Mánh buôn bất động sản vùng ven

Mặc dù không có con số thống kê vì chủ yếu giao dịch là sang tay, song đất nền vùng ven vẫn âm thầm được chuyển nhượng, ngay cả khi thị trường bất động sản (BĐS) đóng băng.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam Nguyễn Trần Nam cho biết, có 2 dạng đầu tư tham gia thị trường đất vùng ven: một là những người có tiền mua hẳn một khu đất lớn đợi thời cơ chia lô bán lại; hai là các nhà đầu tư thứ cấp mua từ một đến vài lô để kinh doanh. Thông thường, người mua đất nền vùng ven chủ yếu từ tiền tự có, ít vay ngân hàng và mục đích chính lúc đầu là mua để ở, tuy nhiên khi thấy giá tăng mạnh thì họ trở thành nhà đầu tư lướt sóng.

Nhận định của ông Nam phản ánh khá đầy đủ bức tranh thị trường đất vùng ven. Bên cạnh các nhà đầu tư có kinh nghiệm, phần lớn người buôn đất vùng ven không mấy biết về biến động của thị trường BĐS, hầu hết là mua theo phong trào.

Giới đầu tư đất nền vùng ven thường chọn các khu đất trong khu dân cư vì có tính thanh khoản cao

Trong một lần đi xem đất nền do Công ty Địa ốc Kim Oanh mở bán tại Khu công nghiệp VSIP 2 (Bình Dương), PV được biết đại đa họ là khách hàng đã mua đất ở Khu công nghiệp Mỹ Phước 1 và Mỹ Phước 3 từ khoảng 3 - 5 năm trước.

Chị Hằng, một trong số nhà đầu tư cho hay, chị bán trái cây ở Tp.HCM, thấy mấy người buôn BĐS giàu nhanh nên chị ham. Khi ấy, thấy nhiều người mua ở Mỹ Phước 3 nên chị cũng mua, nhưng để gần 4 năm rồi mà giá vẫn không nhích lên. Giờ nghe nói nhiều người mua ở VSIP 2 nên chị định bán ở chỗ cũ đi mua chỗ mới này.

“Tôi không bao giờ mua đất Bình Dương, vì ở đó có quy hoạch rõ ràng, đất khu dân cư, khu đô thị quá nhiều, mà số người nhập cư không nhiều bằng Đồng Nai. Ở Đồng Nai, tôi buôn đất nhảy dù và chưa bao giờ lỗ. Vì Đồng Nai nhiều công nhân, nhiều khu công nghiệp lại nằm trong TP. Biên Hoà. Hơn nữa, quỹ đất của thành phố này hạn hẹp, công nhân không đủ tiền mua nhà, mua đất đúng quy hoạch, vì vậy thường phải mua đất nhảy dù. Đất này thường là đất vườn của các hộ dân chia lô nên vấn đề giao thông, điện nước cũng khá thuận tiện", anh Tuấn, chuyên buôn đất vùng ven chia sẻ kinh nghiệm.

Theo nhiều nhà đầu tư đất vùng ven lão làng, cứ chọn đất vườn trong dân hoặc đất trong khu dân cư đang ở thì không bao giờ lo ế. Còn nếu mua đất khu đô thị thì phải xem xung quanh đó có cái gì. Kinh nghiệm thực tế cho thấy, khu càng rộng lớn, hoành tráng, thì càng “chết” vì đa số các khu này đều quy hoạch rồi để đó.

Còn anh Hoàng, chuyên viên môi giới BĐS cho biết, buôn đất vùng ven luôn phải khảo sát và tính đến nhu cầu của người cần mua để ở. Không thể lấy kinh nghiệm buôn đất tại Bình Dương hay Đồng Nai áp dụng cho các vùng khác. Ngoài ra, cần phải tính đến các chính sách tác động lên thị trường. Ví dụ, khi Tp. HCM cho phép cấp sổ đỏ ở các khu đất là đất vườn trong dân với điều kiện đáp ứng được hạ tầng, thì phải nhanh chóng nắm lấy thời cơ này. Rất nhiều khu dân cư được quy hoạch còn chưa đáp ứng được hạ tầng, vì vậy cụm từ "đáp ứng được hạ tầng" chính là khe hở để có thể lách. Do đó, khi có trong tay các khu đất không dại gì lập dự án cho mất thời gian, tốn kém và mất luôn cơ hội. Tốt nhất là cứ chia lô, xẻ nhỏ rồi bán nền, nếu cơ quan quản lý có bắt được thì coi như “ván đã đóng thuyền”, chỉ cần xin phạt theo quy định.

Về ý kiến làm thế này chẳng khác gì cổ xuý cho việc băm nát đô thị, Hoàng giải thích rằng, đây là kinh nghiệm kiếm tiền, nhà đầu tư thường không nghĩ nhiều được như vậy.

Có lẽ đây chính là lý do mà trong khoảng thời gian chưa đầy 2 năm trở lại đây, tại Tp.HCM đã có hàng ngàn ngôi nhà không phép, trái phép mọc lên tại các quận Bình Tân, Thủ Đức, quận 9… Nhưng cũng cần nhìn nhận rằng, đối với người dân thu nhập thấp, khoản tiền 500 - 600 triệu đồng rất khó để mua chung cư chứ đừng nói đến một căn nhà 2 tầng trên một miếng đất khoảng 40 - 50 m2. Do vậy, đất vườn chia lô tại vùng ven là lựa chọn khả dĩ nhất với họ.