Ngân hàng và BĐS hợp tác gỡ thanh khoản

Đối với nhiều doanh nghiệp bất động sản hiện nay, tiền mặt dường như đang trở thành một tài sản xa xỉ. Trong khi đó, cũng với áp lực thanh khoản, việc mua bán nợ bất động sản giữa các ngân hàng thương mại (NHTM) nhỏ cho ngân hàng lớn sẽ diễn ra. Động thái này có như một mũi tên trúng hai đích?

Nguồn: báo cáo tài chính hợp nhất quý 3/2011 của các doanh nghiệp.

Thiếu tiền mặt

Không khó để nhận thấy là có nhiều các doanh nghiệp đang niêm yết trên sàn chứng khoán rơi vào cảnh thiếu thanh khoản. Ngay cả đối với nhóm doanh nghiệp báo cáo lãi cũng không có tiền mặt để thanh toán cổ tức, phải xin gia hạn thời gian trả cổ tức nhiều lần như SD3, DXG, SIC, S64. Nhiều doanh nghiệp khác đã phải chấp nhận bán lỗ cổ phiếu quỹ vì thiếu vốn như SDH và NDN. Tuy nhiên, với đặc điểm kinh doanh khác nhau nên mức độ căng thẳng thanh khoản phải gánh chịu giữa các doanh nghiệp cũng khác nhau. Những doanh nghiệp có được nguồn tiền lớn từ người mua hàng trong khi vay nợ ngân hàng rất ít thì tình trạng khó khăn về tài chính không quá lớn, như HAG và NTL. Nhưng những doanh nghiệp phải vay nợ ngân hàng lớn để thực hiện các dự án trong khi nguồn vốn góp của khách hàng không nhiều, hàng tồn kho và khoản phải thu quá lớn thì câu chuyện cải thiện thanh khoản vẫn là một bài toán không dễ tìm câu trả lời vào thời điểm hiện tại.

Chỉ số quan trọng nhất lúc này để đánh giá tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản chính là “chỉ số tiền mặt” được xác định bằng tỷ lệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền trên nợ ngắn hạn. Không chỉ có những doanh nghiệp bất động sản nhỏ có tỷ lệ này rất thấp như công ty cổ phần (CTCP) Sông Đà Thăng Long STL (1,98%), CTCP xây dựng và phát triển đô thị tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu UDC (2,14%), CTCP phát triển đô thị công nghiệp số 2 D2D (3,74%), CTCP địa ốc dầu khí PVL (5,40%)…, mà ngay cả đến những đại gia bất động sản như Quốc Cường Gia Lai (QCG), Sudico (SJS), Phát Đạt (PDR), và Vincom (VIC), tỷ lệ này cũng chỉ lần lượt ở mức 1,24%, 2,89%, 3,88% và 5,47%. Các tỷ lệ này rõ ràng là thấp hơn rất nhiều so với những doanh nghiệp khác như Hoàng Anh Gia Lai (43,80%) hay Nhà Từ Liêm (46,70%).
Chỉ số quan trọng nhất lúc này để đánh giá tình hình tài chính của các doanh nghiệp bất động sản chính là “chỉ số tiền mặt”, được xác định bằng tỷ lệ tiền mặt và các khoản tương đương tiền trên nợ ngắn hạn.

Tìm cách bán tài sản

Với tỷ lệ tiền mặt thấp như trên thì trong thời gian tới, do sức ép trả nợ gốc và nợ lãi ngày một lớn dần, các doanh nghiệp bất động sản vẫn tiếp tục đói vốn. Khả năng vay được từ ngân hàng sẽ là không nhiều, một phần vì tỷ lệ cho vay phi sản xuất của các NHTM (chủ yếu là bất động sản và chứng khoán) sẽ buộc phải đưa về mức 16% so với tổng dư nợ tính đến cuối tháng 12.2011, một phần khác vì nhiều NHTM nhỏ cũng ở trong tình trạng mất thanh khoản. Theo thống kê của NHNN, tính đến 24.11.2011 thì có đến 69% giao dịch liên ngân hàng bằng VND tập trung ở kỳ hạn qua đêm và 1 tuần. Lãi suất ngắn hạn có xu hướng giảm nhẹ song vẫn ở mức cao, lãi suất kỳ hạn một tháng dao động từ 16 – 19%/năm.

Khi các NHTM mua bán nợ bất động sản, NHTM có thể giảm tỷ lệ dư nợ bất động sản về mức cần thiết, do vậy có thể tài trợ cho doanh nghiệp bất động sản; trong khi doanh nghiệp bất động sản không phải bán tài sản để trả nợ NHTM. Ảnh: L.Q.N

Mặc dù đã có động thái nới lỏng cho vay bất động sản từ phía NHNN thông qua việc người dân có thể vay tiền dưới hình thức tiêu dùng để mua nhà, nhưng thị trường bất động sản vẫn “bất động” trước thông tin trên. Chỉ có một vài NHTM mở cửa với người tiêu dùng, chẳng hạn OceanBank và ABBank. Lãi suất thực cho vay bất động sản vẫn quá cao, trong khoảng 19 – 20%/năm. Đây là một mức không hấp dẫn với cả cá nhân và các doanh nghiệp muốn triển khai các dự án nhà ở xã hội.

