Một nhà - sổ đỏ, giấy phép xây dựng và người xây khác nhau

Tôi đã đến UBND phường và được hướng dẫn làm hiện trạng nhà, xác định nhà của ông B. Sau khi có sổ hồng, nhà gắn liền với đất, sau đó mới sang tên được cho tôi. Như vậy có đúng không? Mong được tư vấn. Xin cảm ơn.

Hải Yến (yenn[email protected] )

-Trả lời:

Theo thư của bà, tôi hiểu rằng thửa đất mà bà đã nhận chuyển nhượng có nguồn gốc đất của ông A. Ông A chuyển nhượng lại quyền sử dụng đất cho ông B sau khi đã được cấp giấy phép xây dựng. Ông B sau khi được cấp sổ đỏ đã tiếp tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất lại cho bà bằng giấy tay cùng với giấy phép xây dựng của ông A. Bà đã xây dựng theo giấy phép này khi chưa sang tên chủ quyền quyền sử dụng đất.

Do trong thư bà không nêu rõ việc nhận chuyển nhượng và xây nhà được thực hiện trong thời gian nào nên luật sư chia thành các trường hợp như sau:

1. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trước 1-7-2004 và căn nhà được xây dựng trước 1-7-2006:

Trường hợp bà đã nhận chuyển nhượng bằng giấy tay trước 1-7-2004 thì bà sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi xuất trình giấy tay mua bán có chữ ký của các bên cùng với sổ đỏ thửa đất (khoản 2 điều 50 Luật đất đai và khoản 1 điều 11 Nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Theo điều 62 của Luật xây dựng, chủ đầu tư khi xây dựng công trình phải xin giấy phép xây dựng, tức người đứng tên trong giấy phép xây dựng đồng thời là chủ sở hữu công trình. Do bà là chủ đầu tư xây dựng công trình, song giấy phép xây dựng lại đứng tên ông A, nên không thể được xem là giấy tờ tạo lập nhà ở để bà được công nhận quyền sở hữu nhà.

Trong trường hợp như thế, sau khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, bà có thể xin hợp thức hóa căn nhà theo trường hợp xây dựng không phép trước 1-7-2006.

Theo điểm h khoản 1 điều 8 nghị định 88/2009/NĐ-CP, trường hợp cá nhân trong nước không có một trong những giấy tờ về tạo lập nhà ở thì phải có giấy tờ xác nhận của UBND cấp xã về nhà ở đã được xây dựng trước ngày 1-7-2006, nhà ở không có tranh chấp, được xây dựng phù hợp quy hoạch thì được công nhận quyền sở hữu nhà ở.

2. Trường hợp nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 1-7-2004 căn nhà được xây dựng trước 1-7-2006:

Theo Luật đất đai 2004, mọi trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 1-7-2004 đều phải có hợp đồng có công chứng hoặc chứng thực mới được pháp luật công nhận.

Do vậy, trong trường hợp này bà cần liên hệ lại với ông B, đề nghị ông B đứng ra làm thủ tục hợp thức hóa căn nhà theo trường hợp xây dựng không phép trước 1-7-2006 tương tự như nói trên, vì sổ đỏ vẫn đang mang tên ông B.

Sau khi ông B được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, sẽ lập hợp đồng có công chứng chứng nhận để chuyển nhượng lại nhà đất cho bà.

3. Trường hợp căn nhà được xây dựng sau 1-7-2006:

Cũng theo điểm h khoản 1 điều 8 của nghị định 88/2009/NĐ-CP, mọi trường hợp nhà ở được xây dựng sau 1-7-2006 mà chủ đầu tư không có giấy phép xây dựng sẽ chỉ được công nhận nếu không thuộc trường hợp phải xin phép xây dựng.

Theo điều 62 Luật xây dựng, nhà ở không thuộc trường hợp phải xin giấy phép xây dựng là nhà ở riêng lẻ tại vùng sâu, vùng xa không thuộc đô thị, không thuộc điểm dân cư tập trung, điểm dân cư nông thôn chưa có quy hoạch xây dựng được duyệt.

Nhà của bà không thuộc trường hợp không phải xin giấy phép xây dựng như nói trên thì quyền sở hữu nhà sẽ không được công nhận. Trong trường hợp này, bà chỉ có thể được công nhận quyền sử dụng đất.

Trân trọng kính chào.

LS HUỲNH VĂN NÔNG

Theo Tuổi trẻ