Nguồn cung căn hộ giá rẻ tại Tp.HCM đã cạn?

Ngay từ đầu năm rất nhiều dự án mở bán, nhưng theo khảo sát thì mức giá được xác định là của nhà giá rẻ cũng vượt ngoài tầm với người có thu nhập trung bình. Từ căn hộ cho tới nhà phố, người dân đỏ mắt cũng khó tìm một căn nhà phù hợp với mức thu nhập 10-15 triệu đồng/tháng. Mới đây, Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) đã đề xuất cần có gói hỗ trợ cho phân khúc nhà giá 1 tỷ đồng để tạo điều kiện cho người có nhu cầu thật về nhà ở.

Đỏ mắt tìm mua nhà

Thống kê của Hiệp hội BĐS Tp.HCM (HoREA) cho thấy, 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản (BĐS) Tp.HCM đã có 32 dự án nhà ở hình thành trong tương lai được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn, với tổng số 16.506 căn. Trong đó, có 14.754 căn hộ chung cư; 1.752 căn nhà thấp tầng.

Cụ thể, phân khúc cao cấp có 5.164 căn, chiếm tỷ lệ 31,3%. Phân khúc trung cấp có 5.136 căn, chiếm tỷ lệ 31,1%. Phân khúc bình dân có 6.206 căn, chiếm tỷ lệ 37,6%.

Khu tái định cư Bình Khánh cũng được chào bán thương mại với giá cao. Ảnh: Lê Quân

Nguồn cung được công bố là vậy, song gần 2 tháng lòng vòng thành phố kiếm nhà, anh Trịnh Viết Hùng (Thủ Đức) cho biết không thể tìm được một căn nhà liền thổ nào có giá trong tầm với của mình. Chuyển hướng qua căn hộ thì anh còn bất ngờ hơn, bởi mức giá thực tế luôn vượt xa giá được công bố bởi chủ đầu tư.

Tương tự, vợ chồng anh Lê Cao Khiêm (Gò Vấp) cũng đang mải miết đi tìm hiểu các dự án chung cư, với mong muốn có thể tìm được căn hộ phù hợp với túi tiền của mình.

Anh Khiêm chia sẻ, lương của 2 vợ chồng chưa tới 20 triệu mỗi tháng, tiền dành dụm cũng không nhiều nên vợ chồng anh dự tính tìm mua một căn nhà khoảng 1 tỷ đồng. Tuy nhiên, tìm mãi từ đầu năm đến nay không thể mua được căn hộ nào phù hợp.

Giá căn hộ đã thiết lập mặt bằng mới

Các báo cáo thị trường của các công ty nghiên cứu cũng cho rằng, 2017 là năm đánh dấu sự lên ngôi của phân khúc BĐS bình dân, khi hơn 45% nguồn cung thị trường thuộc về phân khúc này. Song trên thực tế, nguồn cung dự án nhà giá rẻ đang hết sức khan hiếm. Từ đầu năm đến nay, số lượng căn hộ có giá dưới 1 tỷ đồng chỉ đếm được trên đầu ngón tay. Trong khi đó, các dự án cũ đang mở bán lại vượt xa khung giá ban đầu.

Đơn cử, dự án được cho là nhà ở giá rẻ mang tên Dream Home Palace tại đường Phạm Thế Hiển – Trịnh Quang Nghị (quận 8), cách do Công ty CP Nhà Mơ phát triển, Tp.HCM 30 phút đi xe máy, từng rao bán giá 800 triệu đồng/căn hộ, sau đó nâng lên 1,2 - 1,4 tỷ đồng/căn hộ.

Hay như dự án Nhà ở xã hội 584 Lilama (tại quận Tân Phú), mở bán từ năm 2009 với giá 600 triệu đồng/căn hộ hơn 50 m2. Nhưng sau 8 năm mở bán, dự án hiện vẫn chưa hoàn thiện. Số tiền lãi trong 8 năm mà chủ đầu tư này thu của khách hàng đã đẩy dự án thành giá nhà ở thương mại.

Thực tế, từ đầu năm nay, nhiều dự án chung cư giá rẻ đã tạo lập mặt bằng giá mới. Dễ nhận thấy là nhiều dự án đang triển khai đã có giá bán tương đương giá căn hộ hoàn thiện tại cùng dự án.

Phó giám đốc công ty Địa ốc Đất Lành Nguyễn Văn Đực cho rằng, giá nhà đang thiết lập mặt bằng mới. Sau khi thị trường phục hồi, nhiều doanh nghiệp kỳ vọng vào mức lợi nhuận tốt hơn nên giá bán ra được đẩy lên cao. Đó là chưa tính đến các yếu tố khách quan khác tác động vào. Các dự án trước đây có giá tầm 700-800 triệu đồng/căn nay có khi được nâng lên 1,5 tỷ đồng.