Trong tình trạng đói vốn và không thể vay thêm từ các NHTM, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản sẽ phải tìm nguồn từ bên ngoài. Tuy nhiên, với bối cảnh vĩ mô như hiện tại thì các kênh huy động vốn từ thị trường chứng khoán hay huy động vốn góp của người mua trả tiền trước sẽ rất khó khăn. Do vậy, hình thức bán bớt các tài sản bất động sản trở thành giải pháp mà các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản buộc phải tính đến.

Bán bớt các tài sản bất động sản là lựa chọn hợp lý, nhưng với tình trạng thị trường bất động sản đóng băng như hiện tại thì việc này không dễ dàng. Vì vậy, các doanh nghiệp bất động sản phải chọn lựa hoặc bán những tài sản bất động sản có tính thanh khoản tốt để có vốn theo đuổi các dự án khác (đây là giải pháp mà tập đoàn Vingroup đã chọn khi chuyển nhượng tháp B Vincom cho Techcombank) hoặc bán với mức giá đủ thấp so với mặt bằng chung của thị trường để phù hợp với túi tiền của người có nhu cầu thực sự (như công ty Đất Xanh chào bán căn hộ Dream Town (17,8 triệu đồng/m2), dự án Tân Việt với mức giá khoảng 15 triệu đồng/m2, hay Địa ốc dầu khí (PVL) chào bán căn hộ dự án PetroLandmark với mức giá từ 15,5 triệu đồng/m2.

Đẩy mạnh việc bán hàng sẽ giúp doanh nghiệp bất động sản giảm bớt lượng hàng tồn kho lớn và qua đó, giảm bớt áp lực trả nợ lãi vay ngân hàng. Như vậy, dòng tiền có thể sớm quay trở lại hệ thống ngân hàng hơn và tình trạng nợ quá hạn cũng như nợ xấu sẽ tăng chậm hơn. Tuy nhiên, việc đẩy mạnh bán hàng thôi là chưa đủ. Doanh nghiệp bất động sản cũng phải tìm cách giảm mạnh các khoản phải thu của mình. Do vậy, những dự án bán giá thấp thường yêu cầu người mua trả tiền luôn. Có như vậy, tình trạng tài chính của các doanh nghiệp này mới giảm bớt khó khăn.

Mua bán nợ: một mũi tên trúng hai đích?

Bắt buộc phải giảm tỷ lệ nợ phi sản xuất về mức quy định (16% so với tổng dư nợ) đã tạo ra một tình trạng rất khác biệt giữa các ngân hàng. Nhiều NHTM thừa “room” (chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng lĩnh vực này) nhưng lại thiếu vốn, trong khi nhiều ngân hàng khác lại thừa vốn nhưng lại thiếu “room”. Những NHTM thiếu “room” sẽ buộc phải thu nợ về khi thời hạn 31.12.2011 đang tới gần. Hành động này buộc các doanh nghiệp bất động sản phải bán bớt bất động sản để tất toán các khoản vay cho NHTM.

Tuy nhiên, nếu các NHTM có thể trao đổi với nhau tình trạng thừa thiếu thì mọi việc sẽ trở nên dễ dàng hơn. Trong bối cảnh hiện tại, nhiều NHTM nhỏ phải vay vốn từ phía các NHTM lớn trên thị trường liên ngân hàng. Những NHTM nhỏ thường phải thế chấp các tài sản để có thể vay vốn từ các NHTM lớn. Để tránh tình trạng bán tháo bất động sản nhằm mục đích trả nợ diễn ra, các NHTM nhỏ có thể sẽ phải sử dụng các hồ sơ tín dụng bất động sản của khách hàng làm tài sản đảm bảo cho các NHTM lớn để vay tiền trên thị trường liên ngân hàng. Trong trường hợp các NHTM nhỏ không thể trả được các khoản vay trên thị trường liên ngân hàng đúng hạn, họ sẽ buộc bán lại các khoản nợ của khách hàng cho NHTM lớn. Như ông Nguyễn Phước Thanh, tổng giám đốc Vietcombank tiết lộ với phóng viên Sài Gòn Tiếp Thị ngày 2.12.2011: “Cho vay có thế chấp cũng là một cách để sau này tôi mua nợ của ngân hàng vay nếu họ không trả nợ được. Nếu tài sản thế chấp là của khách hàng doanh nghiệp của ngân hàng vay nợ, thì khách hàng đó sẽ trở thành khách hàng của Vietcombank.”

Nói cách khác, việc mua bán nợ giữa các NHTM, nếu có xảy ra, sẽ khiến cho một số NHTM nhỏ mất khách hàng tuy nhiên thị trường lại đạt được hai mục tiêu. Đó là các NHTM có thể giảm tỷ lệ dư nợ bất động sản về mức cần thiết, và do vậy, vẫn có thể tài trợ cho các doanh nghiệp bất động sản; trong khi các doanh nghiệp bất động sản không phải bán tài sản của mình để trả nợ các NHTM.

(Theo SGTT)