Môi giới nhà đất đua nhau “lên đời” thành chủ đầu tư

"Tay không bắt giặc"

Ông N.Đ.Q, Tổng giám đốc một công ty môi giới bất động sản tại Tp.HCM vừa “lên đời” thành chủ đầu tư nhờ một thương vụ M&A theo kiểu “tay không bắt giặc”. Được biết, ông Q. thành lập công ty môi giới bất động sản có trụ sở tại quận Tân Bình vào năm 2016. Công ty này chủ yếu lấy hàng của các chủ đầu tư bất động sản trên cùng địa bàn về bán lại lấy lời. Tuy nhiên, đầu năm 2018, ông biết có một người muốn bán một lô đất rộng hơn 14ha tại huyện Cần Giuộc, tỉnh Long An với giá 1,5 triệu đồng/m2. Dự án đã có pháp lý như quy hoạch chi tiết 1/500 cũng như việc bản đồ phân lô, thiết kế nhà liền kề…

Quyết định thử sức với thương vụ này, ông Q. thỏa thuận với chủ đất sẽ cho thanh toán theo 3 đợt. Đợt 1, ông bỏ ra 30 tỷ đồng đặt cọc mua dự án, rồi vay ngân hàng đặt tiếp đợt 2 và ông sẽ thanh toán đợt cuối cùng sau 4 tháng. Do chào bán lô đất này khá lâu nhưng không ai mua nên chủ đất chấp thuận với thỏa thuận của ông Q. đưa ra.

"Chỉ chờ có vậy, tôi tiến hành hoàn thành thủ tục mua bán, vay vốn ngân hàng rồi làm hạ tầng nội khu dự án và phân lô theo diện tích 4x18, 4x20, 5x20. Với lô đất này, tôi chia được 720 nền đất, giá trung bình 12 triệu đồng/m2", ông Q. kể.

Không phải doanh nghiệp môi giới nào cũng có thể “hóa rồng” thành chủ đầu tư

Sau 4 tháng mở bán, ông Q. đã thanh toán xong tất cả tiền đất cho chủ đất. Đồng thời, ông còn lời được 253 tỷ đồng sau khi chi trả toàn bộ các chi phí như quảng cáo, hoa hồng bán hàng, tiền xây dựng hạ tầng,…

Theo ông Q., đây là chiêu "tay không bắt giặc", tương tự như nhiều nhà đầu tư làm dự án BOT, chỉ cần có chủ trương chấp thuận cho làm, rồi hoàn thành thủ tục pháp lý, sau đó đầu tư số tiền nhỏ, còn lại vay ngân hàng làm. Hiện nay, khá nhiều doanh nghiệp địa ốc cỡ vừa và nhỏ vẫn thực hiện chiêu thức này để phát triển dự án bất động sản.

Theo giới phân tích thị trường, chủ dự án là một đẳng cấp khác so với môi giới. Chính vì vậy, có nhiều nhà đầu tư bước chân từ dân môi giới vào làm chủ đầu tư và thành công.

Đơn cử, năm 2007, Trần Anh Group chỉ được biết tới là một doanh nghiệp phân lô bán nền nhỏ lẻ khi ông chủ công ty này mua đất nhỏ rồi phân lô ra bán. Tới năm 2010, doanh nghiệp này làm dự án phân lô đất nền lớn với hơn 400 nền đất tại huyện Đức Hòa, tỉnh Long An. Sau thành công của dự án này, Trần Anh Group tiếp tục phát triển các dự án mới và giờ đây doanh nghiệp này đã trở thành chủ đầu tư bất động sản lớn nhất tỉnh Long An.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp môi giới nhỏ lẻ tại Tp.HCM cũng bắt đầu tham gia làm chủ đầu tư. Ông Nguyễn Huy Vũ, Tổng giám đốc DiVi Land cho biết, năm 2017 doanh nghiệp của ông thất bại trong việc làm sàn F2 bán hàng cho các chủ đầu tư dự án chung cư và đất nền. Nhưng may mắn, ông mua được lô đất nền tại quận 9 rồi phân lô ra bán đúng vào thời điểm thị trường đất nền sốt nóng.

Một doanh nghiệp chuyên phân phối đất nền tên R.L được cho là thành công nhất trong việc “thoát xác” từ môi giới thành chủ đầu tư. Doanh nghiệp này được thành lập năm 2012, hoạt động chính là bán sản phẩm chung cư cho chủ đầu tư, sau đó thị trường đi xuống, doanh nghiệp này chuyển hướng bán cả đất nền. Năm 2017, R.L mua lại dự án đất nền của một chủ đầu tư tại đường Nguyễn Xiển, quận 9, Tp.HCM.

Bà L, Tổng giám đốc R.L cho biết: "Dù công ty chỉ là doanh nghiệp môi giới, vốn ít nhưng chấp nhận vay ngân hàng bằng tài sản nhà đất của 3 lãnh đạo công ty. Có trong tay 50 tỷ đồng, chúng tôi đặt cọc cho doanh nghiệp để lấy 460 sản phẩm đất nền trong dự án để bán. Chỉ trong vòng 2 tháng mở bán, chúng tôi lời hơn 100 tỷ đồng, sau khi trừ mọi chi phí và tiền trả cho chủ đầu tư".

