Mua nhà khi “sổ đỏ” đang thế chấp tại ngân hàng

Năm 2010 bên bán cho thuê căn nhà trên có hợp đồng công chứng và chưa hết hạn hợp đồng. Xin báo tư vấn việc mua căn nhà này có rủi ro gì không? Tình trạng pháp lý của việc mua bán này có được không? Quy trình mua như thế nào?
 

- Trả lời:

Nếu căn nhà đó đã được dùng để thế chấp và chưa được giải chấp thì chủ sở hữu vẫn có quyền chuyển nhượng lại cho người khác nhưng phải được bên nhận thế chấp đồng ý theo qui định tại khoản 4 Điều 349 - Bộ luật Dân sự năm 2005: “Được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp không phải là hàng hóa luân chuyển trong quá trình sản xuất, kinh doanh, nếu được bên nhận thế chấp đồng ý”.

Khi mua một tài sản đã bị đem ra thế chấp thì bạn nên thoả thuận với chủ nhà làm đầy đủ thủ tục giải chấp với ngân hàng để lấy được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rồi mới tiến hành thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất.

Còn việc chủ sở hữu đang cho thuê căn nhà đó mà chưa hết thời hạn, nếu căn nhà được bán cho bạn thì người thuê nhà vẫn được tiếp tục thuê theo qui định tại Điều 496 - Bộ luật Dân sự: “Được tiếp tục thuê theo các điều kiện đã thoả thuận với bên cho thuê, trong trường hợp thay đổi chủ sở hữu nhà” và khoản 2, điều 104 - Luật Nhà ở: “Trường hợp chủ sở hữu nhà ở chuyển quyền sở hữu nhà ở đang cho thuê mà thời hạn thuê nhà ở vẫn còn thì bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng; chủ sở hữu nhà ở mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà ở đã ký kết trước đó, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác”.

Nếu bạn và bên chuyển nhượng không thỏa thuận về việc người thuê nhà có được tiếp tục thuê nữa hay không thì đương nhiên bạn vẫn phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê nhà đó. Nếu không muốn duy trì hợp đồng thuê nhà, bạn có thể thỏa thuận với bên chuyển nhượng. Sau khi hết hạn hợp đồng, việc cho thuê tiếp hay chấm dứt hợp đồng khi đó do bạn có quyền quyết định.