Nhà xây sau thời điểm công bố quy hoạch

Nhà chúng tôi đã có số nhà do quận cấp và quyết định cho phép tồn tại của UBND phường. Vừa qua tôi tiến hành xin làm sổ hồng nhưng hồ sơ bị trả về với lý do "chờ xóa quy hoạch treo" (thực tế đã treo hơn 10 năm).

Xin cho biết chính sách nhà nước ra sao với các khu vực như thế này trên cả nước nói chung và TP.HCM nói riêng? Trường hợp nhà tôi có thể làm giấy tờ được không, và nếu được phải tiến hành ra sao?

Đặng Hùng Phi ([email protected] )

- Trả lời:

Theo thư trình bày thì căn nhà của ông/bà thuộc trường hợp xây nhà sau thời điểm công bố quy hoạch.

- Về việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất:

Căn cứ khoản 2, điều 29 Luật đất đai quy định: trường hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được công bố có diện tích đất phải thu hồi mà Nhà nước chưa thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, giải phóng mặt bằng thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng theo mục đích đã xác định trước khi công bố quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; nếu người sử dụng đất không còn nhu cầu sử dụng thì Nhà nước thu hồi đất và bồi thường hoặc hỗ trợ theo quy định của pháp luật.

Nhà nước nghiêm cấm mọi hoạt động tự ý xây dựng, đầu tư bất động sản trong khu vực đất phải thu hồi để thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Trường hợp có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình gắn liền với đất phải thu hồi mà làm thay đổi quy mô, cấp công trình hiện có  phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép.

Căn cứ điều 29, nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29-10-2004 của Chính phủ quy định về xử lý đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà sau 3 năm không thực hiện như sau:

1. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được phép điều chỉnh vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất kỳ này hoặc kỳ tiếp theo đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng trong kế hoạch sử dụng đất đã được công bố mà sau ba (3) năm không được thực hiện trong các trường hợp sau:

a) Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng nhưng chưa đủ kinh phí để thực hiện;

b) Diện tích đất để thực hiện các công trình, dự án đầu tư phục vụ mục đích phát triển kinh tế mà xác định được nhà đầu tư vào năm cuối của thời hạn ba (3) năm phải công bố điều chỉnh hoặc hủy bỏ kế hoạch sử dụng đất theo quy định tại khoản 3 điều 29 của Luật đất đai.       

2. Các trường hợp không thuộc quy định tại khoản 1 điều này thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải công bố hủy bỏ kế hoạch sử dụng đối với diện tích đất đã được xác định phải thu hồi hoặc phải chuyển mục đích sử dụng.

Như vậy, về việc xử lý những diện tích đất phải thu hồi hay phải chuyển mục đích sử dụng đất trong kế hoạch sử dụng đất đã được công mà sau 3 năm không thực hiện thì các cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ xử lý quy hoạch trước đây theo quy định tại dđiều 29 Luật đất đai và điều 29 nghị định 181/2004/NĐ-CP của Chính phủ.

- Về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho căn nhà nêu trên

Như đã xác định ở trên, căn nhà của ông/bà được xây dựng sau thời điểm công bố quy hoạch, nếu toàn bộ diện tích nhà đất không phù hợp với quy hoạch, điều đó có nghĩa rằng đất mà ông/bà đã xây dựng nhà không được quy hoạch làm nhà ở, thì căn cứ điểm b, khoản 2, điều 5 quyết định 54/2007/QĐ-UBND ngày 30-3-2007 của UBND TP.HCM, theo đó nhà ở được xây dựng sau thời điểm cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và công bố quy hoạch, có toàn bộ diện tích không phù hợp quy hoạch; nằm trong khu vực cấm xây dựng; lấn chiếm mốc giới bảo vệ các công trình hạ tầng kỹ thuật (giới hạn tĩnh không, giao thông đường sắt, đê điều, hệ thống cấp nước, hệ thống thoát nước, hành lang an toàn lưới điện, hành lang bảo vệ sông, kênh rạch, các công trình hạ tầng kỹ thuật khác); di tích lịch sử, văn hóa đã được xếp hạng; an ninh quốc phòng, thì thuộc trường hợp không được cấp giấy chứng nhận.

Căn cứ theo các quy định nêu trên, ông/bà chưa thể lập thủ tục đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở cho căn nhà nêu trên.

Luật sư PHẠM ĐÌNH SƠN
Theo Tuoi tre Online