Nhà ở thuộc sở hữu nhà nước có phải di sản thừa kế?

(Hiện chồng và hai con đẻ của người con gái đã mất cũng định cư, nhập quốc tịch nước ngoài và giữ liên lạc thường xuyên với họ hàng ở VN).

Năm 1959, Nhà nước đề nghị  gia đình tôi giao căn nhà đang ở (tạm gọi là nhà A) cho một cơ quan và đổi cho chúng tôi đến căn nhà hiện đang ở (nhà B). Xin nói rõ thêm là chúng tôi không thuộc diện đi Nam, cải tạo công thương nghiệp, nhà vắng chủ… nên không bị tịch thu nhà. Ở đây đơn thuần là "đổi" để cơ quan kia tiện hoạt động.

Căn nhà B thuộc sở hữu nhà nước, chúng tôi không phải trả tiền nhà nhưng cũng không được ký hợp đồng thuê nhà. Hợp đồng thuê nhà do cơ quan kia đứng tên và họ chịu trách nhiệm trả tiền thuê nhà.

Đến đầu những năm 1990, bố mẹ tôi bắt đầu làm đơn gửi các cơ quan chức năng đòi lại nhà với hai cách giải quyết:

a - Trả lại nhà A cho chúng tôi. Còn chúng tôi trả lại nhà B cho Nhà nước.

b - Sang tên cho gia đình chúng tôi căn nhà B, như là “nhà nọ đổi nhà kia” mặc dù nhà A rộng hơn, ở vị trí trung tâm hơn nhà B rất nhiều (vì vào thời điểm đó, sau hơn 30 năm sống bấp bênh trong căn nhà không phải của mình, chúng tôi chỉ mơ được sở hữu nhà B cho an phận chứ không dám đòi hỏi phần chênh lệch), và nhà A thuộc toàn quyền sở hữu, sử dụng của Nhà nước.

Khi mẹ tôi mất, không để lại di chúc. Còn bố tôi trước khi mất có viết di chúc, cho hai người con trai đang cùng sống ở nhà B toàn bộ phần của bố tôi trong căn nhà này. Tuy nhiên, chúng tôi rất băn khoăn vì không biết tại thời điểm đó di chúc này có giá trị pháp lý không vì một người chỉ được để lại thừa kế đối với tài sản thuộc sở hữu của người đó!

Sau một thời gian dài không giải quyết, gần đây UBND TPHà Nội đột ngột đề nghị cấp cho năm anh chị em chúng tôi (những người con của bố mẹ tôi đang sống ở VN) “sổ đỏ” của căn nhà B, đứng tên tất cả năm người con này. Bù lại, Nhà nước sở hữu căn nhà A và chúng tôi không bao giờ được đòi căn nhà này nữa. Năm người con chúng tôi đã chấp nhận phương án này, không hỏi ý kiến hai anh ruột, anh rể và hai cháu ruột.

Xin hỏi quý báo:

1) Trong “sổ đỏ” căn nhà B mà UBND TP cấp cho chúng tôi không đề tên hai người anh ruột mang quốc tịch nước ngoài, người chị đã qua đời (và cũng không đề tên chồng, ba con của chị ấy). Vậy năm người này có quyền thừa kế trong nhà B không? Nếu có, tại sao họ không có tên trong “sổ đỏ”?

2) Di chúc của bố tôi có giá trị pháp lý không? Nếu không, chúng tôi chia thừa kế ngôi nhà B như thế nào?

3) Hiện nay, năm anh chị em chúng tôi đang sống tại VN đã đồng tình cách chia căn nhà B (50% căn nhà chia cho hai người con trai đang sống đó, 50% còn lại chia cho năm người con đang ở VN). Nhưng ở chung cũng phức tạp, chật chội nên tất cả đều muốn bán đi rồi chia nhau tiền.

- Vậy chúng tôi có phải xin sự đồng ý (về việc có bán hay không, giá cả thế nào…) của năm người trên và chia thừa kế cho họ? Và chia như thế nào?

- Khi toàn bộ đồng thuận bán, những người này có phải đích thân về VN để ký giấy bán không hay có thể ủy quyền dưới hình thức nào?

4) Qua họ hàng ở nước ngoài cho biết hai người anh trai đã tuyên bố miệng: "Không muốn dây dưa  với gia đình ở VN, kể cả tài sản thừa kế". Vậy gia đình tôi phải làm thủ tục thế nào để lấy được "chứng nhận từ chối thừa kế" của hai người này bằng văn bản có giá trị pháp lý?

- Nếu hai bên không đạt được thống nhất, chúng tôi cứ bán nhà B thì sau này hai người này có thể kiện chúng tôi và người mua nhà B để đòi phần nhà đất mà họ được hưởng tại căn nhà B mà không chấp nhận lấy tiền bán nhà?

- Có phải sau khi chúng tôi bán nhà, Nhà nước sẽ quản lý toàn bộ phần tiền thừa kế của năm người mang quốc tịch nước ngoài này và chỉ trả lại cho họ khi về VN định cư, nhập quốc tịch VN?

5) Có thêm một tình huống khiến chúng tôi rất khó xử nữa:

Ngoài việc cấp "sổ đỏ" cho năm anh chị em chúng tôi sở hữu căn nhà B đang ở, UBND TP còn chủ động bồi thường thêm một căn nhà nhỏ nữa (nhà C), bù vào phần chênh lệch giá trị nhà A với nhà B. Như vậy, căn nhà nhỏ này nằm ngoài di chúc của bố chúng tôi. Và trong “sổ đỏ” mới cấp cũng chỉ đề tên năm anh chị em chúng tôi - những người đang sống tại VN.

