Mua nhà có diện tích sử dụng nhỏ hơn thực tế gặp rủi ro gì?

Cụ thể, trong giấy chứng nhận có vẽ đường biên của nhà trên mảnh đất. Tuy nhiên, nó không phù hợp với hiện trạng căn nhà hiện tại (nhà nay đã được xây lại 1 lần nhưng chưa được cập nhật trong giấy chứng nhận).

Hơn nữa, chủ nhà đã bán 1m đất cho nhà bên cạnh vì lý do tài chính nên thửa đất hiện tại chỉ còn lại 3x11m. Giao dịch này là sang tay và không được ghi trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nêu trên.

Tôi muốn hỏi, nếu tôi mua căn nhà này thì khi ra công chứng có được cho phép không? Trường hợp tôi muốn đổi sổ hồng mới thì có được không? Nếu sau này tôi cần xây lại nhà ở thì phải xin giấy phép xây dựng nhưng chỉ trong phạm vi 3x11m phải không?

Sau này, có bất kỳ rắc rối nào phát sinh hay không? Trân trọng cảm ơn!

[email protected]

Hợp đồng mua bán nhà phải được công chứng hoặc chứng thực. Ảnh: Tin mới

Trả lời:

Bắt đầu từ thời điểm 1/7/2004 khi Luật Đất Đai 2003 có hiệu lực thì tất cả các giao dịch bằng miệng và hợp đồng chuyển nhượng bằng giấy viết tay đều không được công nhận.

Theo quy định Điểm b, Khoản 1, Điều 127, Luật Đất đai 2003 (sửa đổi, bổ sung 2009), hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được chứng nhận của công chứng Nhà nước; đối với trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của cá nhân, hộ gia đình thì được lựa chọn hình thức chứng thực của UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất hoặc chứng nhận của công chứng Nhà nước.

Tại Điểm a, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013 cũng quy định, hợp đồng tặng cho, chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp bằng quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản gắn liền với đất phải được chứng thực hoặc công chứng.

Như vậy có thể thấy, giao dịch được thực hiện giữa người hàng xóm và gia đình chủ đất không đúng hình thức nên sẽ không được pháp luật công nhận.

Vì thế, trước khi tiến hành thủ tục chuyển nhượng đối với 3*11m đất nêu trên, các bên vẫn phải thực hiện thủ tục tách thửa theo đúng quy định của pháp luật dựa trên cơ sở toàn bộ thửa đất nếu trên căn cứ vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của chủ đất. Nhưng việc tách thửa phải tuân thủ thủ quy định của UBND cấp tỉnh về diện tích tối thiểu được quyền tách thửa. Để hiểu rõ vấn đề này, bạn tìm hiểu thêm quy định về điều kiện tách thửa  tại địa phương mình.

Luật sư Phạm Thị Bích Hảo
(Công ty Luật TNHH Đức An, Thanh Xuân, Hà Nội)