.

Từ trước đến nay TPHCM vẫn áp dụng bảng giá đất hằng năm để thu tiền sử dụng đất và đã chẳng có sự cố nào xảy ra cho đến khi có NĐ 69. Ông Lê Ngọc Tú - GĐ Cty nhà Bình Dân bức xúc phản ánh: “DA tôi làm 14.000m2, cuối năm 2009 khi thành phố giao cho Cty chúng tôi xây dựng đất ở để giải quyết tái định cư cho DA cải tạo kênh Ba Bò (quận Thủ Đức), người ta hướng dẫn qua Cục Thuế của Sở Tài chính để nộp thuế. Khi chúng tôi qua cục thuế thì được hướng dẫn qua Sở Tài chính, từ Sở Tài chính lại bảo thông qua Cty tư vấn định giá để ký hợp đồng. Qua Cty tư vấn xong lại cho rằng mức thuế là hơn 3 triệu/m2. Theo NĐ 69, số tiền sử dụng đất phải nộp cho DA là hơn 57 tỉ. Tôi gửi đơn cầu cứu vì quá vô lý”.

Ông Trần Minh Hoàng - Chủ tịch HĐQT Cty Vinaland - bày tỏ quan điểm: “ Xác nhận thị trường là thị trường nào, thị trường của nhà đầu tư hay thị trường đầu vào, nếu theo cách tính hiện nay thì đó là thị trường đầu ra, nếu tính thị trường đầu ra mà lại tính thu thuế theo thị trường đầu vào thì giá thị trường lại khác, thị trường phải là thị trường đầu vào của DN. Thứ hai, DA của chúng ta dài 3 năm, trong quá trình dài như vậy mà khi thu thuế chúng ta lại thu ở cuối, thì cái đó là vô lý, DN nào dám làm(?!)".

Đình trệ!

Do những rắc rối phức tạp trong việc xác định tiền sử dụng đất, cho đến nay mới chỉ có một tỉ lệ nhỏ DN được giao đất là đã nộp tiền sử dụng đất, phần đông còn lại đều "treo" tiền sử dụng đất. Quy trình để xác định giá đất theo giá thị trường để tính tiền sử dụng đất cho DN hiện nay được xác lập như sau: DN phải thuê tư vấn xác định, sau đó trình Sở Tài chính để thẩm định lại, tiếp theo Sở Tài chính sẽ trình UBND TP xem xét. Nếu UBND TP “gật” thì DN mới có cơ sở để đóng tiền. Chưa nói đến việc đóng tiền sử dụng đất cao hay thấp, chỉ riêng quy trình kể trên đã ngốn mất của DN ít nhất 6 tháng.

Nhiều DN kêu vì mất quá nhiều thời gian để có được quyền nộp tiền cho ngân sách. Luật sư Trương Thị Cam cho rằng: “Hiện nay, TPHCM phải tạo ra một quy trình là bắt Cty thẩm định giá trước, sau đó Sở Tài chính định giá lại. Điều này là trái luật vì nghĩa vụ này là của Nhà nước căn cứ vào bảng giá đất ban hành hằng năm”. Mục đích chính của NĐ 69 là điều tiết giá trị gia tăng do chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra từ khu đất ruộng chuyển thành đất ở vào ngân sách nhà nước. Bởi công lao lớn nhất của Nhà nước là quy hoạch, xây dựng hạ tầng nối các khu dân cư hiện hữu vào các khu đô thị mới. Vì vậy, Nhà nước có quyền điều tiết phần chênh lệch địa tô đó để phục vụ lợi ích xã hội.

Tuy nhiên, câu chuyện thu tiền sử dụng đất theo NĐ 69 như thế nào cho hợp lý thì vẫn còn là vấn đề nan giải, bởi nó bỏ qua lợi ích của doanh nghiệp. Thực tế, nếu không có lợi thì chắc chắn các doanh nghiệp sẽ không thể tiếp tục phát triển các dự án BĐS.

(Theo Laodong)