Nhiều rủi ro trong hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất

“Hộ gia đình” gây khó cho việc thế chấp

Tổng kết khó khăn, vướng mắc trong thực tiễn ký kết, thực hiện hợp đồng và giải quyết tranh chấp liên quan đến hợp đồng thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất, các tổ chức tín dụng và TANDTC cùng cho rằng, xác định tư cách thành viên hộ gia đình đang gây nhiều khó khăn cho việc thế chấp QSDĐ và giải quyết tranh chấp của Tòa án trong trường hợp đất thuộc QSD chung của hộ gia đình.

Đại diện Ngân hàng Đầu tư và Phát triển (BIDV) phản ánh, hầu hết các rủi ro của hợp đồng thế chấp đều liên quan đến hộ gia đình vì gần 90% tài sản thế chấp tại ngân hàng là tài sản của hộ gia đình và đến 90% giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình được cấp sai chủ thể. Thực tế, dù hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận QSDĐ như thế nào thì GCN cũng vẫn được cấp cho “hộ” nên các tổ chức tín dụng rất lúng túng khi xác định thành viên hộ gia đình.
 

Hiện các tiêu chí và qui định xác định tư cách thành viên hộ gia đình cũng đang rất khác nhau, thậm chí qui định liên quan đến việc xác định thành viên hộ gia đình có quyền ký tên vào hợp đồng thế chấp QSDĐ cũng theo kiểu “ông nói gà, bà nói vịt”.

Điển hình là Nghị định 181/2004 qui định các hợp đồng này “phải được tất cả các thành viên có đủ năng lực hành vi dân sự trong hộ gia đình” thống nhất và ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo qui định, trong khi theo khoản 2 điều 109 Bộ luật Dân sự 2005 thì việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình “phải được các thành viên từ đủ 15 tuổi trở lên đồng ý”.

Khái niệm “Chủ thể là hộ gia đình” cũng đang gây vướng cho cả hoạt động công chứng. Công chứng viên Nguyễn Tú (VPCC Nguyễn Tú, Hà Nội) cho rằng, có thể qui định trách nhiệm đại diện của chủ hộ (trước các thành viên của hộ gia đình) khi tham gia giao kết để không cần ý kiến của các thành viên khác nhằm tránh những khó khăn cho việc thực hiện giao dịch của chủ thể “đặc biệt nhưng phổ biến” này.

Còn nhiều chuyên gia pháp lý thì kiến nghị, thành viên hộ gia đình nên được các định trên cơ sở quyết định giao đất, cho thuê đất, công nhận QSDĐ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền; văn bản thực hiên các giao dịch về QSDĐ (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế… QSDĐ).

“Hiệu ứng” để “xù” nghĩa vụ

Việc xác định hình thức của hợp đồng đối với trường hợp nhận thế chấp QSDĐ mà bên thế chấp và bên có nghĩa vụ là 2 chủ thể khác nhau cũng đang là vấn đề có nhiều vướng mắc. Do sự thiếu thống nhất trong cách tiếp cận cũng như qui định của Luật Đất đai 2003 và Bộ luật Dân sự 2005, một số Tòa án đã tuyên vô hiệu đối với hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba với lý do hình thức hợp đồng (thế chấp QSDĐ của người thứ ba) không phù hợp với nội dung của hợp đồng (bảo lãnh bằng QSDĐ) như một số hợp đồng của Ngân hàng Quân đội, Ngân hàng Ngoại thương Việt Nam…

Nguy cơ hàng loạt hợp đồng thế chấp tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nói chung và hợp đồng thế chấp QSDĐ để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của người thứ ba nói riêng sẽ bị tuyên vô hiệu và các khoản vay có bảo đảm của các tổ chức tín dụng cũng vì thế sẽ trở thành những khoản vay không có bảo đảm đang “dần có thật”.

Thêm vào đó, “hiệu ứng” bản án tuyên vô hiệu các hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba cũng sẽ “mở đường” cho bên có nghĩa vụ trong hợp đồng thế chấp QSDĐ của người thứ ba nhiều cơ hội để “bội ước” thỏa thuận đã giao kết với các tổ chức tín dụng bằng cách “yêu cầu tòa án tuyên các hợp đồng được ký dưới hình thức này vô hiệu”. Vì vậy, đại diện nhiều ngân hàng phải “kêu” rằng, “không có văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật trong trường hợp này sẽ ảnh hưởng rất lớn đến hoạt động của các tổ chức tín dụng, đặc biệt là hoạt động xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi vốn”...

Không chỉ những vấn đề trên mà còn rất nhiều khó khăn liên quan đến thực hiện thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất đang hy vọng sẽ được giải quyết trong các văn bản pháp luật, trong đó có Thông tư liên tịch hướng dẫn về thế chấp QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà Bộ Tư pháp đang chủ trì soạn thảo.