Ông Nguyễn Văn Hiệp, Nguyên phó giám đốc Sở Xây dựng Tp.HCM cho biết, năm 2017 Tp.HCM có hơn 2.000 công ty môi giới bất động sản được thành lập. Tính bình quân mỗi sàn giao dịch bất động sản luôn có từ 20 - 50 nhân viên môi giới. Trong khi theo thống kê của Sở Xây dựng Tp.HCM, lượng hàng bất động sản ra mắt thị trường năm 2017 của Tp.HCM chỉ là hơn 45.000 sản phẩm. Điều này cho thấy các công ty môi giới rất áp lực trong việc cạnh tranh bán hàng.

Theo ông Hiệp, hầu hết các công ty môi giới hiện nay bán sản phẩm đất nền, song lượng hàng đất nền lại không nhiều. Do vậy, nhiều doanh nghiệp địa ốc đua nhau săn quỹ đất làm chủ đầu tư, vì chỉ làm chủ đầu tư lợi nhuận mới cao và mang doanh thu lớn về cho doanh nghiệp.

Phân khúc mà những doanh nghiệp này lựa chọn đa phần là đất nền vì dễ triển khai, nhanh bán được hàng

Nhưng không phải doanh nghiệp môi giới nào cũng có thể "hóa rồng" làm chủ đầu tư thành công. Điển hình, sau khi làm nhân viên môi giới một thời gian, ông Tuấn về mở sàn, rồi thẳng tiến làm chủ đầu tư với quỹ đất hơn 5ha tại huyện Hóc Môn.

Song, ông Tuấn đã không may mắn khi vay ngân hàng trả tiền đất, phân lô bán nền và làm thủ tục pháp lý, bởi lô đất nằm trong quy hoạch dự án giao thông, quỹ đất không thể làm được dự án. Công ty phá sản và ông Tuấn chính thức "trắng tay".

Lợi nhuận "khủng" từ đâu?

Giới phân tích cho rằng, lợi nhuận từ làm chủ đầu tư là rất lớn nếu dự án thành công. Theo tính toán của ông Hiệp, với việc mua 1m2 đất chỉ 1,4 triệu đồng, tổng số tiền làm marketing, truyền thông, thuê sàn giao dịch bán, làm hạ tầng… sẽ lên khoảng 4 triệu đồng/m2. Trong khi chủ đầu tư bán ra khoảng 12 triệu đồng/m2 mà thực chất doanh nghiệp không mất gì ở tiền đầu tư bởi tiền quảng cáo, tiền hoa hồng cho sàn giao dịch, tiền làm pháp lý, tiền làm hạ tầng,… được cộng thẳng vào giá bán cho khách hàng.

Ông Hiệp cho biết: "Điều này cũng lý giải việc vì sao giá đất mà UBND Tp.HCM áp dụng ở các quận huyện luôn rẻ nhưng khi dự án bán ra lại rất cao. Khách hàng thì thường không để ý tới điều đó mà chỉ để ý rằng dự án bên cạnh bán 4 đồng mà dự án này bán có 3,5 đồng là rẻ rồi. Hơn nữa, lãi suất cao như vậy nhưng ngay cả tiền tính thuế mua đất khách hàng cũng đang bất lợi khi chủ đầu tư tính thuế vào thẳng giá bán đã có VAT cho khách hàng”.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Phú Đông Group, để làm chủ đầu tư dự án một cách bền vững, các doanh nghiệp phải mạnh về vốn, về mối quan hệ và phải biết tính toán hướng đi lâu dài chứ không phải chỉ là hên xui trong việc "tay không bắt giặc", vốn dựa hết vào ngân hàng như cách dân môi giới hiện đang làm.

Ông Phúc cho biết, đã có không ít doanh nghiệp môi giới vì nôn nóng muốn nhanh àm chủ đầu tư nên gặp sai lầm, đã có những tính toán sai theo kiểu “ăn xổi” và bị tố cáo làm ăn khuất tất, đơn cử như Công ty Địa ốc Alibaba, Công ty Địa ốc Kim Phát,... Những công ty này đã bán đất nền tại Tp.HCM, Đồng Nai dù tính pháp lý của dự án chưa rõ ràng, sau đó bị khách hàng kiện.

Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM Lê Hoàng Châu cho hay, hiện nay, nhiều dự án mở bán nhưng chủ đầu tư lại mang những cái tên rất lạ. Thực tế, những dự án này thường vừa chạy pháp lý vừa mở bán, khi pháp lý không thuận lợi thì coi như khách hàng sẽ là người chịu thiệt nhất bởi tiền đã đóng cho chủ đầu tư.

Tình trạng này đang diễn ra phổ biến ở Tp.HCM và phân khúc mà những doanh nghiệp này lựa chọn đa phần là đất nền vì dễ triển khai, nhanh bán được hàng.