Chúng tôi cũng muốn bán nốt nhà C thì có phải tiếp tục xin phép sáu người ở nước ngoài? Nếu họ đồng ý bán, việc chia tiền theo tinh thần "mẹ không để lại di chúc, phần của bố cho hai người con" như di chúc của bố tôi hay phải chia đều làm năm phần cho năm người con đang ở VN? Hay chia đều thành tám phần cho cả hai người anh trai và chị gái đã quá cố (riêng phần của chị gái chia làm ba phần cho anh rể và hai cháu)?

Xin chân thành cảm ơn quý báo.

Trần Tiến Ngân (quận Hoàn Kiếm, Hà Nội)

- Trả lời của luật sư Nguyễn Văn Hậu:

1. Căn cứ quy định tại điều 15 nghị quyết số 58/1998/NQ-UBTVQH10 ngày 24-8-1998 của Ủy ban Thường vụ Quốc hội về giao dịch dân sự về nhà ở được xác lập trước ngày 1 - 7 - 1991, do việc đổi nhà giữa gia đình bạn và cơ quan nhà nước nêu trên đã hoàn tất, hai bên chưa hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu, gia đình bạn cũng như cơ quan nhà nước nêu trên không có tranh chấp nên hai bên phải hoàn tất thủ tục chuyển quyền sở hữu.

Do vào thời điểm bố bạn lập di chúc, căn nhà B không thuộc quyền sở hữu của bố mẹ bạn nên di chúc nêu trên không có giá trị pháp lý.

Căn cứ theo tình hình thực tế của căn nhà B mà gia đình bạn đang sử dụng thì căn nhà B thuộc sở hữu nhà nước và do cơ quan nhà nước nêu trên đứng tên thuê với Nhà nước. Do đó việc chuyển quyền sở hữu cho gia đình bạn sẽ được tiến hành theo quy định của Nhà nước về việc giao nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho cá nhân. Vì hai người con trai cũng như ba người con của chị gái bạn đã định cư ở nước ngoài và nếu như họ cũng không thỏa mãn các điều kiện quy định tại điều 126 Luật nhà ở

(“1. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài về đầu tư lâu dài tại Việt Nam, người có công đóng góp với đất nước, nhà hoạt động văn hóa, nhà khoa học có nhu cầu về hoạt động thường xuyên tại Việt Nam nhằm phục vụ sự nghiệp xây dựng đất nước, người được phép về sống ổn định tại Việt Nam và các đối tượng khác do Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định được sở hữu nhà ở tại Việt Nam.

2. Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện quy định tại khoản 1 điều này đã về Việt Nam cư trú với thời hạn được phép từ sáu tháng trở lên được sở hữu một nhà ở riêng lẻ hoặc một căn hộ”)

thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền, cụ thể là UBND TP Hà Nội, sẽ không xem xét cấp giấy chứng nhận QSHNƠ đối với căn nhà B cho những đối tượng này. Nếu việc cấp giấy chứng nhận QSHNƠ của UBND TP Hà Nội đối với căn nhà B cho năm người người con còn lại ở Việt Nam đúng trình tự thủ tục quy định thì năm người con này có toàn quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt với ngôi nhà B.

Bạn có thể liên hệ trực tiếp UBND nơi cấp giấy chứng nhận QSHNƠ để hỏi rõ hơn về lý do tại sao những người nêu trên không có tên trên giấy chứng nhận QSHNƠ của căn nhà B.

2. Như đã trình bày ở trên, di chúc của bố bạn không có giá trị pháp lý và hiện tại ngôi nhà B nêu trên thuộc quyền sở hữu của năm người con tại Việt Nam nên năm người con này sẽ được quyền phân chia tùy theo phần mà họ được sở hữu thể hiện trên giấy chứng nhận QSH của căn nhà B.

3. Vì căn nhà B hiện tại thuộc quyền sở hữu, sử dụng và định đoạt của năm người con tại Việt Nam nên những người này có quyền định đoạt và thỏa thuận với nhau về việc chia căn nhà theo quy định của pháp luật mà không cần phải có sự đồng ý của những người không có tên trên giấy chứng nhận QSH căn nhà B.

Việc bán căn nhà với giá bao nhiêu tùy thuộc vào mặt bằng giá thị trường mà các bạn quyết định để có người mua phù hợp. Thủ tục mua bán các bạn có thể liên hệ phòng công chứng có thẩm quyền.

4. Việc hai người con trai ở nước ngoài có tuyên bố hay không tuyên bố “không muốn dây dưa với gia đình ở Việt Nam, kể cả tài sản thừa kế” cũng không hề ảnh hưởng đến quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt căn nhà B của năm người con đứng tên trên giấy chứng nhận QSHNƠ căn nhà B nêu trên.

Việc định đoạt căn nhà B nêu trên là do những người đứng tên trên giấy chứng nhận QSHNƠ quyết định mà không cần phải có sự đồng ý hay không đồng ý bằng văn bản của hai người con ở nước ngoài.

5. Tương tự như trên, đối với căn nhà C mà năm người con ở Việt Nam được UBND TP Hà Nội cấp giấy chứng nhận QSHNƠ nên năm người con này có toàn quyền sở hữu, sử dụng, định đoạt đối với căn nhà C. Do đó việc chia theo phương án nào là tùy thuộc vào sự thỏa thuận của năm người con này.

Luật sư NGUYỄN VĂN HẬU

Theo Tuoi tre Online