Nảy sinh nhiều bất cập do tù mù giá đất

Doanh nghiệp hiểu như thế nào về Nghị định 69?

Tại khoản 1, Điều 11, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP quy định: “Khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất, cho thuê đất, phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và trường hợp doanh nghiệp nhà nước tiến hành cổ phần hóa lựa chọn hình thức giao đất mà giá đất do UBND cấp tỉnh quy định tại thời điểm giao đất, cho thuê đất… chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường, thì UBND cấp tỉnh căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường để xác định lại giá đất cụ thể cho phù hợp…”.

Xung quanh vấn đề Nghị định 69 và vấn đề đóng tiền sử dụng đất còn rất nhiều vấn đề đáng bàn

Chiếu theo quy định này, các doanh nghiệp khi được cấp đất làm dự án thì khi đóng tiền sử dụng đất phải căn cứ vào giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Tuy nhiên, Nghị định không nêu rõ cách xác định giá thị trường như thế nào và việc đóng tiền sử dụng đất của doanh nghiệp có được khấu trừ chi phí đền bù giải phóng mặt bằng và chi phí xây dựng cơ sở hạ tầng trước đó hay không. Điều này đã gây nên rất nhiều cách hiểu khác nhau và là rào cản lớn cho doanh nghiệp lẫn các cơ quan nhà nước trong việc thực thi chính sách.

Về việc xác định giá thị trường hiện nay nhiều địa phương đang áp dụng là từ các tổ chức định giá đất độc lập để định giá đất làm căn cứ để các cơ quan nhà nước áp mức “giá thị trường cho doanh nghiệp”. Tất nhiên, phương pháp này không trọn vẹn và nó cũng nảy sinh nhiều vấn đề bất cập.

Đối với việc tính tiền sử dụng đất thì hiện nay nhiều doanh nghiệp và chuyên gia vẫn đang có sự nhầm lẫn. Trả lời phỏng vấn báo chí, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp HCM cho rằng, nếu áp dụng Nghị định 69 vào việc tính tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp thì chi phí tạo ra quỹ đất để phát triển dự án bất động sản bị đội giá lên gần như gấp hai lần. Theo đó, ông kiến Nghị nhà nước chỉ nên thu tiền sử dụng đất bằng 15-20% giá thị trường thay vì 100% như quy định Nghị định 69.

Cùng chung quan điểm với ông Châu, ông Nguyễn Văn Đực - Phó tổng giám đốc Công ty địa ốc Đất Lành phân trần trong một hội thảo bàn về Nghị định 69: “Đất Lành đầu tư một dự án bất động sản rộng 10.000 m2 tại Q.12, chi phí đền bù theo giá thị trường cộng với chi phí đầu tư hạ tầng khoảng 17 triệu đồng/m2. Công ty kỳ vọng sau khi hoàn thành sẽ bán ra thị trường 20 triệu đồng/m2, song cơ quan thuế yêu cầu doanh nghiệp đóng tiền sử dụng đất lên đến 15 triệu đồng/m2. Như vậy, tính ra giá thành đã lên đến 32 triệu đồng/m2, nếu bán theo giá dự kiến thì doanh nghiệp bị lỗ đến 12 triệu đồng/m2.”

Trong khi đó, ông Lê Văn Tú, Giám đốc Công ty Bất động sản Bình Dân, cũng kể câu chuyện của mình là Công ty Bất động sản Bình Dân có 14.000 m2 đất dự án ở quận Thủ Đức, tương đương 5.000 - 7.000 m2 đất ở và số tiền sử dụng đất mà Công ty ước tính phải nộp cho được tính ra hơn 57 tỉ đồng. Như vậy, nếu bán hết dự án này thì được 60 tỉ đồng là tối đa, chỉ vừa đủ tiền đóng thuế.

Doanh nghiệp đã hiểu sai

Mặc dù không quy định chi tiết trong Nghị định 69 nhưng các văn bản khác quy định rõ cách đóng tiền sử dụng đất. Cụ thể, tại khoản 1 Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất quy định: " Nhà nước tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và giải phóng mặt bằng:

a) Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất thì tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ, tái định cư theo quy định của Nghị định này được tính vào vốn đầu tư của dự án;

b) Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất có trách nhiệm chi trả trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ và tái định cư theo quy định của Nghị định này và được trừ vào số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp;…"

Tiếp theo, tại khoản 1, Điều 4 Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nước thành công ty cổ phần sửa đổi, bổ sung điểm b khoản 1 Điều 3 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP quy định: "b) Tổ chức, cá nhân được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất đã ứng trước tiền để thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng thì được trừ số tiền đã bồi thường về đất, hỗ trợ về đất vào tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp cho Nhà nước; mức được trừ không vượt quá số tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phải nộp".