Nhà giá rẻ đang rất khó làm

Nhu cầu rất lớn nhưng để phát triển số lượng lớn căn hộ giá rẻ lại không phải chuyện đơn giản với các chủ đầu tư. Nhà đầu tư triển khai phân khúc này đòi hỏi có năng lực thực hiện cực lớn để cân đối giá thành. Đối với các doanh nghiệp chuyển hướng từ cao cấp sang nhà bình dân thì vẫn chưa đủ kinh nghiệm để tối ưu sản phẩm.

Theo ông Nguyễn Nam Hiền, Tổng giám đốc Hung Thinh Land, làm nhà giá rẻ không phải vấn đề là vốn, mà cái chính là cân đối vốn sao cho hợp lý. Từ việc tính toán lãi vay, chi phí đầu vào, tiền đất, xây dựng thế nào để đạt được mức lợi nhuận như kỳ vọng.

Làm nhà phân khúc này tưởng dễ nhưng lại khó, không giống với nhà trung, cao cấp mức lợi nhuận được nhìn thấy rõ ràng.

Doanh nghiệp thấy rõ sức hấp dẫn của thị trường căn hộ giá rẻ, nhưng lại không hào hứng đầu tư sản phẩm này vì khó tính lợi nhuận. Ảnh: Lê Quân

Ông Hiền nhận định: Thị trường hấp thụ tốt nhưng đây lại là giai đoạn bi kịch của nhà giá rẻ, khi giá đất tăng, nguyên vật liệu cũng tăng. Nếu làm nhà giá rẻ để hỗ trợ chủ trương, và thành phố hỗ trợ thủ tục và đất đai thì dễ, còn làm để kinh doanh kiếm lợi nhuận thì cực kỳ khó khăn.

Nhiều doanh nghiệp cho rằng, nếu 4 năm trước vẫn có thể tìm được nhà với giá 11 triệu đồng/m2 thì nay không còn mức giá nào dưới 18 triệu/m2. Nhu cầu lớn bắt buộc chủ đầu tư phải cắt giảm diện tích căn hộ để đáp ứng khả năng thanh toán của người mua. Nhưng điều này cũng chỉ là phương án đề xuất thí điểm, chứ chưa thực sự được áp dụng.

Doanh nghiệp cũng thấy rõ sức hấp thụ của phân khúc giá rẻ là rất lớn, song không thể nào làm với mức lợi nhuận tối thiểu và đầy rủi ro. Ngay cả đơn vị chuyên làm nhà giá rẻ như Công ty Nhà Lê Thành cũng đã bắt đầu đẩy mức giá bán lên so với trước, bởi không thể để giá “hữu nghị” được.

Theo các chuyên gia BĐS, để thị trường căn hộ giá rẻ, trung cấp có thể phát triển kịp với nhu cầu của người dân, Nhà nước cần thiết phải ban hành những chính sách để hỗ trợ phát triển phân khúc này.

Kiến nghị gói hỗ trợ mới cho nhà 1 tỷ đồng

Mới đây, HoREA đã có văn bản kiến nghị Ngân hàng Nhà nước thực hiện gói chính sách tín dụng nhà ở với quy mô phù hợp (tương tự như cách làm của gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng trước đây), nhằm kích cầu tiêu dùng nhà ở, hỗ trợ trực tiếp cho người mua nhà, người thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội có giá bán khoảng 1 tỷ đồng/căn.

Theo HoREA, gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng, trong đó dành 70% để hỗ trợ cho đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội và người có thu nhập thấp đô thị mua căn hộ nhỏ và vừa có giá trị dưới 1,05 tỷ đồng, đã thực hiện được 3 mục tiêu, gồm: Giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu, hỗ trợ hơn 56.000 người có thu nhập thấp tạo lập nhà ở. Có thể nói, đây cũng là một nguyên nhân quan trọng giúp cho thị trường bất động sản phục hồi và tăng trưởng kể từ cuối năm 2013 cho đến nay.

Vì vậy, việc thực hiện một gói tín dụng mới là điều cần thiết, để nhiều người dân thu nhập thấp, thu nhập trung bình của đô thị có cơ hội sở hữu nhà.

HoREA cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo cơ chế kiểm soát rủi ro để đảm bảo nguồn vốn tín dụng này được sử dụng đúng mục đích. Đồng thời, khuyến khích các chủ thể có liên quan đến dự án (nhà thầu, chủ đầu tư, người mua nhà, nhà cung ứng vật tư,...) cùng mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng để giám sát, sử dụng hiệu quả dòng tiền.