Một quy định đáng lưu ý khác là tại khoản 2, Điều 2 Nghị định số 120/2010/NĐ-CP ngày 30/12/2010 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất xử lý một số vấn đề tồn tại khi Nghị định này có hiệu lực thi hành quy định: "Sửa đổi khoản 4 Điều 5 về thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất như sau:

"Trường hợp người được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền sử dụng đất phải nộp theo phương án được duyệt; mức được trừ không vượt quá tiền sử dụng đất phải nộp.

Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã phê duyệt còn lại chưa được trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án".

Cho đến nay các quy định trên vẫn còn có hiệu lực. Từ các nội dung đó cho thấy số tiền mà doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất là sau khi được khấu trừ các chi phí hỗ trợ đền bù giải phóng mặt bằng để tại quỹ đất sạch trước đó. Như vậy, chiếu theo quy định này thì doanh nghiệp không phải “mua đất 2 lần” như ông Lê Hoàng Châu hay một số doanh nghiệp từng nêu ra.

Tù mù và bất cập

Luật Đất đai 2013 quy định “Giá đất do Nhà nước quyết định bảo đảm nguyên tắc phù hợp với giá thị trường”. Khái niệm mới này cũng không làm sáng tỏ hơn vấn đề giá đất vì thực tế không biết biết thế nào là “phù hợp giá thị trường”. Tương tự như vậy, việc tính tiền sử dụng đất áp cho doanh nghiệp phải nộp theo giá thị trường cũng tù mù không kém.

Giá đất tùy thuộc vào vị trí địa lí, thời điểm và sự mặc cả giữa người mua và người bán. Trên thực tế giá đất thị trường biến động rất mạnh giữa các thời điểm khác nhau. Do vậy, xác định theo giá thị trường luôn là công việc khó khăn và tốn kém. Hiện nay, giải pháp mà các cơ quan nhà nước đưa ra là thuê đơn vị định giá độc lập tuy nhiên giải pháp này không giải quyết được triệt để vấn đề. Nhiều mảnh đất có giá trị nhỏ nếu thuê định giá làm cho giá thành tăng cao. Ngoài ra, thời gian thẩm định kéo dài làm cho dự án chậm tiến độ. Đó là chưa kể, chưa có quy định về thẩm quyền và tính pháp lý của định giá nên mức độ tin cậy chưa cao và có thể nảy sinh tiêu cực.

Thực tế, rào cản này khiến cho nhiều địa phương không giám quyết mức giá đất vì sợ trách nhiệm, còn doanh nghiệp thì than giá đất được định giá quá cao. Ngoài ra, do việc tính tiền sử dụng đất vào thời điểm nộp thuế làm cho doanh nghiệp không biết được chính xác số tiền phải nộp là bao nhiêu khi lập phương án kinh doanh, tính giá thành sản phẩm. Điều này, khiến cho doanh nghiệp gặp khó khăn trong các phương án kinh doanh.

Ngoài ra, một bất cập có tính quyết định khác là trong quy định khấu trừ về giá đất không khấu trừ chi phí làm cơ sở hạ tầng mà doanh nghiệp phải bỏ ra để tạo ra giá trị gia tăng cho khu đất. Chẳng hạn, khi thực hiện dự án thì ngoài chi phí bồi thường, hỗ trợ người dân doanh nghiệp phải đầu tư cơ sở hạ tầng rất lớn. Chính việc đầu tư cơ sở hạ tầng này mà giá khu đất đó mới tăng lên. Với quy định hiện hành thì phần tăng thêm này doanh nghiệp không được khấu trừ và cũng không được hưởng vì phải đóng tiền sử dụng đất.

Cuối cùng, một bất cập không thể không tính đến là theo quy định này thì số tiền mà doanh nghiệp được khấu trừ  “theo phương án được duyệt”. Tức là, tiền đền bù giá rất rẻ theo quy định của nhà nước. Trong khi đó thực tế nhiều chủ đầu tư dự án phải đền bù cho người dân theo giá thỏa thuận cao hơn nhiều so với giá “được duyệt” nên chi phí thực tế rất cao. Do đó, dù được khấu trừ doanh nghiệp vẫn bị thiệt.

Tóm lại, xung quanh vấn đề Nghị định 69 và vấn đề đóng tiền sử dụng đất còn rất nhiều vấn đề đáng bàn. Các quy định vẫn thiếu rõ ràng và doanh nghiệp vẫn chưa hiểu đúng quy định. Về phía cơ quan nhà nước cũng đang bế tắc trong vấn đề xác định “tiền sử dụng đất” một cách hợp lý. Nếu những quy định này không được giải tỏa trong năm tới thì thị trường bất động sản sẽ càng thêm khó khăn.